五牛基金转型:调整股债比例 双GP模式掘金并购市场
2015-04-11 15:58:00 房天下产业网 来源:产业网
“现在很混乱,没错,不过,房地产基金危中有机。”近日,五牛基金高级副总裁陈国华在接受《界》采访时表示。
下半年以及明年,长达30年的房地产爆发式增长宣告结束,未来平稳发展、小幅波动将成为主基调,房企马太效应更加凸显,强者更强,前20强将与其他地产商的差距将大幅拉开。
而中小企业则危险,陈国华预测说,中小企业在融资上会出现一个真空期,而房企融资渠道也将趋向多元化,机会大增的同时,地产基金GP们的策略正在变化。
调整比例
收缩与扩大并行,机构的资金分配比例将正在调整。
首先是收缩部分区域的住宅地产。此前,五牛所管理的几支地产基金主要领域都集中在住宅地产,比例高达70%——80%。而在采访中陈国华透露,未来,五牛所管理资金在住宅领域的的比例将会下调。
不过,住宅地产不是完全不做,在陈国华看来,一二线城市的住宅市场还是有很大需求的。三四线城市虽然不被看好,但是因为三四线城市传统核心区域的年轻人新婚购房,以及成功人士的改善性需求都是长期存在的,住宅的机会一定时期内也会存在。
其次是更多关注商业地产。城镇化的推进,会产生多化的局面,这将催生一批商业综合体。当前北京、上海这些一线城市已经明显产生了金融,商业,等,香港以前也是以住宅为核心,慢慢过渡到多的城市形态,这是国际大都市的普遍共性。
另外一个调整是股权和债权的比例。以往五牛的债权可以达到2/3,,未来股权以及夹层将大幅增加,同时减少债权的量。
转向
中小开发商承压,卖掉资产换取现金流,以保证继续开发是大多数开发商的应对策略,这给大开发商和房地产基金带来了大量的收购机会。
陈国华告诉《界》,五牛基金当前正计划募集一支专门面向并购市场的房地产基金,以缓解地产开发商的资金压力或经营指标压力。
当前的房地产领域的并购操作模式多种多样,是包销还是购买整个公司股权,单个基金还是集合基金都不同。精明的房地产基金并不倾向于整个公司股的收购,因为要加上增量部分,这部分溢价会推高整体的并购金额,另外,可能隐藏公司负债等隐性问题。
五牛一般是先看项目,”CaseBy Case,某一支基金来收购,排除后续可能会产生的问题。”另外一种方式是,与实力雄厚的大开发商合作,采用双GP模式,强强合作。
不要追求高
今年上半年以来不少房地产基金出现了兑付困难,开发商日子不好过,地产基金的退出压力也随之加大。
“现在是很混乱,没错,但是作为GP,你要时刻保持清醒,找到合理的价值。”当前市场低迷,正是“危”中有“机”,怎样把环境当中有利因素分解出来,为其所用,这是五牛正在考虑的。
关键是决策。在陈国华看来,做房地产有两点缺一不可,首先是专业背景、然后重要的就是正确地解读政策走向。机会是每时每刻都存在,环境无法改变,甄别出哪些是可以捕获的机会更重要。
另外,就是各个节点的把控。“房地产基金投了钱,还要服务开发商,只要把每个节点都把握好,后退出就不是问题。”陈国华总结出的经验是,退出出问题了,一定是销售出问题了,销售的问题一般都是前期的定位出了问题,或者开发过程中出了问题没有及时处理,陈国华将其归结为一种蝴蝶效应。
“不要追求高的,这是界忌讳的事情。”陈国华指出不能对要求过高的“只要满足我们的标准就可以了,稳定才是位的。”陈国华说。
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