房天下产业网讯：中指研究院[微博]1月2日发布《2013年中国主要城市住宅市场交易情报》。报告显示，2013年楼市成交价格整体呈现上涨趋势，一线城市上涨幅度较大。随着长效机制地逐步建立，未来销售面积增速或将放缓。【下载报告】【更多报告】

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整体调控贯彻始终，2013年楼市成交量上涨为主

(1) 2013楼市政策环境：整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化

2013年整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

(2) 2013楼市交易状况：一季度末成交量大涨，后波动下降

2013年楼市总体成交量与2012年基本持平。一季度末同比增幅明显，后成交持续波动回落。

成交：一线城市楼市总体成交量相比2012年下降19.8%。2013年季度由于延续2012年末成交热情，加之受“国五条”出台影响，成交同比大幅增长。二季度与三季度初成交量基本持平，季度内涨跌规律一致。年末成交总体略有上涨，但涨幅不大。

二线城市楼市总体成交量同比上涨7.53%。成交变化规律总体与一线城市保持一致，均为一季度末成交大涨，之后波动下降。四季度初由于各地调控分化加码，为了搭乘调控前的末班车，成交再次上涨，四季度整体成交明显高于二三季度。

供应：一线城市楼市库存量除深圳外较去年均有所下降，其中北京库存下降最为明显，较2012年减少约2万套，深圳库存量较2012年则有逾5000套的增加。二线城市除南京、厦门库存减少外，库存量均有不同程度的增加。

价格：2013年楼市成交价格整体呈现上涨趋势，一线城市上涨幅度较大，除广州同比2012年上涨8.7%外，其他一线城市均有超过10%的涨幅，其中上海涨幅，同比上涨20.1%。二线城市房价则基本平稳，总体变化不大，仅重庆有超过20%的涨幅。

(3) 2014年楼市展望：长效机制逐步建立，销售面积增速或将放缓

2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。2013年第四季度一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。

展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

2014年，我国城镇化进程将继续前行，刚性需求仍将推动商品房销售规模增长。此外，虽然人口红利逐渐消失，但户籍制度的松动带来的人口流动能够减缓需求的直接下降，“单独二胎”政策的放开有望促进部分改善性需求释放。由此，2014年全年商品房销售仍然向好。

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