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中指研究院分析师“回家乡、探楼市、盘库存”系列二

——中指研究院分析师“回家乡、探楼市、盘库存”系列二

2016年02月17日17:22 来源:中指研究院
[提要] 在房地产去库存的大背景下,2016年春节,中指研究院组织300名分析师在返乡过春节期间对全国各级城市房地产市场发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底,并对未来市场空间和机会进行分析,为去库存建言献策。
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在房地产去库存的大背景下,2016年春节,中指研究院组织300名分析师在返乡过春节期间对全国各级城市房地产市场发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底,并对未来市场空间和机会进行分析,为去库存建言献策。

“分化”仍是房地产市场的主旋律,在全国房地产市场调整频率加快的大环境下,南京、合肥等热点二线城市房地产市场持续上行,量价走势显著;保定、涿州、天津武清等城市在京津冀一体化发展利好下面临机遇;在三四线城市普遍面临高库存压顶的大趋势下,广州汕头、浙江湖州与舟山等三四线城市却脱颖而出,他们或是依靠区位、或是凭借旅游特色产业,且受益于利好政策,房地产市场去库存效果较好。

尽管目前部分热点城市楼市存在一定的发展机遇,但也面临土地资源紧缺,房价过快上涨,需求透支、产品同质化等带来的风险,未来楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。地方政府应明确城市定位,理性城市规划布局,合理把控供地节奏,避免盲目开发新城。房地产开发企业谨慎制定城市进入策略,提高产品品质,有序调整开发节奏和推盘节奏,合理定价、积极营销。政府和房企共同致力于打破地方保护,为市场营造开放公平的竞争环境,促进市场良性发展。

1. 供应合理、需求充足,市场健康发展,热点二线城市库存无压力

城市经济发展迅速,为房地产市场发展提供稳健的宏观环境;人口吸附力较强,为房地产市场需求提供基本动力;政府合理把控土地供应节奏,在供给侧为房地产市场供应结构把好关。供应合理、需求充足,房地产市场供不应求,销售火热,市场去化基本无压力。代表城市:安徽合肥、江苏南京、湖北武汉。

安徽合肥:合理控制土地供应节奏,房地产市场良性发展

理性供地,楼市健康发展。过去几年,合肥始终严守每年450万平方米(地面面积)的新增供地计划,即使在全国市场疯长的2013年,也不曾突破供地红线。由于2015年房地产市场在政策刺激下走强,合肥住宅库存量降至1.8万套,如果按照目前的销售速度,未来几个月后合肥市区恐将面临无房可卖的局面,远低于二线城市13个月的平均水平,处于供不应求的态势。所幸2015年底土地供应集中放量,也为2016年住宅市场供应奠定基础。

各大房企纷纷布局合肥,“”频出。基于合肥房地产市场的健康状态,吸引品牌房企争相布局合肥,低库存、高成交的市场特征也增强了房企的拿地信心。2015年,北京金隅、融创中国、复星地产及葛洲坝地产等房企首次进入合肥市场,北京金隅与融创中国更是拿下地块,同时招商地产、华夏幸福、龙湖、雅居乐等品牌房企也纷纷表示将进入合肥市场,未来竞争或将更加激烈。合肥“”数量增多、频率加快,热点区域地块竞争激烈,拿地门槛不断提升,对房企的综合实力要求较高,其中滨湖新区土地供应量、成交量均处于高位,多个区域地价大幅上涨,市区土地热度持续升温。

市场需求火热,多个区域出现“抢房热潮”。农历春节前开发商,推盘量减少,但受未来房价看涨预期强烈影响,购房者购房意愿强烈,再加上返乡置业人群的冲击,市场需求火热。2016年初,合肥楼市序幕刚刚拉开,多个区域就出现了“抢房热潮”,1月份合肥住房均价首次“破九”,达到9008元/平方米。在春节假期过后,房企将加大推盘量,价格或将回归理性。

多重利好因素刺激下,合肥房价将持续上涨。政策继续宽松,降低购房门槛,减轻首付压力,多方面利好因素刺激下,合肥房价将持续上涨。首先,地价推高房价。2015年合肥土地市场极为火爆,2016年这些高价地块陆续入市,无疑将推高房价水平。第二,合肥月度均价一直保持平稳攀升态势,房价尚未触及天花板,依旧处于上升周期中。第三,城市发展利好不断显现,“一带一路”、“长江中下游城市群”等国家战略将合肥纳入重点发展城市,、高铁的建设也将快速提升城市的发展水平。

江苏南京:资源丰富,为房地产提供充足需求,楼市量价不断升温

资源丰富,为房地产提供充足需求。南京是中国高等资源集中的五大城市之一,国家三大高等,国家四大科研,科教综合实力仅次于北京、上海,居全国第三位,拥有的国家重点学科居全国第三位。截至2014年,每万人中大学生数量超过1100人,普通高等共有54所,在校大学生70.23万人,研究生培养机构31个,在校研究生10.30万人,每万人拥有在校大学生数量居中国第一,每万人拥有在校研究生数量居中国第二。南京有仙学城、江宁大学城和浦口大学城。每年有大批的学生来南京读书,部分有实力的家庭会选择先为孩子在南京买套房子。或大学生毕业后选择留在南京就业,这部分人群对商品房市场需求较大,但基本为刚需客户。

楼市火热,供需双升创新高。2015年,全年共新批商品住宅上市面积为10万套/1047万平方米,同比分别上升15%和9.1%,月均新批上市87万平方米,同比上升8.75%,处于近八年来同期高水平。总体来看,南京市目前市场上的供应量是相对较大。全年南京商品住宅共成交11万套/1207万平方米,同比上涨50%以上,成交量创近八年来的新高。楼市自春节后变迅速复苏,央行、财政部的“330新政后”后便一发不可收拾,3月、4月、5月、6月新房成交套数分别为5100套,6300套,7200套和8200套,几乎每月以1000套的幅度递增。7月初,江北获批国家级新区,江北楼市自此一路高歌猛进,用“全线飘红”来形容江北市场,似乎并不为过,量价快速提升。江北新区热销带动着整个楼市火爆,7月成交量开始破万,到了11月竟高达14000度套,创2008年以来的单月新高。12月成交量达到了15426套,再次刷新纪录。即使在楼市火的2009年,也不曾出现这样的盛况。各区域中浦口、江宁和栖霞成交量大,浦口区占比较上年大幅提升。

房价持续上涨,下半年涨势更强。据中指研究院百城价格指数系统,南京新房价格自2015年二季度以来持续环比上涨,2016年1月,价格涨至15036元/平方米,环比上涨1.88%,连续20个月环比上涨,同比上涨8.90%。从各区域商品住宅单个楼盘来看,新房房源基本保持上涨,其中建邺区、浦口区、栖霞区、涨幅相对较大,鼓楼、秦淮、玄武区、雨花台区的南京南站受新开楼盘的影响,价格涨幅也较为明显。江宁、六合、雨花台的板桥等远郊区域价格涨幅相对较低,但均处于上涨态势,涨幅相对较慢。

库存整体下行,区域分化明显。2015年,南京住宅市场可售面积较年初下降百万平方米,12月底为600万平方米,较年初的705万平方米下降14.71%。分区域看,浦口区、建邺区、六合区、栖霞区和鼓楼区存量下降,浦口区、建邺区降幅较为明显,分别下降4916套、1377套。而雨花台区、秦淮区、玄武区和江宁区存量上升,其中雨花台区存量上升为明显,高达1371套。六合区存量略有下降。六合区属于江北新区,但江北获得国家级新区的利好对六合区的量价影响却不大,六合区主要以荣盛开发的楼盘为主,荣盛深耕六合区多年,2015年市场份额高达62.87%,品牌影响力较大,目前有多个项目在售。代表项目荣盛龙湖半岛属于超级大盘,分多期开发,前期项目已经交付,价格在6500元/平方左右,项目配套成熟,高性价比,深受当地居民的青睐,去化一直超理想,成交量高居2015年南京市排行榜榜首,远超排行榜第二项目。代表项目文承熙苑2015年6月开始,共上市2282套,截止到目前基本售罄,月度成交价格略有上升,项目基本无库存,主要以地缘客户群为主。

未来预测:高基数影响成交量高位回落,价格继续上涨。由于2015年南京宅地市场成交火热,而开发商开发节奏越来越快,一般拿地一年之内就上市销售,因此,预计2016年南京市新增供应量将维持高位。2016年南京房地产市场将持续看好,因受制于基数较高,预计2016成交量仍将保持高位,但同比降幅将较为明显。上半年南京房价会继续上涨,下半年如何调整有待观察。

2. 京津冀一体化带来发展机遇,津冀楼市广受益

供应合理、需求充足等内部因素在房地产市场发展过程中发挥着决定性作用。而一体化发展,城市规划、区域调整等外部因素对房地产市场的影响也举足轻重。近两年,京津冀一体化进程快速推进,有效带动相关城市经济发展、交通建设加快、吸引人口聚集,进一步利好当地房地产市场发展。河北省内相关城市受益明显,如保定楼市早期在首都副概念下保持上行,在京津冀一体化落地后迎来量价增长期,2015年的区域调整全面对接国家京津冀一体化战略,房地产市场持续火热。河北涿州也在京津冀协同发展进程中迎来历史性发展机遇,政府强力推进园区建设,努力打造首都产业与功能的承接地,其楼市在政策及交通利好带动下保持平稳增长。天津武清地处京津冀都市圈、京津主轴中间节点,与北京市通州区为邻,京津冀一体化发展亦能惠及武清房地产市场。

河北保定:京津冀一体化、区域调整利好楼市发展,主城区房价预期上涨

区划调整,带动产业升级。2015年,保定市迎来了建国后重大的一次区划调整,调整后的市区面积扩容8倍,扩大的城市面积将进一步增强保定市的承载能力,更好地承接首都非核心功能的疏解和京津产业的转移,吸引更多外资,落地更多项目,聚集更多人才,加快促进产业转型升级。同时,伴随着产业结构升级和环境治理,传统的工业聚集区也重新规划为文体新城。

房价上涨继续高歌猛进,区域分化明显。在城市区域调整、功能升级,城市面貌日新月异的带动下,2015年保定市住宅价格延续了2014年的快速上涨态势。从2014年的“副都效应”到2015年的京津冀一体化战略的深入,加之全国房地产市场调控的宽松化,保定房价上涨始终处于“政策红利期”。据房天下数据监控统计,2015年保定市新建住宅均价为5929元/平方米,相较2014年的5424元/平方米,上涨9.3%,较2013年的4910元/平方米上涨20.8%。传统意义上的保定市主城区(莲池区+竞秀区)住宅均价已突破“8000元”,竞秀区均价为7606元/平方米,历史悠久、商业氛围浓厚的莲池区均价已逼近8500元/平方米。而新三区目前住宅均价还相对较低,整体均价约为4500元/㎡。可见,保定市各区房价的差异化正在逐渐显现。

自住与带动旺盛需求。目前,保定市主城区需求旺盛,自住性需求与性需求形成合力,共同推动房地产市场的快速发展。在京津冀协同发展的大背景下,保定市作为京津冀核心城市地位的确立以及未来众多产业的导入,促使市场普遍看好保定市未来经济和房地产市场的发展。来自北京、天津等大城市的性需求不断涌入,徐水、满城等新区和安国等县市的改善性或性需求纷至沓来,加之当地市民的改善性或性需求持续释放,三股力量形成合力,共同推动了保定主城区楼市的旺盛需求。

整体存在去化压力。2014年,在“副都效应”的催化下,保定楼市逆市上扬,住宅销量大幅增长,全市住宅库存量从年初的570万方降至年底的490万方,去化周期也由40个月缩短至30个月;进入2015年后,随着新区和各县市开发商在房价上涨的刺激下纷纷拿地开工,导致供应量增加,而购房者对于非主城区的楼市多持观望情绪,导致去化速度有所下降,虽然库存量一直稳定在500万方左右,但去化周期延长至了35个月,整体库存压力较为明显。

短期看,主城区房地产市场发展前景良好,库存压力相对较小。保定市作为京津冀一体化的核心城市,而两大主城区又位于保定市的核心地带,、医疗、公共服务等配套设施较为齐全,人口集中度高,吸附能力强,周边县市不断涌入的人口拉动了住房需求的增加。加之市民的改善性需求逐步释放,来自京津两地的性需求较为旺盛,将共同推动保定主城区房地产市场的快速发展。同时,保定市主城区楼市的供应量在未来可能受限于城区面积,或将导致有效供应有限。另外,保定楼市开发商多以河北省或保定市本土的中小企业为主,资金有限,开发节奏相对缓慢;而部分资金较为充足的大开发商则看重保定主城区未来房价的上涨或将选择,推盘节奏相对缓慢。在供应端偏紧、需求端旺盛的背景下,短期看,保定市主城区住宅市场有望继续保持量价齐升的态势。

中长期看,新区及各县市楼市发展的不确定性或将增大全市库存压力。目前,保定市下辖5区19县市,而从房价中就可看出两大主城区与三个新区及其它县市之间房地产市场的明显分化。尤其在19个县市中,除个别经济发展较好、北京的县市外,多数县市城镇化率较低,产业结构仍以传统的第一、第二产业为主,人口大量外溢,导致需求萎缩,房地产市场的库存压力较大。

展望未来,保定市应紧抓京津冀一体化的有利时机,力争承接京津两地的产业转移,加快自身的产业结构调整,从而增强城市竞争力和人口吸附能力。同时,加快新区和各县市的城镇化进程,增加“新市民”的住房需求,从而促进楼市去化,政府也应科学合理布局供地计划和供地节奏,从供应端减少库存,双管齐下,改善未来新区及各县市房地产市场的库存压力。

河北涿州:承接首都产业转移,京畿之地楼市平稳增长

城市机遇:京津冀协同发展下,产业聚集、交通完善利于人口进入。涿州处于环首都“半小时生活圈”和环京津核心功能区,是“京保发展轴”的北端,被保定定位为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接地,同时接受北京新机场临空经济区的辐射,可以说在京津冀协同发展的大格局中,涿州也迎来了历史性的机遇。产业园区方面,涿州市先后搭建了经济开发区、松林店工业聚集区和新兴产业示范区三大省级园区平台,谋划了义和庄空港新区、中国科技园区和码头健康产业园区这些园区平台,众多的园区平台搭建和基础设施的建设,为项目的发展和产业的引进提供了广阔的空间。城市交通方面,涿州位于大北京区域内,是环首都“第一圈层”的节点城市,交通较为便利。随着京津冀交通一体化的推进,相信未来涿州与北京及周边城市的交通会更加便捷。综合来看,产业聚集及交通完善均有利于吸引人口进入,是北京外溢人口,带动房地产市场需求增加。

供应:大体量项目居多,全市整体供应较高。目前在售的新房大盘不少,主要分为高铁新城、107国道沿线以及老城区北部板块。高铁的项目主要包括占地面积588亩、总建筑面积超百万平米的鸿坤·理想湾,占地约280亩、建筑面积约56万平方米的K2京西狮子城等项目,华融置业也在高铁拿地,高铁新城的住宅项目整体供应量较大。107国道沿线北京房山区琉璃河镇的三利中和城项目占地2200亩,建筑面积约300万平方米,建成后可容纳12万人的居住人口,而107国道沿线涿州城区也有几个项目在售。另外,老城区北部也集中了隆基泰和开发的占地404亩、总建筑面积80万平方米的香邑溪谷,鸿升地产开发的占地约270亩、总建筑面积约35万平方米的鸿盛·凯旋门以及名流地产开发的翡翠滨江等。总体来看,涿州住宅项目大盘较多,供应量较大。

需求:承接北京外溢购房需求,市场成交逆势增长。统计局数据显示,2015年涿州市商品住宅销售面积85万平米,同比增长16.5%,对一个县级城市来说销售规模已经很大了,且在全国楼市低迷情况下仍保持增长。从需求来看,由于距离北京比较近,涿州楼市的需求主要来自北京和本地需求,来自北京的需求以及在北京无力购房的这部分人对交通位置比较看重,主要选在高铁新城购房,加之近两年京津冀一体化升温,交通的便利带来了不少北京购房者,项目基本畅销,但从高铁已经交房的项目来看,配套仍不完善,入住率较低。而涿州本地购房一般都是为结婚准备的婚房或者农村人口进城购房,大多数本地居民都有房子住,整体需求有限,由于高铁新城距离老城区比较远,多数本地人都选择在城区购房。

房价:价格整体走势平稳,但超过当地购买力。目前的涿州的房价在6000-8000元/平方米左右,基本平稳,但对于一个县级城市来说房价还是比较高的,也超过了当地人的购买力水平,高铁新城价格偏高一些,高层折后基本在7000元/平米以上,老城区价格相对低一些,高层在6000元/平方米左右。

楼市预判:产业发展吸引人口流入为长久之计。整体来看,虽然全国三四线城市楼市相对低迷,但涿州区位突出,借力京津冀一体化政策利好,楼市并未出现明显颓势。值得注意的是,没有产业导入和人口聚集,紧靠政策利好和交通规划支撑的楼市虚火难以为继。就目前来看,涿州承接京津冀的产业转移仍处在初期阶段,短期还未形成产业项目,且过去几年政策利好也透支了很多需求,未来只有紧抓京津冀产业转移的历史机遇、大力发展产业项目、吸纳更多人口进入才能迎来城市经济的快速发展,避免睡城、空城的出现。

3. 利好政策刺激、特色产业发展及城市规划完善,带动少数三四线楼市逆势上行

一线城市有其得天独厚的经济、政治地位及其人口聚集,热点二线城市或是省会城市,或地处城市群核心等区位显著。诸类大中城市房地产市场快速发展似乎更合乎常理。而在三四线城市普遍面临高库存压力的大环境下,少数三四线城市在特色旅游产业发展、城市合理规划、政策刺激有力等利好因素影响下,房地产市场脱颖而出。例如汕头政府推出适宜政策,积极推动房地产市场发展,吸引华润置地、中海、恒大等百强房企纷纷入驻;区人多地少,楼市回暖迹象明显,未来房价上涨预期强烈。湖州定位生态宜居城市、休闲旅游城市,此外在“湖八条”、动迁安置“房票”制度等政策刺激下,热点规划板块楼市逆势热销,2015年全市成交创近四年新高。“千岛之城”舟山在多重政策利好下,市场去化效果较好。

广州汕头:政府积极推动,房企积极进入,供需相对合理,楼市预期上行

政府积极推动,百强房企“齐聚”汕头。汕头政府积极在深圳、广州、香港等地举办土地推介会,越来越多全国的大型房企也纷纷布局汕头,如中海集团、绿城集团、华润置地、恒大地产等百强房企。它们带来了许多先进经验和设计,为汕头市房地产市场注入了活力。本地房地产商积极主动响应政策号召,结合自身以及本地人对楼盘的需求特点,推出一系列适宜“胶己人”居住的温馨家园。在各方共同努力下,汕头的房地产市场相对乐观。

供需双升,价格小幅上涨。供应方面,汕头市2015年共新增供应面积200万平方米,龙湖区、金平区两区新增供应面积多。随着国家各项利好政策的推出,楼市逐月升温,汕头市新增供应面积也有所上涨,是4月之后连续几月新增供应面积均维持在较高位,12月新增供应面积更是超过50万平方米达到全年高。总体来看,汕头市目前市场上的供应量是比较适中的。成交方面,楼市成交量在起伏中不断攀升,12月成交量“翘尾”。继4月后,汕头楼市成交面积均破十万平方米,相比于2014年逐月下滑的走势,2015楼市成交量不断回暖的趋势明显,全年共成交1.4万套商品住宅,成交面积161万平方米。价格方面,2015年商品住宅销售均价为7777元/平方米,呈稳步上升态势。

楼市日趋回暖,未来房价上涨预期强烈。作为著名的侨乡,汕头想方设法吸引华侨来汕,拉动海外华侨回乡置业。2014年9月中旬,国务院批准同意在汕头市经济特区设立华侨经济文化合作试验区,这是粤东地区首次迎来国家级试验区的落地。试验区以中国科协批准在汕头设立海智计划广东(汕头)工作基地为契机,加强与海外科技团队的沟通交流,拓展海外智力引进渠道。汕头楼市试验区的设立为汕头的经济带来了动力,引进了更多的人才,或将对汕头房地产市场带来一股暖流。

汕头楼市日趋回暖,房价也有所上升。汕头区人多地少,每年可推出的土地数量不多,市场的需求量大而供应少,市场供求处于良性阶段,土地资源稀缺、合理供应亦成为支撑市场健康运行的主要因素,预计未来房价仍有上涨的预期。

浙江湖州:经济基础坚实,政策、制度及区域规划利好楼市

湖州经济快速增长,人均GDP位于浙江第二梯队。2016年1月19日,国家统计局发布的2015中国城市GDP百强中,湖州以2100亿元的成绩入榜,位列浙江第八。然而,湖州城市小,全市常住人口295万(2015年末),人均GDP也是7万出头的,在浙江位于杭州、宁波之后的第二梯队。再看GDP增速,2015年湖州GDP同比增长9%,稳居浙江八强之首。2014年湖州城镇居民人均可支配收入38959元,农村居民人均可支配收入22404元,居民生活水平优越,也是全国城乡差距小的地方之一。

早期过度供应、本地需求增长有限致库存高企。十二五期间,湖州按照“极化、东西联动、南北呼应、滨湖崛起”的发展战略进一步拓展城市空间,市区老城更新以及西南新城、东部新区等新区开发形成大量的新房供应,而湖州市区人口仅约35万,需求增长有限,导致库存高企、供应过剩。中指数据显示,截止2015年12月底,湖州商品住宅可售面积275万方,出清周期将近两年时间,去库存压力大。

2015年市场销量大增,楼市信心恢复。2012年以来湖州的新建商品住宅价格除2013年外,基本处于只跌不涨的状态,但2015年销售额创下近四年高,销售套数更是比2014年增加近8成,楼市仿佛又火了,至少在“去库存”政策引导下我们看到了希望。有不少湖州的朋友,是刚买了房的,都预感2016年的房价应该会涨一涨了。

楼市新政频出,房票制度给力,去库存效果显著。近几年政府已减少供地,企业也促销,积极消化库存,但效果一般。2015年在央行四次降准五次降息的宽松货币政策背景下,“330”新政出台,湖州刚需及改善需求迅速释放,楼市自4月份开始升温,月度成交套数超过1000套、成交面积超过10万平米,之后“湖八条”出台,契税补贴、公积金首套房首付降至两成、公积金二套房首付降至两成、公积金贷款额度提高等政策陆续落实,为购房者降低了购房成本也降低了购房门槛,而公积金异地贷款、对人才购房的支持政策能够扩大置业需求范围,湖州楼市4月至11月连续8个月单月销售面积超过10万平米。其中也不得不提拆迁安置“房票”制度,在集体土地上房屋拆迁安置中增加市场化安置方式,将被拆迁农户居住需求与去库存结合,同时加快城市化进程。从2015年年初房票制度在湖州经济开发区试点以来,全年消化库存近1000套房源,其中天河理想城项目作为房票”房源池”收益良多,一举成为湖州市区商品住宅销售套数冠军。此外,恒佳太阳城、汎港润园等房票“房源池”项目也入榜前五。

城市规划推进,热点板块带动楼市火爆。纵观2015年湖州楼市,西南新城、东部新区、仁皇山新区是三大热点板块,在湖州商品住宅销售套数十强中三个区域的入榜项目也多,带动湖州楼市升温。西南新城定位为湖州,商业配套完善,专业市场以及高铁效应助推区域价值显现,目前“”特点吸引大量刚需客户购房入住,天河理想城、汎港润园等代表项目热销。东部新区被浙江省政府列入环杭州湾产业带先进制造业的重要组团,是湖州市接轨上海的桥头堡,区域战略地位显著,吸引万达、碧桂园等众多开发商入驻,并成为湖州向东发展的主战场,东郡红树湾、湖东府等项目热销。仁皇山新区伴随市政府和诸多政府部门北迁而迅速崛起,奥体湿地公园、湖州大剧院、爱山等配套全面,公务员、企业高管和教师等一大批客户聚居,成为湖州富人区、湖州RBD(闲居区)。区域内国贸·仁皇、祥生·悦山湖、绿城·御园等大批品牌房企开发的品质楼盘供应,翰林世家、赞成·名仕府等项目热销。

受益于上海辐射,潜在需求充足,楼市发展存机遇。湖州作为长三角城市群的一员,地理位置优越,占据以上海为向西辐射的重要节点位置十三五规划将推进沪苏湖铁路建设,届时上海将通过高铁直达湖州,而不用再从杭州绕行。铁路、公路交通网络更加发达,接受上海的辐射能力迅速增强,这将在产业承接互动、人口流通、物流发展等方面利好湖州,为湖州城市发展打开机遇快通道。就湖州楼市而言,更好的融入上海,成为长三角一体化交通枢纽节点城市,将导入大量新增需求,包括产业辐射与承接所产生的产业人口及高管居住需求,国际旅游业带来的旅游休闲居住需求,以及已露端倪的养老需求,为楼市带来新机会。东部新区无疑是首先获利的区域,而太湖旅游度假区则会是湖州打造一流旅游度假区的核心区域,机遇与挑战并存。

浙江舟山:土地资源稀缺,政策刺激成交回暖,楼市库存下降

土地资源有限,本岛房地产受关注,渔农民进城购房成为需求主力。舟山市陆域面积的狭小,加之陆域面积中还有大部分是无法供人居住的岛屿,决定了舟山房地产方面土地资源的稀缺。2015年年末舟山市常住人口为115.2万人,其中城镇人口77.1万人,城镇化率为66.9%,居全省第4位。城镇常住居民人均可支配收入44845元。城镇居民人均现住房建筑面积已达到34.23平方米。渔农村常住居民人均可支配收入25903元,同比增长8.9%。近年来,政府出台促进渔农民增收的综合性政策措施收效明显,渔农村居民收入提高较快,城乡居民收入比不断缩小,收入比差距处于全省各市并列第二位。为了追求更好的生活条件和子女、医疗资源,开始“不差钱”的渔农民,是从事远洋渔业的海员们开始进城购房,逐渐成为房地产需求主力之一。

政策刺激下,楼市成交活跃,价格以稳为主。在多重政策刺激下,舟山刚性需求和改善性需求积极释放,2015年下半年成交量放大,7月达到近两年高点。全年住宅成交95.94万平方米,同比增长46.61%。成交量明显上升,但并未带动成交价格上涨,总体保持在10000-11000元/平方米之间,呈现“量增价稳”的态势。2015年住宅均价10815元/平方米,同比小幅下降6.56%。这主要是部分房企在库存压力下,继续实行以价换量。但从近月成交来看,随着成交转好,房企让利幅度开始缩减,房价同比也逐渐收窄,未来楼市价格将平稳小幅上涨。

楼市信心恢复,库存下降,房源减少。刚需和改善性需求不断释放,加之企业适时优化推盘和策略定价,市场去库存的速度正在加快,去化周期明显缩短。2015年末住宅库存量减少到174万平方米,库存消化时间由年初的23个月减少至18个月。而库存的减少,除减轻房企资金链压力外,也给原本较悲观的市场预期带来转变,加之杭州、宁波等周边地市楼盘价格开始上涨,购房信心有所恢复。但由于土地稀缺,房源越来越少。2015年新开盘的31个楼盘中,在本岛新开楼盘已不足2/3,其中部分区位不算太好。综合权衡下,舟山人把“好房子”这一定义中的区位因素再做扩展,随着岛间跨海大桥、海底隧道的连通和交通的更加便利,舟山本岛的长峙岛、鲁家峙岛等也被囊括在内。受此影响,未来随着楼盘的不断消化,本岛项目稀缺性将进一步提升,价格也将继续居高。而周边岛屿楼盘开始兴起,成为其它岛屿人群进本岛购房的驻足点。

政策宽松,供应收紧,2016年楼市继续看好。2016年舟山正迎来房地产政策宽松时期,提出的去库存战略将逐步推进,而舟山的公积金政策已再度发力,公积金贷款低额度提高、高额度继续上浮,贷款偿还年限延长至借款人法定退休年龄后5年等政策将在今年上半年落实,以促进需求释放。2016年还将是舟山供应收紧期。在近两年在去库存和资金供给压力下,房企开发节奏放慢。拿地和推盘都比较谨慎,土地市场尤为冷清。2015年新推楼盘或者加推的房源基本上是2013年以前拍下的土地,预计2016年住宅供应量将呈下降趋势。同时周边城市市场回暖也为舟山楼市加温。政策春风已暖,楼市信心春意将盎,2016年舟山房地产市场还是看好,未来春季房交会或将再现高潮。

4. 机遇or风险:城市合理定位、提升住宅品质、构建开放公平竞争环境,方可保持楼市良性发展

综上所述,目前合肥、南京、武汉等热点二线城市楼市在供不应求下走势火热,京津冀一体化利好带动下,保定、涿州等河北省内相关三四线城市房地产市场面临发展机遇,少数三四线城市或因政策刺激、或受益于城市规划推动或特色旅游产业发展等因素,目前楼市表现尚可。尽管目前部分城市楼市无去化压力或去化效果较好,未来存在一定的发展机遇,但也面临土地资源紧缺,房价过快上涨,需求透支、产品同质化等带来的风险,未来楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。地方政府应明确城市定位,理性指定城市规划布局,合理把控供地节奏,避免盲目开发新城。房地产开发企业谨慎制定城市进入策略,提高产品品质,有序调整开发节奏和推盘节奏,合理定价、积极营销。政府和房企共同致力于打破地方保护,为市场营造开放公平的竞争环境,促进市场良性发展。

土地供应方面,合理把控供地节奏,避免过度供地。早期土地供应合理是合肥、南京等城市楼市火热的重要原因之一,未来楼市保持健康向上发展的重要途径之一仍有赖于政府把好供应端这一关。政府根据市场实际需求制定合理的土地推出量及推出节奏,避免过度供地而造成潜在供应量过大的局面。对于部分楼市表现尚可的少数三四线城市,虽然当下政策刺激等利好因素带动下楼市去化较快,但仍有一定库存量,地方政府应减少甚至停止土地供应。

城市规划布局方面,理性规划、合理开发,避免盲目造城。房地产市场繁荣时期,部分城市盲目开发新城,楼市供应量明显超过当地需求,导致出现空城、鬼城现象。在房地产市场向下调整时期,这类城市仍苦于高库存、难去化。目前,京津冀一体化协同发展的大背景下,保定、廊坊等河北省内相关城市迎来城市经济发展提速、区划调整、轨道交通完善、人口流入增加等机遇,但各地政府应保持头脑清醒,理性制定城市规划布局,避免盲目造城。

谨慎布局,提高产品品质,合理定价、积极营销。目前部分热点二线城市楼市需求较充足,但也面临房价上涨快、政策刺激下需求透支导致后期期需求增长乏力等问题。少数三四线城市,目前需求释放主要受利好政策刺激影响且存在提前透支现象,随着政策效应递减,未来楼市需求有限。房企应审时度势,合理制定城市进入策略,对于潜在风险较高的城市应谨慎进入。对于已经布局的城市,企业应关注自身产品品质的提升。产品同质化是目前中国房地产市场整体面临的问题之一,是中小城市,如燕郊虽然受益于承接北京外溢购房需求,房地产市场规模显著扩张,但长期以来产品品质较低、同质化严重,这阻碍了房地产市场的进一步发展。高利润的开发模式已不适应目前的市场形势,购房者更加关注居住品质的提升,升级产品品质、迎合市场需求是房企的生存之道。此外房企还应根据城市区域及自身项目库存去化速度,合理开盘定价并积极营销,以实现快速去化,回笼资金。

明晰城市定位。京津冀一体化、长江中下游城市群等区域一体化发展战略的已逐步实施,“大城市化”是未来的发展趋势。一体化大背景下,大城市周边的城镇应明晰自身城市定位——卫星城市。在大城市辐射带动下,卫星城市应致力于提高自身经济发展速度,提供充足的就业岗位,完善居住环境和公共设施,真正承接大城市的外溢人口和相关产业,由早期的睡成逐步成为独立的现代化城市。城市独立发展,人口吸附力增强并形成有效需求,房地产市场根基才能稳固。

打破封闭格局,营造开放公平的竞争环境。中国房地产市场呈现明显区域性特征,以河北为例,地方保护导致市场环境过于封闭、城市进入壁垒较高,市场绝大部分份额被当地中小开发商占有,大型品牌房企较难进入,进一步导致市场上产品质量较差、严重同质化,且存在恶性竞争现象。无论是城市本身发展、还是房地产市场发展,都需要开放公平的发展环境。当地政府应致力于打破地方保护,积极招商引资,为房地产市场营造开放的发展环境;当地房企也应提高自身开发建设能力、提升产品品质,在与品牌房企竞争交流中,扬长避短,逐步提高自身竞争力和品牌影响力。京津冀一体化发展带来的是大机遇,打破地方保护,敢于开放、善于流通,城市经济和房地产市场发展才能真正受益。

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