搜房产业网讯：中指研究院[微博]发布《2013年4月中国房地产政策跟踪报告》，报告显示：根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年4月，100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%，自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点；同比上涨5.34%，涨幅相对上月扩大1.44个百分点。【下载报告】【更多报告】

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国五条:政策细化升级 坚持调控稳定预期

1、市场情况：4月百城住宅均价环比涨幅缩小，重点城市成交量有所降温

4月百城住宅均价继续走高，但环比涨幅缩小。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年4月，100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%，自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点；同比上涨5.34%，涨幅相对上月扩大1.44个百分点。在整体调控政策继续从严的背景下，市场成交明显降温，主要城市新房、二手房成交量在3月达到近年来高点后显著下降，住宅均价环比涨幅微幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加；但热点城市的供不应求态势尚未缓解，房价上涨压力犹存，十大城市住宅均价环比涨幅达1.31%。

4月重点城市楼市成交量有所下降。数据显示，4月（前四周合计）一线城市周均成交量较上月下降约36%，受各地政策的影响成交量出现分化现象，北京、上海、广州成交量下降较为明显，周均成交量降幅均超过30%，其中广州降幅近五成，而深圳成交量变化相对则较为平稳，较上月小幅上涨1.1%。典型二三线城市商品住宅市场成交量环比呈现下降，同比涨幅亦有所降低。

2、后“国五条”时期，热点城市各出措施保平稳

北京、广州相继出台措施，进一步完善国五条细则。继3月30日北京市地税局出台《北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》后，4月1日，北京市地税局再度发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，对二手房交易中个税征收的相关问题进行进一步解答，严格20%个税征收方针。4月7日，北京市相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至70%，利率按1.1倍计算。另据媒体消息，北京正在研究限价房序列管理的具体细则，部分适合自住、改善需求的商品房将纳入该序列，并对购房人的资格和再上市条件进行限定。

4月22日，广州市国土房管局对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场的通知》，要求住宅预售价格自4月24日起须网上申报，对于申报价格过高且不接受指导的，将采取与北京、上海类似的措施暂停发放预售许可。

杭州、苏州收紧公积金贷款。4月8日，苏州市住房公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的10倍，连续缴存期限由6个月调整为12个月以上。苏州下辖的昆山市当日随即跟进了这一政策。4月10日，杭州省直单位住房公积金管理发布通知，将浙江省级单位职工公积金可贷额度的月缴存比例大幅提升。以公积金贷款50万元为例，此前职工只需月缴存额超过487元即可，调整后，月缴存额提升为1088元，提高了123％。与此相应，公积金贷款30万元、20万元所需的月缴存额度也大幅提升。

3、住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点

住房用地供应量连续两年减少，但明显高于过去5年年均实际供应量。4月16日，国土资源部公布了2013年住房用地供应计划，2013年住房用地计划供应为15.08万公顷，相比去年计划供应的17.26万公顷减少13%，但相比去年实际供应增加36%，是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍。

“三类住房 ”用地计划供应占比继续提高。2013年保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，用于满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地需求；商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷。“三类住房”用地占住房用地计划总量的79.4%，处于2010年以来水平。

切实执行完成计划成为重点。2012年8月，国土资源部对当年住房用地供应计划由17.26万公顷下调至15.93万公顷，年末统计全年住房用地实际供应11.08万公顷，计划完成率为70%，较之前两年有所提高（《2012年国土资源公报》数据）。2013年已公布的供应计划量虽有所紧缩，但仍高于此前实际供应，表明在制定计划时更加务实，在目前房地产市场调控力度进一步加大的背景下，企业拿地将更为谨慎，切实落实供应计划，合理调整供地节奏，将是2013年各地政府土地供应工作的重点。

一线城市计划供应量同比小幅增长。从各省市计划供应来看，由于总体计划供应减少，大部分省市计划供应量低于去年，仅有西藏、天津、安徽等十个省市供应量有所增加。据国土资源部公告称，2013年70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%，其中一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8%，加大热点区域及城市的土地供应将更有效地稳定住房市场预期，从一定程度上缓解供需矛盾。 

4、房产税扩容预期增强

随着各地国五条细则的实施，扩大房产税试点范围再度成为热点。各地“国五条”细则的执行力度及效果仍在观望之中，有部分意见认为若严格执行20%所得税政策，将推高二手房价格，同时刚需将从存量房市场转入新建商品房市场，总体房价可能会出现较大幅度的攀升。近期，关于扩大房产税试点范围，以巩固前期调控成果，防止房价大幅度反弹的呼声见涨，扩围传言也频频出现。有媒体称杭州、深圳等可能成为第二批试点城市，其中杭州试点可能从5月开始实施。但随后国税总局和国务院法制办均对此传闻予以了否认。

5、展望：坚持巩固调控成果，房产税扩容有望

完善落实细则为各地首要工作。2月，国务院颁布国五条；3月底到四月初，各地纷纷出台国五条实施细则；4月，北京、广州又进一步细化了国五条实施细则。从四月的百城价格指数来看，虽然各城市成交量下降明显，但价格仍然维持1%的环比涨幅，预计在整个2013年，各地将以落实“国五条”调控作为主要任务，地方细则将经历查漏补缺、逐步完善的过程，而脱离现有政策出台新招的可能性并不大。

房产税扩容有望实现。近日，有媒体报道多个城市已将房产税试点方案上报待批，虽然此说法随即得到有关部门的否认，但对于房产税试点，政府多次表态要进一步扩大试点范围，房地产调控手段逐渐趋于长效化，房产税在目前阶段被寄予厚望，年内扩围预期大为增强。在扩围的城市选择中，热点二线城市成为，相信杭州房产税传闻并未空穴来风，而是山雨欲来。

但同时我们希望，在城市扩围的同时，房产税试点征收方案也会较此前重庆、上海有所差异，通过对征收税基、税率的调整，真正发挥房产税对市场的长效调节机制，在抑制投机需求的同时盘活市场存量房源，从而保障市场健康运行。但若只是对现有模式的照搬，房产税的影响范围将相当有限，仅能影响市场的短期预期，而无法从根本上解决目前热点城市的供需矛盾问题。