温州是中国首批对外开放沿海城市之一，温州商人成为这个城市大的一张名片，服装、皮鞋、箱包名扬国内外，产品远销各地。全球经融危机的影响下温州经济一直面临着转型。2015年温州房价持续下跌，市场供应减少，房地产市场仍面临较大压力。

1、城市文化：数学家的摇篮 缔造财富传奇的城市

温州，浙江省三大城市之一，简称“瓯”；位于浙江省东南部，瓯江下游南岸。它是中国数学家的摇篮、中国南戏的故乡、中国海鲜鸡蛋之乡，改革开放以来，温州一直是是中国民营经济发展的先发地区与前沿阵地。所以它更被大家所熟知的则是涌现了遍布的温州商人，常被国人称之为东方犹太人，这两年电视台播出的《温州一家人》《温州两家人》都是讲述温州商人的故事。确实和电视剧中讲的一样，温州人一直有着经商的传统，多数人世代经商，温州商人也一直是国人津津乐道的话题，现在有很多被大家熟悉的品牌都是温州商人创办的，服装类的森马、美特斯邦威；温州皮鞋代表的奥康皮鞋、红蜻蜓皮鞋；还有家用电器—长城电器一直畅销。在2015年更是有36位温州商人登上榜胡润百富，这其中包括唯品会的创始人兼CEO沈亚、新湖中宝房地产公司创始人等等，在榜单中可以看到很多家族一起登上了财富榜，这也是温州经商的传统，家族一起，其力断金。

2、城市经济：外来冲击下的变革 转型后的新生

温州市是浙江省人口多的城市，常住人口有900多万人，外流入人口就接近300万，占温州市常住人口的1/3左右，意味着几乎每三个人中就有一个外地人，这些外来人口很多都是来鞋厂、服装厂打工的年轻人，外来人口的增加，外地口味的饭馆也开了起来，不食辣椒的温州街头多了很多川菜馆。商人多的地方，思想总是更开放，包容性也更强，但温州一直是一个排外很强的城市，温州的方言号称难，很多外地人都说温州话就像是一门外语，来这边的外地人看着本地人交谈，完全无法融入他们的对话，甚至爷爷奶奶辈的温州人很多都不会讲普通话。饮食清淡，喜食海鲜，和现在风靡的川菜也不一样。随着外来人口的增加，街上越来越多的川菜馆开了起来，都在不断冲击着这些商人以往的生活习惯。除了这些生活习性的改变，数不清的传奇背后，为这个城市缔造了多个财富神话的温州商人也在面临着自己的财富危机，早期温州经济一直为轻工业主导、大量代工厂、小商品制造业创造了高额的出口，但在全球经融危机的影响下，国际市场需求疲软，人工劳动力成本持续上涨，出口额下降，很多厂子都接不到订单，频频倒闭，温州经济开始面临着转型。家里的长辈总说现在的生意不好做，尤其是在前几年，很多人都关了家里原来的工厂，开始其他行业，才迎来了些许转机。根据温州政府发布的报告，“十二五”期间，温州三次产业比例已经由2010年的3.2:51.2:45.6，调整为2015年的2.7∶45.5∶51.8，第三产业的比重首次超过第二产业，实现了“二三一”到“三二一”的历史性跨越。推进由工业主导向服务业主导的转变，既是未来经济转型升级的大趋势，又是决定增长、转型与改革的关键所在。

3、房地产市场：危机过后 房价仍在高位

温州的楼市在房地产界一直被津津乐道，不管是温州太太团，还是作为一个三线城市，动辄几万元/平方米的房价，都给这个行业带来了太多的话题，不论是创造的财富神话，还是神话的破灭，都从未在市场上消失。

温州是一个家族感很强的城市，在这里，诞生的家族企业尤其多，传统的温州家庭多经商，一家人也总是住在的地方，上世纪末，温州传统制造业面临升级挑战，但产业结构调整进展缓慢，民间资本大规模地转投房地产，导致房地产市场过度繁荣，很多本土的开发商高利借民间资本，开发出来的楼盘在市场上被炒至高价，再开发出更高价的房子，直到有一天，泡沫破了，房子卖不出去，多少开发商跑路，民间资本也遭到了重大打击，很多人借出去的钱再也收不回来。温州的房地产热起来之后，每年回家，饭桌上总免不了提起哪的亲戚在什么时候买了商品房，大赚一笔，虽然现在楼市的房价仍然偏高，却也不乏的人，总还在希望房价涨回到当年的高峰。

现在温州主城各区域间的销售价格差距还是比较大的，鹿城区是温州主城区房价高的区域，区域销售均价约在25000元/平方米左右，龙湾区和瓯海区销售价格相对较低，大约在12000元/平方米-16000元/平方米之间。现在鹿城区在售的楼盘大约有20个，其中不乏销售均价超过50000元/平方米的瓯江公馆、乾顺国际豪庭、中瑞·星河湾；也有相对价格低一些的锦华城、龙祥家园，销售价格大约在17000元/平方米；但这个区域剩下的楼盘价格都很难低于20000元/平方米。总体来说，2015年的房价和2014比较起来还是在持续下降，但没有2014年下跌的那样严重，而价格的下跌还是吸引了相当数量的人入市购房。但对买房的人来讲，但部分还是做生意的温州人，对那些外来的打工人来说，这里的房价仍然是他们几乎不可能承受的负担。和前些年比较，新开工的工地也相应有所减少，地产大热的那几年，遍地是工地的景象也再没有出现。

从开发商来看，温州的市场上本土开发商还是很多，也不乏万科、绿城、华润这样的大型开发商，并且这些大型开发商的销售额更是不容小觑，绿城和万科分别成为2015年温州销售额排行榜第二位和第三位的房企，他们占据的区域比较集中、大部分都在龙湾区和瓯海区。龙湾区是温州市区的东大门，机场大道、温州大道、瓯海大道把龙湾区和温州联起来，区内还有温州永强机场、温州港万吨级码头等，交通十分发达，使得这个区域成了地产公司的香饽饽。

4、房地产市场：危机过后 房价仍在高位

回顾近几年温州经济发展历程，2012-2015年GDP增速分别为6.6%、7.7%、7.2%和8.3%，GDP增速在2015年终于走出“低谷”，温州经济重新进入上升通道。“一带一路”提出后，21世纪海上丝绸之路就包括了浙江省，靠海的温州自然不会错过这个机会，沿线国家贸易势必能增加新兴的市场出口，对经济则会产生新一轮的提升。

对于房地产市场来说，2015年温州土地市场的复苏，也无疑会使得2016年温州楼市升温，作为2015年在温州拿地金额高的房企万科来说，也是对温州市场的认可。除了万科，成都新希望也在温州拿了不少地块，外来地产商的纷纷进入给这个市场带入了更多良性的资产，也使得整个市场的竞争更加激烈，现在购房仍然是这个市场重要的生力军，保证房地产市场的健康运营仍然是未来市场的重中之重。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。