前几日，呼和浩特成为国内正式宣布取消限购的城市。消息一出，原本不平静的楼市更是被各类吐槽，或将真如万科王石所言，内地楼市将持续调整2至4年？

日前，在重庆举行了房地产营销专业委员会第二次交流会。龙湖、万科、金科、融创、东原、晋愉、新鸥鹏、中国铁建等房企大佬齐聚一堂，求解重庆楼市。

产品刚需成竞争趋势

“在今年龙湖的整体战略中，加大刚需产品的总占比成为了重要的一环。”重庆龙湖营销及发展总监阎斌透露，重庆龙湖的购房人群中，公务员购房占比从去年的30%下降到了今年的3%，者占比也从原来的40%骤降至15%。

万科重庆房地产有限公司助理总经理王润川也表示，“快周转”是其今年战略关键词。“重庆万科放弃了其他城市的某些产品线，刚需产品占了约8成。”王润川称，万科对于现金流的考核权重相当大，开盘当月销售需去化70%才能达到集团要求，而6个月内必须实现100%去化率。

会议当天，与会房企普遍认为，在购房者日益理性的当下，未来两年，做“刚需”将成为趋势，其市场竞争将更大。

降级让人难以为继

恒大集团照母山一战成名，但突破价格底线的裸泳到底能持续多久？由此引发的价格战讨论成为当天会上一大热点。

万科精装房买9000元/平方米，而由于地价等成本原因，相隔的晋愉清水房居然要卖到8800元/平方米，在不准的情况下，怎么破局？重庆晋愉地产（集团）股份有限公司副总经理王加利讲述这个真实案例的同时，也向在场房地产营销专业人士抛出了一个犀利的问题。

融创中国重庆公司营销总经理吕锋和中国铁建副总经理贾真均表示，目前重庆楼市各大楼盘都已经在裸泳，持续只能死路一条。金科地产重庆公司副总经理唐畅则更为实在地指出：“当下楼市跑得赢市场，但不见得跑得赢任务。”

营销总价、功能缺一不可

“卖方市场的好日子已经到头了，眼下的楼市正从过去的时代转变为青铜时代。”新鸥鹏集团副总裁李战洪解释到，在加工前后价格差别并不大，而青铜作为工艺品，其加工的手艺直接决定了其后的价格和价值。当下的楼市卖房正如青铜需要重手艺一般，多重要素加身才能让市场为其买单。

他认为，有着市场高认可度、去化快的房源一定具有以下特质：即合适的总价，全面的使用功能。他同时也提到，在微信创新，互联网时代，以结果为导向的房地产电商之战的序幕才刚刚拉开。八仙过海，房企各显神通，诸如融创等以做渠道为主，拥有较强小蜜蜂实力的开发商，无疑也为当下市场开辟了一条血路。融创吕锋则认为，只有把楼市建设规范化，把价格稳住才是王道。东原王琴与其观点不谋而合。

趋势市场调整期正是买房时

“每当楼市调整期，正是买房时。”李战洪在会上高调发声。融创吕锋表示，客户理性时，营销要更理性，预期值不能过高。“首先要稳定价格，其次是找准目标客群，再次，还需要做好大客户的维系。”置身楼市调整期，除了购房者获利外，与会房企代表也认为是一次机遇与挑战并重的转变。

阎斌表示，今年龙湖调整战略为“夯实中端，强化两端”，即重点做刚需和。除此之外，他还透露，龙湖将在近两年涉水医疗开发，引入国内外先进医院资源和体系，开创国内新型医疗产业。金科唐畅则将持续“大重庆”战略，持续布局区县。

别墅市场迎来换房潮

“至少要有8个房间，才能满足当下别墅人群的居住需求。别墅市场迎来首次换房潮。”龙湖阎斌的观点来自于其抽样了100多户重庆龙湖老业主所做的问卷调查。

他表示，基于此原因，龙湖将在今年入市200套别墅。目前龙湖紫宸率先入市，面市40余天，认购58套，成功销售7.7亿，算是踩准了时机。

“做商会”能快速找到客户

以渠道为王的融创，在编和不在编人员的比例为1:1，其在渠道上的投入占了整个营销费用的80%。尽管如此，融创吕锋还是要亲力亲为去做大客户的开发和维护工作。他坦言，几乎每天都会陪潜在客户吃饭，常常以一对多的形式，即他一个人面对4、5个身价千万级客户。“他们是一个圈层，但凡在一个商会里寻找到某个人作为突破口，将带来源源不断的客户资源。”