11月，北京市新建商品房市场成交创近三个月新高，业内普遍认为北京楼市迎来暖冬。12月首周，北京新建商品房成交量和成交均价都有一定幅度下滑。业内人士认为，纯商品住宅成交下滑的主要原因是供应量减少，虽然成交下滑，但上周入市的多个项目再次出现“日光”，年底市场需求仍然较为旺盛，北京楼市暖冬格局不会改变。

成交环比下滑

在刚刚过去的11月，北京楼市表现较好，新建商品房市场成交创近三个月新高。不过，12月首周，新建商品房市场成交环比小幅回落。根据统计，12月首周，新建商品住宅网签量为2028套，环比下降37.2%。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交1101套，较上周下降12%。“因为11月后一周出现集中网签现象，所以12月首周北京新建商品房市场成交量环比下滑属于正常现象，并不意味着楼市遇冷。”业内人士表示。

从供应项目来看，12月首周北京住宅市场共有8个项目入市。相比之前增加两个，虽然供应量增加，但是这其中主要为自住房产品所贡献。上周首开龙湖苑、首开住总·国悦居等5个自住房项目集中选房，共新增供应近3000套。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，上周入市的5个自住房项目位置均较好，其中不乏东坝、亦庄等热点区域，这些自住房项目的集中选房成功吸引了近段时间刚需及首改型客群的关注重心，这也是上周纯商普宅市场成交未能延续上升趋势的原因之一。

刚需充分释放

值得注意的是，近期刚性需求得到有效释放。12月首周纯商品住宅成交量有所下滑，热销项目数量（本周成交量>30套）从上周的7个减少至本周的3个，热销项目以均价低于2万元/平方米的刚需为主。

事实上，成交均价的下降也在一定程度上体现了刚需项目成为市场成交主力。根据统计，12月首周纯商品住宅成交均价为31368元/平方米，较上周下降2.9%。本周纯商品住宅成交均价较上周出现小幅下滑，主要是由于中低端刚性需求成交占比提升所致，热销项目中房山的智汇雅苑、密云的华润橡树湾的单价均低于2万元/平方米，从而导致均价在2万元/平方米以下的成交占比较上周上涨近5个百分点，结构性拉低了成交均价。

从成交项目区位来看，远郊区县新房项目市场表现较好。在上周成交套数前十中，通州、房山、平谷等区域项目较多，其中包括通州区的华业新北京和侨商、房山区的智汇雅苑以及平谷区的天润香墅湾1号等。

暖冬格局未变

业内人士认为，近期土地市场火热，高价地块频出，由土地市场带来的未来房价预期的提升，导致近期房企推盘积极性提高，在一系列利好政策刺激下，购房者积极入市，因此，北京楼市暖冬格局未变。从需求端来说，近期刚性需求释放较为充分，多个低价刚需项目热销。业内人士认为，上周入市的多个项目再次出现日光，年底市场需求仍然较为旺盛，大部分项目在今年去库存良好，资金回笼也较快，所以也出现了土地市场的高热度，房企对北京市场预期以及未来需求仍然保持较为乐观的态度。

在多项利好政策的支撑下，今年市场需求释放较为充分，库存也得到一定程度的消化。截止到12月6日，北京纯商品住宅的库存总量为7.1万套，较去年同期下降1.04万套。另外，尽管今年北京市土地市场成交火热，但土地供应量减少依然是不争的事实，有限的土地供应，再减去保障房用地，纯商品住宅用地供应锐减，未来可供应建筑面积也会减少。未来供应较少的情况下，供需关系的变化也会提振市场信心。

中指研究院常务副院长黄瑜女士认为，未来房地产政策将着眼于缓解企业投融资压力，同时推进长效机制建设,“去库存”仍为市场主基调，房价保持平稳。楼市去库存的关键在于供需双向发力。对于房企来说，在当前高库存和去化难问题之下，房企营销战术的调整旨在积极撬动客户入市，全方位调动客户需求。因此，强调主动蓄客、揽客、拓客的渠道营销成为房企发力去库存的关键环节。