调控被指遭遇抗药性
2013-05-24 10:55:00 房天下产业网 来源:产业网
随着房地产调控力度不断加码,“国五条”最严调控落地近3个月,然而数据显示广州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分别以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比涨幅遥遥领先,被视为最严调控的北京,二手房以2.0%的环比涨幅居之首。
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房价原本就高得离谱的一线城市,为何反而成为领涨先锋?难道是调控遭遇到了市场的“抗药性”?是措施未扼住咽喉,还是地方政府执策未动真格,还是地产商负隅顽抗?记者对此进行了调查。
多城市个税调控“悬空”
美联物业研究监测数据显示,主要一线城市前4月土地市场成交量价齐升,北京、杭州等地平均楼面地价同比涨三成。5月初,广州拍出一块新,折合楼面地价2.6万元/平方米,而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元/平方米。“面粉贵成这样,面包怎能不涨?”一位房地产商告诉记者。
“这种拍卖的办法,就是地方政府再怎么表态严格调(小区网 论坛)控不放松,老百姓都会担心未来房价预期会。”暨南大学管理学院教授胡刚忧心忡忡:如果地方政府、尤其是一线城市再不改革土地出让的定价方式,调控房地产很难完成既定目标,也让普通百姓住有所居的中国梦看上去很遥远。
从3月底国五条地方细则落限至今,已经两个月时间,除了北京等少数城市以外,绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则。记者走访二手房交易市场时发现,原本意在抑制卖房冲动的个税,却几乎全部转嫁给了购房者。一些城市税务和房地产主管部门的说法是“还在研究”,还有一些城市的说法是“要等出台规范的指导意见”,各种说法铺天盖地,效果则是“只见楼梯响,不见人下来”。
位于广州南沙的楼盘天玺湾,为了应对政府限价,就想出了把原本规划出售的精装房合同,分拆成“毛坯房”和装修合同,毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。记者查阅数据发现,通过这种方式,去年底网签均价还在1.2万元左右的楼盘,今年4月底就“离奇”下降到不足1万元。
“房价统计数据下降了,开发商钱也没少赚,最后就只有老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示,在实行限价的北京和广州,这样操作的开发商“绝不只是一两个,就看政府动不动真格管了”。
熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示,开发商拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价,也涉嫌虚假价格,政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。“如果政府不能严格加强市场,再严格的调控措施也只会变成‘空调’。”
现阶段房价很难出现拐点
的房价统计数据让购房者揪心,东方财富(小区网 论坛)网一项针对近5000名网友的调查显示,64.4%的人认为房价还会进一步上涨。
记者走访了多家在售楼盘均发现,房价上涨预期仍旧强烈。“看过的一些热点楼盘好几个都是日光盘,让人心慌,现在不出手恐怕更买不起。”在北京大兴区一家楼盘看房的小胡说。这家楼盘的售楼员小庞说:“调控增加了买房者的成本和流程的复杂程度,房价该涨还得涨。”
“调控遏制了房价过快上涨的势头,但从3个月到半年左右的短期来看,房价温和上涨的可能性仍较大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者说,“如果政府不采取进一步措施,现阶段房价很难出现拐点。”
十年调控,从调整性需求降温楼市,到出手救市,再到调控重重加码,祭出了一轮轮限购、限贷、限价、提高税收的调控大旗。陈晟说,在这个长期调控过程中,京沪等一线城市部分地区房价翻一倍的区域比比皆是,房价合理回归的预期并未稳定。
房地产金融研究研究员尹斌认为,调控政策在抑制楼市投机的同时,部分刚需及改善型需求者的购房门槛同时高企甚至被限购。目前的调控还处在应当狠抓落实的关键时期,调控措施既要控制房价过快增长,又要保障刚需人群不被调控“误伤”。
暨南大学管理学院教授胡刚认为,十年调控,政府出台了很多方案,用了很多手法,可以说,简单的、见效快的方式基本用过了,调控也开始遭遇越来越强的“抗药性”。必须解决体制性的土地财政依赖、房地产税收体制改革、房地产登记联网制度建设等“深层次”问题,“短期调控为长期制度建设赢得时间,才有意义。”
尹斌说,房地产也是市场,房子也具属性,因此,房价不单纯跟调控和供需有关,还和热点及宏观经济形势相关联,比如流动性过剩带来的影响,老百姓又缺乏有效的渠道,房地产市场就很容易成为投机的“蓄水池”。
业内声音
决策层重估楼市调控
若一段时间无起色下半年或调整政策
近日召开的房地产行业内部会议透出信息,针对现行的房地产调控政策效果,有关方面正在研究和观察。一段时间后,若调控效果无明显起色,不排除调整政策的可能。
记者获悉,针对当前市场变化,决策层正在研究评估,拟经过一段时间观察后,决定是否对政策进行调整。
事实上,尽管政策条款严厉,但不少地方变相等行为层出不穷,一定程度上削弱了政策效果。业内人士认为,近期决策层对房地产调控表态甚少,意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨,市场指标始终没有起色,不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。
在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下,色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定,进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为,“去化”将成为未来调控方向。
房产税可能是上述“长期调控”手段之一。记者获悉,多地房产税试点方案已经上报,在上海、重庆试点两年多之后,不排除该税种年内扩大试点。
房产税试点短期内或小范围扩围,且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于色彩浓厚的住房限购政策,可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开,但短期内仍将存在。
多数分析认为,未来一段时间,房地产市场可能保持温和复苏走势,但从成交量、景气指数等指标来看,市场仍会处于阶段低位。
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