【事件】

2014年6月23日，北京自住房项目“金隅汇星苑”公开摇号，该项目位于东四至五环之间，地段优越，最终确认申购家庭172563户，通过购房资格审核的家庭共165514户，其中，优先家庭共127638户，非优先家庭37876户。金隅汇星苑推出1882套房源，销售单价为22000元/平方米，摇号中签比例68:1。

【中指点评】

由于自住型商品房价格具有明显，其大量入市短期内必将增强刚性需求的观望情绪。中指房价决策系统显示，由于今年以来北京市成交量受购房者观望情绪影响下滑明显，出清周期达到15个月的历史高位，短期内全市房价或存下行压力。

分区域来看，含自住型商品房地块绝大多数分布在五环以外，五环外短期供应结构的变化或将导致区域内呈现量升价跌局面；对于五环内而言，由于区域内土地供应稀缺且自住型商品房项目较少，购房者观望周期相对较短，成交量或将率先企稳回升。北京市房地产市场将呈现同城分化局面。

一、 自住型商品房销售均价比同地段、同品质的商品住房价格低30%，价格明显

自住型商品住房全称为中低价位自住型改善型商品住房，该类型项目的住房套型建筑面积、销售均价等要求均在土地出让前载入招拍挂交易文件，并在土地成交后纳入出让合同，即以“限房价、竞地价”形式出让土地。项目套型建筑面积以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

申购方面，经济适用住房、限价商品住房轮候家庭及北京市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女，其中单身人士须年满25周岁）可优先购买，符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房，购房人取得房屋权证后，原则上5年内不得转让。

二、 去年9月至今公开出让住宅用地中七成含自住型商品房，目前可供申购近1.8万套

自2013年9月恒大地产竞得首宗自住房地块以来，北京市已累计成交43宗含自住型商品住房地块，分布在朝阳、大兴等11个区县，占成交宅地总宗数的七成，其中22宗为2014年上半年成交地块。截至目前，已有11个项目开始申购，可供申购总套数近1.8万套，年内预计还将有20余个自住房项目入市。

三、 自住型商品房短期内对市场降温影响显著，北京同城区域间量价表现分化

本次入市的金隅汇星苑项目均价22000元/平方米，所处区域基本无新房房源，目前周边二手房项目价格集中在25000-35000元/平方米，自住型商品房入市将对周边项目房价存在抑制作用。中指数据显示，2008-2013年，北京市年均入市、销售新建商品住宅（含保障房）套数均在11万套左右，截至目前已开始申购的11个项目提供的1.8万套自住型商品住房占其比例分别为17.3%和16.3%。根据《北京市2014年度国有建设用地供应计划》，今年北京供应的1650公顷住宅用地中包含500公顷自住型商品住房，保障5万套供应需求。若2013-2014年两年累计供应的7万套自住型商品房在今明两年陆续入市，按照2008-2013年北京市商品住宅年均入市、成交套数，自住型商品房占比均将超过30%，短期内对市场降温影响显著。

自住型商品房促刚需观望情绪渐浓，全市房价或存下行压力。从全市来看，在保障房和自住型商品房双重落实的影响下，普通商品住宅供应量及占比均将有所下降。由于刚性需求对价格更为敏感，而自住型商品房的价格较周边房价低约30%，在不注重产品品质的前提下，自住型商品房的大量入市短期内将增强刚性需求的观望情绪，对刚需项目的去化造成较大压力。根据中指房价决策系统 显示，今年以来北京市成交量受购房者观望情绪明显，同比下滑超过五成，出清周期达到15个月的历史高位，短期内全市房价或存下行压力。

自住型商品房分布导致北京同城市场表现分化，五环外或将呈现量升价跌局面。分区域来看，2013年9月至今北京市累计成交的43宗含自住型商品房地块中有40宗地块分布在五环以外，由于未来入市项目较多且价格具有明显，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用，五环外市场或将呈现量升价跌。而对五环内而言，由于区域内土地供应稀缺且自住型商品房项目较少，购房者观望周期相对较短，成交量或将率先企稳回升。北京市房地产市场将呈现同城分化局面。