产业网讯：由国务院发展研究企业研究所，房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2013年中国房地产百强企业研究成果（华南）发布会暨第十届中国房地产（华南）百强企业家峰会”于4月23日在深圳•凯宾斯基酒店成功举行。华南百强房地产企业家们齐聚一堂，共同分享企业成功经验，一起探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。

2013中国房地产百强企业研究成果（华南）发布会

2013中国房地产百强企业研究报告 百强企业十年发展 策划代理研究

【现场直播】【百强十年】【历届报告】

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任 中指研究院常务副院长

黄瑜女士《百强企业研究十年回顾及发展研究分析》

【黄瑜】：尊敬的各位百强企业老总以及我们媒体朋友们、房地产上下游服务企业，大家下午好！荣幸来到深圳举办中国百强企业华南发布会。百强是第十年，十年间在北京作了十次发布会，在华南地区作了九次发布会。从发布会次数也可以看到我们整个华南在中国房产中的地位。整个华南企业在中国房地产行业发挥重要领军作用。

百强企业研究是2003年国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院三家单位共同组成的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，专门致力于对中国房地产企业是企业开展系列研究。2004年3月次发布到今年3月是第10次发布。研究组的时候大概20人左右，现在大概有近百人研究团队专门致力于做中国房地产企业研究。

在这十年间，我们总共完成了54册专门的关于房地产企业的研究报告，这里包括房地产百强企业研究，像房地产开发企业百强研究，刚刚我们围绕房地产开发企业又进行上下游延伸；包括策划代理百强研究、家居百强企业研究、物业服务百强企业研究，上市公司研究做了11年，围绕房地产企业软实力进行了一系列品牌价值研究，包括房地产百强企业，开发百强、策划代理百强。同时为众多企业，包括万科、保利、中海、龙湖等等大型企业做了1200余项专题研究服务。同时针对系列研究、专项研究，形成13部专门的研究专著，包括三本百强企业研究案例，这些百强企业研究案例是中国各大主要院校、房地产MBA教材。同时我们还出了系列理论研究专著，包括中国房地产满意度理论研究实践、中国房地产上市公司十年发展报告，总共出了13部专著。

同时这些研究成果也受到了广大媒体广泛关注，过去10年间，总共有200多家纸媒对百强企业研究进行了12550条专门的报道，有100家电视媒体对我们进行了3610条电视的报道，500多家网络媒体对我们进行了14000个专题以及网络的相关新闻的报道，还有10家通讯社在十年间对我们进行了600多条整个的新闻报道。这些企业也广泛在引用我们研究成果，过去十年间，包括龙湖、SOHO、远洋等等20家企业在招股说明书中引用了百强企业研究成果。每年像万科、中海、恒大、保利等50家公司在年报中引用了百强企业研究成果，说明了广泛影响力。

 过去我们对研究方法体系也进行不断完善，从十年前三个二级指标，到今年是七个二级指标。三级指标10年前14个，现在有33个三级指标。对房地产基于它的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力以及运营效率和社会责任感，七个方面进行综合系统评价，产生我们的研究成果。我们的研究还有一个很重要的特色，就是我们坚持数据作为的评判依据。在过去十年间，我们始终也是把我们数据库系统不断完善，跟踪研究企业数据变化，每年我们会邀请将近600家企业，根据年底上一年销售数据会优选一些企业，批优选2000家企业，在2000家企业进行一些分类的，有严重问题的、上一年度有一些不太正面报道的进行一些相关排除，今年邀请不到600家企业进行数据填报，填报之后，我们根据上一年度各地房地产局备案数据以及我们长期积累的数据进行相互校核，并且根据会计师报表复核认证进入我们数据库，进行最终数据和指标系统评价。

十年间我们百强企业发生了巨大变化，十年间我们百强企业销售额平均增长了16倍。过去十年间，房地产销售额增长7倍，我们百强企业的平均数增长了16倍。万科销售额增长了22倍。这也可以看到百强企业过去十年间，始终保持了领先行业增长率的水平在增长。在过去十年间，我们房地产以销售额计算，市场份额持续提升。十年前百强企业市场份额14%，截止去年年底按照销售额计算百强企业市场份额将近30%。可以看到过去十年间，百强企业市场份额持续提升。有20家百强企业销售额超过200亿，三家百强企业销售额超过千亿。

从百强企业发展的布局来说，也是迅速。十年前，大家更多的是一些地方的或者区域性的企业。经过十年发展，我们这些百强企业迅速在进行扩张。前十位的企业到2012年底平均进入了44.7个城市，10-20位的企业平均进入28.3个城市。万科十年前2003年进入17个城市，到2012年累计进入了60个城市。这说明企业在中国布局发展迅速。

百强前十位的企业基本上形成了满足不同购房者需要的系列产品线。已经建立品牌体系的企业，也是达到了72%。像万科在十年前基本上就是只有一个化的产品，万科城市花园，去年底已经形成四大类八小类住宅系列，并且有三类商业产品的系列，不断完善产品体系，为中国广大老百姓改善居住水平，满足他们的需求。

从百强企业发展过程来看，他们在过程中也是不断规范公司发展。2003年只有20%企业是上市公司，去年100强里有60家上市公司，而且百强企业基本上有20多家正在准备上市，他们不断完善公司治理结构，让自己公司更加透明、规范，不断成为市场公众公司，基本上可以看到上市也是这些企业发展壮大的一条必经之路。

从过去百强企业发展过程中也可以看到，无论在资金还是土地储备上也是积累了丰富。截止去年年底，前十位企业融资总额超过2000亿。而这个数字2006年的时候只有600亿。10企业土地储备总规模达到了4.5亿平方米。平均每家土地储备是4500万。可以看到这些企业不仅现在发展好，未来土地储备也是丰富的，未来发展中他们在市场中还是有好的。

我们华南的百强企业在整个房地产百强企业表现是更加优异，2012年底数字来算，华南百强企业销售均值达到243亿，而强企业企业均值190亿，高出27.4%，华南百强企业销售面积是246万平方米，百强企业190万平方米，华南百强企业也是高出的29%。华南百强企业在市场中按销售来计算，份额10.9%，比上一年度提升1.2个百分点。我们有53家百亿企业中，华南有13家是百亿企业，大概占了1/3。从销售额、销售业绩表现来看，应该是说总体高于的平均水平。从资产水平来说，也是高出的平均水平。我们总资产规模平均数是639亿，高出大概17.8%，净资产204亿，高出34%。同时我们的盈利能力也是比较突出，百强企业净利润均值36亿，高出百强企业均值4.8亿，总资产率均值是6.7%，净资产率均值20.43%，均高于百强平均水平。资产负债率只有68.4%，而的百强企业均值是69.9%，说明我们负债率水平低。这是过去十年间，中国房地产百强企业变化，华南百强企业在市场中的表现。

未来，我们百强企业会怎么样？2013年，我们普遍的百强企业对市场都充满信心，在目标设立上的时候，普遍平均水平，计划目标比上一年度提高了25%以上。比如世茂和融创，都达到了50%以上。万科、保利上千亿规模的，万科设立目标提高8%，保利是18%。可以看到这些大企业在一定规模上仍然要保持一定的增长。中等规模百强企业总体水平都在25%以上，发展快速的企业保持在50%以上的增长。我们对房地产行业按销售额来计算的话，我们也作了相关预测，我们明年整体中国房地产整个行业的销售额增长率大概只有7%-8%左右，可以看到百强企业设立的目标都是高于行业的增长率，可以看到规模越大的企业未来市场中更加明显，而且市场集中度更加体现出来。

从业绩表现来看，一季度总体这些百强企业销售额明显好于去年，我们10大的企业销售额比去年上升74%，销售面积增长78%，是3月份业绩增长明显。像万科、中海一季度超过了300亿，万科销售额是的，达到436.5亿，应该说业绩表现良好。从的他们的拿地情况来看，拿地也说明他们对未来的信心。一季度我们跟踪的十家百强代表企业拿地金额是同比上涨了，拿地面积稍有减小，这表明什么问题呢？分布上大部分集中在一二线城市，这个也值得大家关注一下，拿地金额同比是上升的，大概是270%，但是面积下降7%，但是更多集中在一二线城市拿地。从十家企业在一季度拿地来看，按金额计算的话，占比71%。面积占比是占到88%。更多集中在一二线城市。

市场表现来看，我们的截止到3月份，100个城市价格指数变化，环比仍然在上涨，同比在上涨，环比上涨1.06%，同比上涨3.9%，十个大的城市，环比上升1.25%，同比价格是上涨6.05%，截止3月份价格依然在上涨。值得关注的是二手房价格，我们二手房价格，十大城市环比超过2.5%，同比超过10%，这看到什么？我们十大城市新房价格增长水平高于100个城市平均水平。二手房价格增长水平高于新房水平，这里面也可以看到我们这些大企业为什么都集中在一二线城市拿地，确实一二线城市市场空间，包括市场增长还是比较大的。

从目前成交来看，我们3月份成交创了调控新高，一季度处于四年以来成交的同期的的数字。二手房在3月份创造了历史新高。新房供应来看，3月份大家都开始推盘，推盘量提高，同期数字来看，我们今年一季度包括四月份都明显高于去年、往年同期。北京3月份销供比为4，推一套房子，卖四套房子。上海也是1.55，深圳是1.18。

从土地市场变化来看，推出和成交同比都在增长，环比去年四季度由于季节性原因稍有下降，但是同比都在增长，我们楼面均价和溢价率也是同比双双上涨，是住宅溢价率稳步提升。是一二线城市。我们看到一季度整个总的规模接近了去年全年的数字，按金额规模，接近了去年前十位总金额的94%。

 刚才把企业表现、市场表现给大家进行了分享。对未来我们也有一个预判。今年宏观经济形势，包括经济学界判断经济形势趋稳，货币投放对房地产是重要的关键因素。现在政策的走势对未来的判断，认为细则会陆续出台，包括最近都在出台一些细则。出台细则的地方，大部分都是温和的，北京是最为严格的。北京20%交易税已经开始征收，已经有几起案例，数额还是不小。但是各地细则陆续出台后，执行的还是很重要的关键。对于房地产发展，从整体市场环境来看，短期我们还是看“国五条”细则的落实，中长期还是要看货币政策，从整体市场来说，供应、价格、市场投放是决定需求很重要因素。对于二季度，二季度环比增幅会低于往年，但是同比仍然会比去年有所提升。这里面主要是几个原因，一个原因是我们确确实实过去的供应还是比较大，大家还在急速推盘，今年二季度可能还会有政策空档期，大家还是希望，包括我们刚才看到百强企业表现，都会在上半年抓紧推盘、抓紧销售，所以我们供应好于往年，但是增幅有限，大概也就是10%以内的范围。这是总体水平，各个城市可能不一样，北京可能二季度增幅大一些。但是二季度，房价涨幅趋缓，为什么？随着细则实施到位，再加上现在各地房价控制目标相关政策执行以及各地备案要求的严格，可能会使得我们整体的房价应该是涨幅趋缓。但是我们认为二季度房价下行的可能性是没有的，小。成交方面，应该是说由于一季度已经释放过一部分需求了，二季度随着供应量加大，会有一定程度环比上升，但是不可能会大幅反弹。不同的城市状况可能是不一样的。供不应求的城市，在供应加大的背景下，成交仍然有上升的可能，但是供求已经提前释放的城市，其实上升空间有限。

  我们整体对2013年的判断，我们认为量价的增速还会有所提高，我们判断房地产销售均价平均水平会增长7.5%到8.5%之间。销售面积同比大概会增长4.8%到5.8%，这个数字是每年根据房地产中长期动态模型每年都会进行相关预测。从过去几年预测检验来看，我们在机构预测里面偏乐观，但是跟我们实际检测的数据跟国家统计局的数字还是偏保守。从我们预测来看，房地产销售量价增速还会保持一定增速，但是增速大概在10%以下水平。新开工今年会反弹，增速趋缓。

再中长期我们看，我们认为一线城市聚集效应更加发挥出来，区域，像北京、上海聚集效应会上升。区域后发逐步显现，像成都、重庆、武汉，他们后发显现出来。三四线城市存在一些不确定性，主要是一些地方供应过剩，是一些三四线城市跟他们现实的需求状况来说，包括经济发展水平比较来说，存在明显过剩。

我们把这些数据跟大家分享，也是帮助我们在未来一年甚至更长时间把握机会、继续做大。接下来一年中，我们对百强企业有一个策略建议，首先我们希望大家要抓住销售良好契机，加大推盘，确保销售业绩提前实现。第二，我们建议大家抓住市场主流产品，因为去年做过一个主要的需求结构的分析，首置加首改，140平米以下的，总共占市场62%左右的水平。预计每年还会有1-2个百分点水平提高。刚需、首置加首改应该是市场主流，会占市场2/3。另外是再改善型的需求，我们仍然还是要面向市场主流。万科144平米以下的占90%，恒大占76%，保利占92%，这些企业也是抓住了主流产品，保证了企业规模，保证了稳定现金收入。我们分析后，也是主张企业聚焦市场主流需求，面向刚需市场，适当可以配备一些中或者适当配备一些商业多元化。这就是对企业相关建议。从拿地来说，也是希望企业谨慎布局。未来可能是一种选择性的机会。主流的企业也在纷纷到一线城市、二线城市进行布局，包括万科主张一线城市适度扩张，二三线城市布局深化，恒大是坚守二三线城市。中海预计今年还进入新的城市，主要以二线城市为目标。保利也是坚持一二线城市。大家还是要聚焦主流市场，把企业继续做强做大。我们也是衷心希望百强企业每年都在百强企业发布会上见面，每次都会说年年都是百强，十年之后还是百强。谢谢大家！