产业网讯：中指研究院[微博]10月25日发布《“京七条”解读：加大供应平抑预期，密切关注其他城市是否跟进》研究报告。报告显示：2013年10月23日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（“京七条”），完善住房供应结构，着力满足需求最旺盛的刚性自住需求、改善型需求和夹心层家庭，稳定市场预期，平抑房价。【下载报告】【更多报告】

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一、政策内容：加快发展自住型商品住房，政策支持做实中端

房地产市场总体思路转变，“低端有保障、中端有政策、有控制”。此前，北京市住宅体系建设坚持“低端有保障，中端有支持，有市场”，重点强调对低端需求的保障，而中需求更多地交由市场。而在北京市需求更多由中等收入群体支撑、夹心层购房问题日益凸显的今天，“京七条”提出加强“自住型商品住房”建设，政策支持重心转向原面向中端房源的缺失。截至目前，北京已有3宗自住型商品房地块成交。

二、出台背景：供应持续低迷，价格领涨

供应持续低迷，中小户型上市量占比相对较少。2013年以来，受“国五条”提高商品房预售门槛影响，北京住宅供应量持续低迷，4月以来住宅供应同比多呈下降趋势。1-9月，北京商品住宅上市量仅614.19万平方米，同比下降19%，剔除保障房后上市量为477.46万平方米，同比降幅扩大到20%。2012年以来，受中端刚需关注的90平方米以下户型的住宅（不含保障房）上市量占比不足50%，2013年基本保持在30%左右，9月锐减至12%。

房价涨幅领跑，中小户型增长最为明显。中指研究院百城价格指数显示，2013年以来北京住宅价格指数同比一路走高，3月涨幅突破10%，8月突破20%，9月高达26.9%，同时9月环比增长3.75%，涨幅领跑。根据国家统计局大中城市新建商品住宅价格指数数据，北京9月同比增长20.6%，为一线城市，其中90㎡及以下新建商品住宅价格指数同比扩大至22.1%，成为北京新建商品住宅价格指数同比大幅增长的重要原因。

三、影响：平抑当地房价上涨预期但难以根本解决供求矛盾，其他城市是否跟进需密切关注

1.平抑北京房价快速上涨预期，供求矛盾短期仍难解决

补充住房体系，对商品住宅市场存在一定冲击。2008-2012年，北京市年均入市、销售新建商品住宅（含保障房）套数均在11万套左右，“京七条”中2万套自住型商品住房占其比例分别为18.1%、17.3%，入市后将对新建商品住宅市场形成一定影响。

平抑短期预期，但总量不足背景下供求矛盾仍难根本解决。“京七条”重点对新增商品住宅供应进行结构调整，但放眼北京市场，供不应求态势在未来一段时期内仍将持续。但长期来看，住宅总量供应不足带来的房价上涨预期仍无法消除。数据显示，9月北京住宅库存已降至765万平方米，出清周期也由2012年年初的20个月降至8个月。可售面积及出清周期的不断萎缩，意味北京市场的供给压力仍在不断加大。

2. 其他城市是否跟进值得关注

热点城市是否跟进值得关注。从9月国家统计局数据可以看出，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅均在20%以上，厦门、南京等多个热点城市涨幅超过10%。近期深圳、郑州等城市已陆续出台相关措施，在坚持调控基调的基础上调控力度有所升级，表明在同样存在供不应求、房价上涨过快问题的上述城市，地方政府已认识到房地产市场过快过热发展的问题。“京七条”后业内普遍认为，由于比周边的商品房价格偏低三成，“自住型商品住宅”必然对周边的房价产生拉低的作用，而其在商品房市场逐渐提高的占比，也必然会对整体房价产生抑制过快上涨的作用，因而目前其他房价过快上涨的城市会否效仿推出类似政策值得关注。

《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号）

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

为进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，根据《北京市人民政府厅贯彻落实<国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2013〕17号）有关规定，经市政府同意，现就本市加快中低价位自住型改善型商品住房（以下简称“自住型商品住房”）建设相关工作提出如下意见：

一、高度重视自住型商品住房建设和管理工作

加快自住型商品住房建设，是本市贯彻落实房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措，对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。市有关部门、各区县政府要高度重视，切实做好加快自住型商品住房建设、加强自住型商品住房管理各项工作。

二、加强计划管理，确保土地供应

自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。

鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

三、合理确定套型面积和价格标准

自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。

自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

四、明确销售对象

按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：

（一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。

（二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

五、加强销售和登记管理

（一）房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。

（二）自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。

（三）自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。

六、加强自住型商品住房的转让管理

自住型商品住房购房人取得房屋权证后，原则上5年内不得转让。

购房人取得房屋权证5年以后转让的，如有，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

七、严肃查处违法违规骗购行为

对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

北京市住房和城乡建设委员会

北京市发展和改革委员会

北京市财政局

北京市国土资源局

北京市规划委员会

2013年10月22日

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