从“限降令”看地方政府“有形之手”的尴尬

今年以来，房地产市场震荡再起，部分城市下行态势日益明显，中国楼市，似乎又一次走到了十字路口。但就在市场还在热议真跌假跌的时候，近期，杭州、东莞等城市陆续推出以“备案”为名的楼市监控手段，即被业内称为的“限降令”，引发了舆论的广泛争议。

“备案”不是“限降”，这是杭州、东莞对这一措施的解释。但是，“有形的手”确已明显伸出。“限降”真的应该么？为什么？政府的有形之手到底该不该伸？伸向哪？怎么伸？

“限降令”被指违背市场规则

之前便有媒体披露，类似杭州和东莞的价格备案大多城市都有。在房价快速上涨的时期，为控制住房价过快增长，就有部分城市采用“备案”制的方法限制房企的销售。房价备案管理制度实际上是管跌又管涨，而且已经存在数年。

“无论是之前的限涨还是如今的限降，都显然是背离房地产市场机制的”，中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，政府通过手段限制价格的涨跌，毫无疑问将束缚住企业的手脚，扭曲房地产市场，“当初的限涨是不可取的，如今的限降也是不可取的”。

上海财经大学教授陈杰也认为，“政府人为地用短期化的手段去调节市场，其实像打激素。政府不应当改变市场机制，而应该让市场自我调整”。

在房地产市场进入拉锯状态的当下，价格是房企走出僵局的最常规、也是最有效手段之一。企业根据自身情况、推出的产品质量进行价格调整是理所当然的。

在“备案式限降”面前，虽然15%的限价比例留下了不少空间，但不同产品之间存在着质量、户型、位置的差异，不能简单用价格比较和限制。

有市场分析人士表示，房企推出不同的住房产品自有其不同的价格，“一刀切”式的价格百分比限制只是无意义的徒设关卡，应把属于市场的还给市场。“一些与市场需求不符的产品，无论是限涨限降、促涨促降，都难有市场”。

“有形之手”该放在哪？

面对房地产的秋天似乎提前到来，面对不断走低的楼市成交量和快速萎缩的财政收入，地方政府的“有形之手”再一次习惯性地伸出。

有业内人士日前表示，政府应该允许的房企重新备案以便销售，这也有利于消费者；从精神和市场规律而言，应该逐步废除房价备案制度，改革调控手段，终止使用限价、限降这样的手段直接干预价格。

对此陈国强也表示，地方政府应该把精力放在如何塑造好市场环境上来，区分好政府与市场的边界，把该管的管好；自十八大以来，历次重要会议均强调市场化方向。政府应该在能够发挥的领域发挥作用，把行业竞争的基本规则制定清楚，把市场发展的环境营造好。

房地产市场长久以来都处于强管控的环境中，但房价的涨跌，所依据的并不全是政府手段的强弱，而是土地、住房的供给与百姓需求的关系。地方政府应着力满足自住房的刚需和改善房的需求，遏制投机和炒作的势头，完善自身的发展环境，进一步改良调控手段。

业内人士对此建议，地方政府未来或应在“抢人”的方向发力。他说，从房地产市场看，出现问题的城市是三四线城市，因为人口净流入减少，实际需求萎缩，难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。

他指出，为争取有购买力的人群，地方政府或从税收优惠以及限购放松方面入手，利用城镇化发展，提高购房人口基数和整体购买力，对市场短期造成轻微利好。进而推广成为各二三线城市的主要办法。