引言

对于购房，青岛人普遍感受是不得不买，属性已越来越小。当前，青岛市改善、及二手房需求多集中在城区。黄岛区很大，但住宅库存量也很可观，二手房几乎没有市场。未来青岛市区的购房需求依然可观，像市北区北部和李沧区这样的区域仍具。郊区目前库存量较高，无论开发还是购房都应慎重。

一．经济总量稳居前15位 经济开始加速转型

青岛市地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台市，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，同时与日本、韩国往来较为便利。从城市群划分来看，青岛属于环渤海城市群。从城市级别来看，青岛是15个副省级城市之一，经济总量也基本稳定在前15位。截至2014年，青岛全市常住人口为904.6万人，其中市区常住人口487.6万人，青岛属于人口流入型城市。从各区域的人口分布来看，与原胶南市合并后的黄岛区常住人口达到147万，为人口多的区域。

图：截至2014年青岛市各区常住人口数量

青岛早以港口贸易与传统制造业为主要产业，区域内企业多以大型国有或集体为主，非公有制经济缺乏活力。近年来青岛在金融、服务以及制造业领域发展较快，各类产业园区不断建立，经济开始加速转型。

二．房地产市场量增价跌 出清周期缩短 区域及需求分化明显

住宅销量创历史新高，价格连续16个月同比下跌，出清周期缩短。青岛2015年住宅销售规模创历史新高，成交面积达到1210万平米，较2014年增长明显。根据中指研究院百城价格指数，青岛新建住宅价格连续16个月同比下跌，且跌幅较大。从库存来看，截至2015年12月，青岛住宅可售面积为1893万平米，虽较2014年年底提高，但随着销售回暖，截至2015年12月，出清周期缩短至15.8个月，为2014年4月以来低。

图：青岛市各区域商品住宅销售面积、可售面积及成交均价情况

区域分化日趋明显。从2015年住宅销售情况来看，黄岛区、城阳区等新区、郊区销售面积领先，而传统核心城区市北、市南以及崂山区成交面积相对较少，价格却明显高于其他区域。目前，青岛市区的存量土地十分有限（市南区近五年来仅供应一块住宅用地，而市北区、崂山区的供地也逐年减少），但需求旺盛，导致市区房价保持较高水平；而郊区及县级市近几年房地产过热，导致区域内住宅库存量高企，虽然成交量领先，但库存依旧较大，价格仍然较低。

改善、及二手房需求多集中在城区，刚需多集中于新城区及开发区。目前青岛城区的市北、市南以及崂山区的新建住宅已越来越少，且有逐渐化的趋势。由于青岛市属于较为典型的低收入、高消费城市，当前这些区域购房主力多为本地居民的改善型需求和外地客需求，外来务工人员的刚性需求多集中在新城区或开发区，在城区内更多考虑的是二手房。

见闻感受：房是不得不买，属性越来越小。从春节期间与亲朋的交流中可以发现，本地青年人普遍因结婚计划买房或已经买房，多数人会选择购买市区新房。由于青岛居民收入与房价严重不对等，所以本地孩子通常都会借助家庭的力量买房或解决首付，通常的做法是卖掉家中多余的老房子，添钱购买新房。现在，多数人对青岛房地产的看法较悲观，认为买是因为不得不买，而不再是。

黄岛区很大，但住宅库存量也很大。春节假期，我驱车考察了青岛西海岸新区（黄岛区），这里是青岛楼市当前的热点区域，成交量及库存量均为全市大。

交通方面，从青岛市区开车走胶州湾隧道到达黄岛区，在不堵车的情况下也就30左右，总长282公里的滨海大道贯穿沿海一线，将青岛、黄岛、红岛连为一体。交通通达市区，十分便利，已有多条交线路开通，未来还将有五条线联通这里与市区。经济方面，这里作为第九个新区和重要的港口，经济实力雄厚，2014年经济总量为山东省市辖区之首，目前区域内各类产业园、保税区发展迅猛，吸引众多高新企业入驻。人口方面，黄岛区目前已成为青岛市人口多的区域，外来人口增量也在各区域中领先。从春节期间的表现就能看出，放假期间黄岛多数餐厅网点都关门歇业，商业区行人更是门可罗雀，可见黄岛区外地人口比重之大。

总体来看，黄岛区交通便利，经济具有发展，外来人口流入显著，具有发展，居住环境优越，然而，其库存量也相当大。抛开数字，在黄岛绕行一圈，大的感触就是这里的住宅高楼林立，更为可怕的是吊车数量更甚于楼宇，除去个别品牌开发商的项目，多数楼盘去化情况堪忧，楼盘烂尾现象普遍存在。为解决库存问题，政府把原本属于市区的、医疗资源都搬过来，并引入万达环球影视基地这样的大项目，青岛本地人在谈到黄岛的发展时无一例外持肯定态度，但当提及去黄岛置业，却大都摇头，现在这里的新房价格每年仍上涨，但是二手房却没有市场，因为新房实在太多。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。