自去年楼市进入调整期以来,房地产开发增速出现了20连跌,跌幅近九成。房企去化速度放缓,库存也在一路走高,截止到今年10月份,库存已增至68632万平方米。面对巨大的库存压力,近期,高层重提去库存战略,业内人士预计,在经济稳增长的前提下,房地产将成为重要的抓手,后续或许会有去库存的具体政策出台。

楼市面临高库存压力 重提去库存战略

今年以来，商品房市场出现复苏，突出表现在成交量自5月开始由下跌逆转为增长，前10个月同比增长7.2%。其次，表现在房价上面，今年前10个月商品房成交均价同比上涨7.1%;70个大中城市房价指数平均环比增幅，由今年5月之前的下跌逆转为上涨，也即房价上拐。

虽然商品房市场回暖，但是库存过高，去化压力大。

近日政府高层连续提出应化解房地产库存,促进房地产业持续发展的要求。从国家统计局提供的库存数据来看,10月末,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。而今年楼市库存整体也呈上涨趋势,除五月份库存下降了15万平方米外,其他月份均为上涨,已经从年初的62169万平方米涨到了68632万平方米。

对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大,如果这样的现象长期持续,房贷违约、房企资金链等风险都会上升,总书记提出“化解房地产库存”,也是未雨绸缪之举。

值得注意的是,虽然库存整体在持续走高,但一二线城市和三四线城市却有明显的分化,一二线城市的库存压力明显少于三四线城市。从上海易居研究院的数据来看,10月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。

11月15日，中国银行业协会首席经济学家巴曙松在出席活动时表示，明年房地产业有望触底，房地产业增速下行趋势止住对于经济的拖累作用会明显改善。

他说：“房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。”

另外，巴曙松预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。

正是由于区域间的差距,三四线城市由于库存高企,市场风险提高,一线城市由于新增人口众多,房地产市场需求相对旺盛,所以多数大型房企回归一线城市,造成了土地市场的火热,高价地频出。

高库存成经济痛点 对经济造成负面影响

房地产高库存的现状，意味着市场供大于求，自然压制房价上涨，进而影响开发企业的经营效益。今年前三季度，80家上市开发企业的平均利润率首次跌破两位数，只有8%左右。这说明即便是上市公司，利润率也已经较五年前缩水一半左右，渐渐接近社会平均水平，更何况那些主要分布于二三四线城市、身单力薄的几万家中小房企?

在这种市场条件下，开发商不可能增加开工量，更不可能积极购地。如此，则自然使的房地产开发建设活跃度降低，于是就集中反映在上述几个建设指标创了过去十几年的 或次低水平。

从房地产业于对经济的作用分析，房屋销售市场弱复苏对经济的正面影响程度，远不如房地产建设指标对于经济的负面影响程度。其一，建筑活动，可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”。其二，作为三架马车的固定资产，是决定经济短期何时企稳的关键，而房地产又是固定资产中 迷的重要部分(差于基建和工业)。

三季度经济增速“破七”，虽然领导嘴上说不必大惊小怪，但实际上的内心忧虑，在某些场合的发言中，已经流露。短期来看，官方希望自2011年以来的经济增速下滑能够尽快企稳。中期来看，至2020年实现全面小康和经济翻番的硬指标，客观上要求未来五年经济平均增速达6.53%。假如房地产开发下滑的势头不能有效扼制，则经济增长的短期作务和中期目标，都很难实现。

开发增速20连跌 房地产成稳经济增长重要抓手

此外,近日国家统计局公布的房地产开发数据也不容乐观,数据显示,1-10月份,房地产开发78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。

这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第20次下调,19.3%、16.8%、16.4……3.5%、2.6%、2.0%,20个月中,房地产增速滑落达89.6%,降幅将近九成。

今年上半年,房地产开发占到国民生产总值的14.8%,前三季度GDP增速已降至6.9%,6年来首度破“7”。有业内人士分析,房地产开发增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP。

在稳经济的前提下,通过提振楼市信心来拉动房产和消费,成为直接有效的手段,因此,在面临新的经济发展形势时,“促进房地产业持续发展”再成稳经济的法宝。

在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力,拉动经济的另外两驾马车和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对还是对消费增长贡献占比都不容忽视。

“双降”方面，光大安石首席执行官潘颖称，房地产市场是资本密集型行业，双降意味着利率下行，房企也降低融资成本，在双降的环境下，房企应把握住机会去库存。

另外,有业内人士预测,提出去库存的大方向后,后续可能会有后续落地政策出台,落点可能在信贷政策的宽松、户籍制度改革、普宅界定标准的调整、减费等方面。