2013年，主要城市的房价又经历了一轮令人瞠目的快速上涨。政策相对“空窗”，行业回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨。

全联地产商会会长聂梅生注意到，虽然房价预期和一线前景都十分看好，但2013年，销售面积和销售额等重要数据已经出现增速回落，楼市的分化十分明显。广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉则对未来形势表示坚定看好，3年内“看不到大跌的可能性”。但2014年，“冰火两重天”的分化格局可能还将持续。

冷热不均

【13分化】

从楼市看，虽然去年整体房价均价上涨，但是市场已经严重分化。一二线城市，三四线城市平稳甚至冷清。整体市场冷热不均衡。

从中指院报告显示，2013年一线城市的住宅价格累计上涨24.07%，上涨幅度明显超过二三线城市。除上海外，北京、广州、深圳全年涨幅均超过20%；二线城市全年累计上涨6.94%，三线城市与二线城市整体水平相当，全年累计上涨6.90%。

百城中，7个城市2013年累计房价涨幅在20%- 30%之间，17个城市在10%-20%之间，39个城市涨幅在5%-10%之间。同时，有8个城市价格下跌。“房地产市场有泡沫化的趋势，但是还没有全局性的问题。”聂梅生认为现在部分城市已经形成泡沫而且开始破裂。

【14加剧】

中指研究院[微博]研究总监蒋云峰就向南都记者分析认为，不同城市分化可能将进一步加剧。一方面，热点城市供不应求矛盾依然明显，房价上涨压力继续存在。另一方面，少数三四线城市供应持续高于需求，若货币政策进一步趋紧，需求不足和房价下跌风险可能显现。

不少业内开发商向记者表示，对北上广深等一线城市的楼市上涨压力和土地供求矛盾有所担忧。不少房企也开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。比如保利地产[微博](7.47, -0.03, -0.40%)已经制定比较明确的养老地产业务发展战略。

万科有关负责人就向南都记者介绍，公司对区域深化发展策略看重，4个核心发展区域包括北京及周边、上海为主的长三角、广深为主的珠三角以及成都为主的西南区域。近年销售均价轻微上升，也与项目布局向重要及区域倾斜有关。

企业行动可以看出，不同城市的楼价涨幅出现变化，城市分化严重的现象，将导致企业在拿地考量时的风险大为上涨。

加速转型

【13多元】

市场分化的预期下，还有房企计划通过并购、等多元化手段进军海外地产市场等，扩大房企布局市场的外延，错位竞争。比如2013年绿地、碧桂园、万科等等这些企业都开始布局海外市场，并且已经进入收获期。

2013年大部分品牌企业都已完成2013年初定下的业绩目标，而且普遍业绩偏好。不少业内人清醒地看到，中国房地产业正进入诸侯割据的战国时期。优胜劣汰，面对越来越激烈的市场竞争，许多品牌房企都做出了多元化发展的尝试，其中，商业地产市场显得尤其火热，并从传统的“百货”业态，发展到“吃喝玩乐一条龙”的“娱乐地产”概念。

曾誓言坚守住宅开发的龙头房企万科，在2013年末推出了商业综合体，万科同时表示将斥资百亿布局在京的商业地产项目，这也成为行业内的一个标志性事件。至此，国内的一线房地产企业均宣布了对商业地产的开发策略。

【14转型】

随着大量的房企涉足商业地产，行业同质化严重，传统的增持商业物业已经不能满足企业的长足发展，未来商业地产将朝着更加多元的趋势发展。

中国地产策划院院长陈文向南都记者表示，未来商业地产将必须强调更多的消费者快乐体验。零点研究咨询则认为，中国商业地产将可能出现四个趋势，商业地产将朝娱乐地产转型，专业化细分购物，在综合商业地产中需要落地，需要新一代的商业空间进行孵化新的娱乐和购物品牌。

与此同时，电商巨大冲击下商业地产的转型成为业界关注的焦点问题。不少地产大佬意识到，商业需要做“吃喝玩乐一条龙”服务，玩“娱乐地产”概念，也就是说，商业地产一方面去百货化，另一方面则越来越注重娱乐性，例如旅游地产及文化创意产业街等等。业内人士预测，未来商业地产中“吃喝玩乐”将是吸引消费者的决定性因素，而购买商品将成为一种“顺带”行为。

涨势收缰

【13收窄】

随着最后一个月以“涨声”收尾，2013年中国百城房价环比上涨持续整年。而在涨幅超过20%的一线城市中，北京、上海和深圳三个城市的新建住宅均价已经超过每平方米3万元人民币。

总体来说，2013年楼市成交价格呈现上涨趋势，中指院今日发布《2013年中国百城房价盘点》数据显示，百城均价水平创新高，11-12月涨幅明显缩小。2013年12月百城均价为10833元/平方米，环比11月上涨0 .70%，连续19个月上涨。十大城市涨幅明显高于百城平均。中指院研究总监蒋云峰向南都记者介绍，百城盘点就显示，去年以来百城价格持续上涨，一线及少数二线城市涨幅尤为突出。

从2013年已经公布的各项指标看，房价虽然仍处在这几年的高位，但下行态势或已形成并将持续，房价在涨，但涨幅回落明显。

【14稳住】

对于2014年房价走势，业内见仁见智。广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉对未来形势表示坚定看好，3年内“看不到大跌的可能性”。

“2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系，都将影响2014年的市场走势，”合富辉煌市场研究副总经理龙斌接受南都记者采访表示，高地价传递给市场的一定也是房价难以走低的信号。另一方面，过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应，一旦遇到政策调控，成交、销售还是会出现困难。

此外，房价涨不涨，还要看货币供应情况。家叶海外集团总经理黄弼唯告诉南都记者，从历史数据就能发现，货币投放对房价影响显著。政府已明确表示未来不可能出现如2009年的大规模货币发放。

不可忽略的另一个因素，就是高地价对所在城市房价的推涨作用。而“分化”问题依旧难以规避。2014年一线城市和杭州、南京等热点二线城市地价快速上涨，供不应求矛盾严峻将推动这些城市住宅价格上涨。而一般的二线城市土地市场运行较为平稳，供求基本平衡，未来房价上涨空间有限。多数三四线城市由于供应充足，地价涨幅，部分供应过剩的三线城市房价存在下跌可能。

“从房价的角度来说，一线城市仍然会面临‘阶段性’快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续‘分化’，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉南都记者，总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。

“虽然依然在涨，但中国房地产不存在崩盘问题”，全联地产商会会长聂梅生对南都记者表示，其中重要原因就是中国土地供应机制。2013年土地供应仍然很高，频出，“不卖地地方政府难以为继，这是短期内解决不了的。”

“要稳住房价，稳住一线城市房价是关键。”房地产研究所所长刘洪玉认为，现在部分城市的房价已经脱离了经济收入发展的基本面因素的支撑，风险不容小觑。

对于如何看待市场走势，聂梅生则强调，其实看市场不能只看北上广深和新建商品住宅，而是要看，也要看商业地产。从看，上涨的速度是有所放缓的。

随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系环节的背景下逐步收窄。中指院预计，2014年这一趋势将继续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄，全年商品房销售均价同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。

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