1、二手房成交：单日签约量大幅增长释放市场回暖信号

9月30日央行、银监会发布购房贷款新政，至今新政执行接近满月，购房者市场预期和入市量发生明显变化，市场反应主要体现在北京二手房市场的网签数据上。据近几日住建委公布数据显示，10月20日-10月24日北京单日二手住宅网签量连续五天在450套以上，这是年内首次出现这种情况。10月27日-10月28日二手住宅单日网签量连续两天突破600套。二手房网签数据虽有一定的滞后性，但单日签约量大幅回升在一定程度上能够反应二手房市场信心有所恢复，或释放市场回暖信号。市场能否从根本上回暖取决于后期成交持续性。

2、新房成交：新政刺激效果显著 节后周度成交明显好转

新政执行后，北京新建商品住宅（不含保障房）最近三周共成交59.8万平方米，单周成交量呈逐周增长态势，其中第43周成交24.7万平方米，接近今年以来周度成交高峰。从周均成交情况来看，新政落地最近三周周均成交20万平方米，较8、9月周均成交明显回升。相对而言，2012-2013年节后周均成交均较同年9月有所下滑。可以看出，“930房贷新政”对新房成交刺激效果显著。

3、新房市场现状：库存高企 销售承压 以价换量仍是房企上策之选

需求方面，2014年以来，北京楼市持续下行，需求端多持币观望而放缓入市，市场成交量明显下滑，前三季度新建商品住宅累计成交445万平方米，较去年同期（812万平方米）大幅下降45%。月均来看，2014年以来月均成交49万平方米，为2010年以来水平。

供应方面，受需求不足影响，多数房企销售不及预期，资金压力显著，年度目标完成压力较大。四季度销售承压背景下，房企加大推盘力度，市场供应持续增加。前三季度商品住宅累计供应793万平方米，较去年同期（447万平方米）大幅增长66%。月均来看，2014年以来月均成交88万平方米，为2010年以来水平。

需求持续下降、供应大幅增长的综合作用下，北京住宅市场一改前两年市场严重供不应求的态势，供需矛盾转向为供大于求，销供比明显降低。前三季度月均供应高达88万平方米，但需求量仅为49万平方米，整体销供比为0.56，而去年同期为1.70。

供大于求矛盾下，北京新建商品住宅库存量持续攀升，出清周期整体延长。2014年9月，北京新建商品住宅可售面积达1062万平米，接近2012年3月的历史高点，较去年同期大幅增长39%。去化方面，9月北京商品住宅出清周期为16.2个月，较去年同期延长9.4个月。

综上所述，房贷新政在一定程度上改善购房者预期从而刺激需求入市，二手房单日成交量增长或释放出一定的回暖信号，新房市场短期成交情况也明显改善。但基于目前北京新房市场供需与库存去化分析，北京新房市场供大于求矛盾突出，库存量接近历史高位，出清周期超过16个月。四季度多数房企去化压力显著，在新政执行、市场预期波动的窗口期，房企应继续采取以价换量策略，通过合理定价、有力促销等方式加快去化。