2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整，契税方面：首套房90平方米及以下的减按1%的税率征收，90平方米以上减按1.5%的税率征收；二套房90平方米及以下的减按1%的税率征收，90平方米以上减按2%的税率征收。营业税方面，个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售免征营业税。

表：调整前后契税税率及营业税税率对比

资料来源：中指研究院综合整理

降税了，买房到底能省多少钱？

二套房契税下调降低购房成本，进一步刺激改善需求释放。针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。以一套套总价200万（假设计税依据为房屋成交价格）的房屋为例，若为购买的首套房，且户型面积在144平米以上，则缴纳契税减少3万元。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。

仍以价值200万的房屋为例，若购买的为二套房，契税之前按 3%计算。此次调整后，若户型面积为90平米以下，则缴纳契税较之前减少4万，若户型面积在90平米以上，则缴纳契税减少2万。可见，契税税率的下调对购房者的直接影响是购房成本明显降低，并进一步影响市场预期，推动成交回升。

表：购买200万房屋契税调整前后购房成本节约情况

数据来源：中指研究院综合整理

针对二手房，此前，财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，提出个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，此次调整后将免征营业税。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。政策调整前，一套满2年的200平米大户型二手房，若以差价20万征收营业税额为1.12万元，调整后免征营业税，对二手房买卖双方都减轻了负担，在一定程度上促进大户型二手房交易，而这部分卖房者其后又将进入市场，产生更大的购买力，有效刺激各地楼市去化。

降税了，对哪些城市影响更大？

表：2015年部分二线城市商品住宅成交套总价均值情况

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同；另外不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。

此次税费调整，将对近期市场热度持续攀升的部分二线城市带来较大影响，是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市，有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。相对于其它二线城市和三四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，政策调整后购置新房和二手房税费降低的值较大，更易刺激购房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说，此次政策调整的边际刺激作用相对有限。

对三四线城市来说，鉴于之前二手房市场规模本来就小，且库存高压下二手房转让更难出手，因此此次二手房交易营业税政策的调整影响不大；对这些城市来说，此次契税的调整再结合之前降首付等一系列政策影响，可能会对新市民阶层的首次置业形成一定刺激，是购买力有限、价格敏感度高的农民工群体，更有望加快入市的步伐。

对于一线城市来说，在近几次政策调整中，已基本排除在覆盖范围之内。2015年，这些城市的高涨的地价已超乎市场预期，今年一线城市的价格上涨压力持续加大，对各地政府稳定房地产市场发展乃至稳定地方社会经济发展都会带来挑战。甚至可以预期，一线城市的楼市政策基调有望进一步趋紧，楼市热度持续期有限，之前高价拿地的企业可以适当加快开发节奏，抓紧市场较热的窗口期快速收获一轮业绩，避免市场波动下的窘境。

当前，国民经济稳增长任务艰巨，房地产市场库存压力依然较大，尤其是三四线城市，化解房地产库存将继续成为今年房地产政策的焦点。在年初降低信贷首付比例，到此次通过财政政策降低税费来看，围绕楼市库存问题的新一轮组合拳正在逐步打出来。接下来，针对需求端是新市民阶层购房的政策环境有望进一步宽松，货币政策、税费政策、保障房货币化等方面会加快引领新市民阶层进入房屋消费市场，而针对供应端的企业税费调整、资金支持等也可期待。2016年，中国房地产政策宽松基调已基本确定，楼市会继续火起来吗？

关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

财税[2016]23号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：

一、关于契税政策

（一）对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

二、关于营业税政策

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

办理的具体程序、购买房屋的时间、开具、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

三、关于实施范围

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。

上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

本通知自2016年2月22日起执行。

财政部 国家税务总局 住房城乡建设部

2016年2月17日