去年，很多在售项目纷纷采取互联网营销思维和全民拓客的新尝试，试图将低迷市场打捞起来。今年的市场环境并没有让操盘难度降低，企业对前景的预判并不乐观。“现在少数城市的回暖不代表市场会回暖，周期论、大小年论可能都不再适用，一二线城市房价还有上升空间，但是三四线城市的房价已经很难上涨。因为主流需求是刚需，对价格的敏感度极高”，新城控股副总裁欧阳捷日前在某公开场合表达了他对当前房地产市场的判断。

大部分城市根基缺失

2015年开局，已有一些城市的个别项目露出迹象，有的项目每平米涨幅高超万元。同时，3·30至今，一些企业也纷纷抛出营销式消息。

欧阳捷表示，今年的市场来看，对于开发企业，一线和二线城市存在一些机会。其中，突出的是北京和上海市场，供求关系未发生逆转，供不应求明显，价格上涨动力强劲。因此，在限购方面，北京和上海两地不会放开。京沪两地近年来土地供应量并未因供不应求而增加，楼面地价不断上升。上海2014年平均楼面价达10500元/平米，2013年为6644元/平米，因此，地价的上涨在倒逼房价的上涨。

另外两个一线城市，因为深圳前海区域的房价直线上行，深圳放开限购可能性不是很大；广州房价趋于平稳，是一线城市中有可能放开限购的城市。他指出，2010-2013年广州常住人口净增长大概年均7.5万人，相对1300万的大城市来讲，比例为6‰，相当于人口的自然增长率，没有新的外来人口显然限购没有对象。二线城市中，南京、苏州供求基本均衡的城市也存在一定价格上涨空间。

而其他城市价格上行根基并不清晰。“但是我们不能说，房地产市场会怎么样，现在城市在分化、区域在分化。不能一概而论。但是我们看到3、4线城市没有上涨空间，原因是土地价格在往下调，另外现在城市需求在大幅下降”，他续称。

对此，新城控股的应对策略是“要有江湖定位”。新城的江湖定位是对规模而言，新城目前已在17个大中城市布局，今年新城控股将在商业地产方面发力新城吾悦广场。预计在2017年达到开业15个，在建25个。同时，今年企业还要强调加快去库存，保持现金流平衡。欧阳捷认为，目前中国商业地产发展佳机遇还有10年时间，集团有意在未来几年力争成为国内商业地产开发企业中的领跑者之一。

库存与潜在供应量需消耗5年

今年两会期间，政府对房地产的表态是“促进房地产市场长期平稳健康发展”，这为2015年房地产市场奠定了政策基调，同时，3·30新政的出台也进一步说明了重要对行业发展的态度。

欧阳捷认为，总理的讲话，反映了政府对房地产的纠结，当前房地产市场既不平稳，也不健康。

“目前库存与潜在供应为50亿平方米，按2014年销售速度，可供应5年”，他指出，不平稳表现在当前行业消耗量和供应量的失衡：房地产增速持续下降，同时，2013年初开始，房地产销售额同比增长率一路下滑，2014年同比进入负增长区间。而待售面积持续增加超过4.2亿平方米，在建施工面积持续增加，仅住宅在建施工面积超过39.8亿平方米。值得注意的是，房企土地储备高企，仅24家上市房企土地储备超过6.59亿平方米，的房地产开发企业土地储备总和至少超过12亿平方米。

不健康是指房企总量过剩，产能严重过期，“可以看到每一个企业单个城市的市场份额在缩小”。以苏州为例，原来苏州销售位的企业在2013年的销售额是100亿元，到2014年苏州市场高销售额的企业是80亿。对于政府，当前稳定住房消费还存在巨大挑战。

他认为，当前住房市场需求正在减少，成为市场发展的核心难题。

世联地产统计，改善性需求已从2007年的63.5%，下降至2014年的34%。人均住房面积逐年攀升，现在二线城市少达到人均27平米，多的达到人均37平米，三四线城市人均居住面积更大，人均住房面积已经将近天花板，而品质改善将是未来改善性需求的主力。

另外，城镇化需求也在减少，据新城集团统计，76个城市中，63个城市常住人口的净增长率在近几年为下降趋势，25个二线城市常住人口增量18个下降，19个三线城市常住人口增量15个下降，未下降的4个城市净增长不超过0.9万人，28个四线城市常住人口增量26个下降，增长多不超过3.4万人。住房市场已经在走下坡路了，虽然是缓坡。

欧阳捷表示，他对市场形势的判断是2015年在没有刺激政策的情况下不会比2014年更好。而有了刺激政策，会让房地产企业提前结束白银时代。“应该说2015年市场不会超过2013年，能否赶上2014年，可能是会接近2014年，略微下降一些。我认为会有所下降”。

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