产业网讯：楼市的持续低迷，不见好转，引发了各地政府和众房企的救市大潮。从今年5月至今，46个城市中仅剩10城还在坚守着“限购令”，尤其是7月，可谓是“救市月”。不仅“放松限购”还有地方政府“放松限贷”，更有房企亮出“无理由退房”的大旗，人类似乎已无法阻挡“救市”前进的步伐。近日，更有省级救市政策惊现“救市”行列。

8月8日，福建住建厅发布《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（俗称“闽八条”），成为个出台救市政策的省份。《意见》共有8大条26小条，就去库存和城镇化两大方面，从首套房认定、购房、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款及分类调控等诸多内容提出意见。​

福州、厦门可自行调整放开限购​

《意见》第二条指出：“福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施”。​

截至8月8日，47个限购城市中已有32个城市放松限购政策。“闽八条”明确将限购调整权力交由城市自身。经初步调查，福州、厦门已对限购政策进行调整：厦门岛外限购全部解除，购买不限户籍、套数，岛内外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明；福州已可做第三套房备案。​

界定首置首改 重点支持改善性需求​

《意见》条指出：“鼓励各市、县政府根据本地实际，对下述刚需购房予以政策优惠：1.首次购买普通商品住房，包括从省外引进的学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员（含境外人员）首次在当地购买普通商品住房；进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次购买普通商品住房；大学毕业生首次购买普通商品住房；成年子女首次购买普通商品住房。2.首次购买改善性普通商品住房（以下称首改房），包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买‘房’等。3.被征迁住户实行货币补偿后购买普通商品住房”。​

《意见》第二条指出：“家庭购买首改房按首套房认定”。​

此次“闽八条”界定了首置、首改的范围，其中对于首改房界定为“增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买‘房’等”，并给予一定的政策优惠。而“家庭购买首改房按首套房认定”的调整，未来将如何在信贷、税收等层面执行，仍有待观察。​

首次房贷范围放宽 规定利率执行低限​

《意见》第二条指出：“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”​

《意见》第三条指出：“各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。”​

在界定首置、首改的基础上，“闽八条”为这两类需求提供了较大的信贷支持力度。首先，只要购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款时按照首贷认定。其次，明确各金融机构在发放首贷时以低限执行。这将有效地保障购房需求，尤其是首改需求入市时的住房贷款需求，减缓其购房资金压力。但与此同时我们也要看到，相较于其他城市“认房又认贷”、“认房不认贷”等二套房的界定方式，调整后的福建省内首次房贷范围将大幅放宽，需警惕投机性需求的寻机入市。此外，针对目前信贷结构调整、开发商融资难度提升的问题，福建省首度公开提出要争取开发信贷额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求。​

营业税优惠范围扩大 定向减免契税​

《意见》条指出：“发展二手住房市场，个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定。”​

《意见》第六条指出：“购买一星级绿色建筑商品住房，契税减按90%缴纳；购买二星级绿色建筑商品住房，契税减按80%缴纳；购买三星级绿色建筑商品住房，契税减按60%缴纳。”“鼓励开发建设、购买精装修商品住房，精装修部分对应产生的营业税、契税由本级政府财政予以全额奖励。具体办法由市、县政府根据实际制定。”​

首先，个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定将个人购买房屋时间提前，提前了免征营业税的起始时间，目前认定“满五年”的房屋范围将扩大，刺激二手房购买需求；购买绿色建筑商品住房、精装修住房有契税优惠和补贴，减轻了购买此两类住房的资金压力。可以看出，政府试图在购房税费方面提供全力的政策支持。如果首置、首改购房时选择以上三类房屋，将同时享受信贷和税费方面的优惠。​

控制土地供应节奏 取消出让捆绑条件​

《意见》第七条指出：“各市、县要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况，合理确定商品住宅用地供应量，避免商品住宅用地集中过度投放；并针对市场变化情况，不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件。”“对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县，应调减商品住宅用地出让规模。”​

除了多方下手加快去化现有库存外，此次“闽八条”还采取了从土地源头控制节奏的方式，减轻未来潜在库存压力。意见要求各市、县合理确定住宅用地供应量，调整土地供应节奏，避免集中投放。同时对库存量高的市县有了明确的数据界定，即商品房库存量大、去化期限超过24个月，并要求超过这一标准的调减商品住宅用地出让规模，以此减轻当地未来的库存压力。​

截至7月末，福建省重点城市可售面积跃升至近年高点，福州、泉州商品住宅的去化周期已超过20个月。继四川出台政策全省范围鼓励个贷后，福建在明确福州、厦门限购可调整的同时，在全省范围内对改善性需求进行重点支持，其中对于家庭首改及贷款还清再购房均可享受首次房贷的优惠力度之大，为罕有。​

中指研究院认为，此前执行的限购在一定程度上抑制了部分需求尤其是改善型需求的释放，在信贷方面给予支持可以推动需求入市，在提高居民居住水平的同时加快去化市场存量。但从另一个方面来说，此次调整后首贷范围的放宽将不可避免地引致性需求入市，或与政策调整的初衷不符。面临巨大的去化压力，各地想方设法去化库存无可厚非，但在调整中应注重保障自住需求、抑制需求的底线。

小编语：“放松限购”在“救市”的道路上越走越远，下一站会是哪里？