继2013年2月20日出台“新国五条”之后，3月1日国务院又公布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知被称作“新国五条”的细则。其中规定“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，也就是出售房产要按转让所得的20%计征个税，力度之大为楼市调控以来罕见。细则如何落实，影响多大，苏州房价走向何去何从？

3月1日，新国五条细则正式出台，二手房税费强压、继续收紧限购、继续差别化信贷政策，掀起了楼市的风云变幻。历经十天的发酵，对新房及二手房市场影响日渐明显。

日均成交209套住宅市场迎“金三”

新政出台之初，吴中地产集团总裁曾昌宇接受搜房网采访时，评论称：“以政府为主导的调控，难改市场趋势；只调需求端，不根本改变供给，与市场法则有悖；改善型需求积压愈严重，对后期市场压力愈大；二级市场的税收转嫁效应，会短暂推高一级市场。”

一语成谶。新政细则出台近半月以来，新房市场，尤其是刚需住宅市场，成交火爆，多个楼盘开盘遭“抢”。

3月9日，越湖名邸推出380套，引发千人抢购；3月10日，紫元阳光水榭六期推出180套房源，1卖1套房，3售罄；3月10日，中南世纪城加推66号楼130套房源，遭300组客户争抢。

这一连串“抢购”事件，发生在"新国五条细则"出台，楼市调控再次加码的十天之内。新国五条旨在打击二手房市场，却印证了业内“新政有利住宅市场”的前期判断。

新政的作用正在逐渐强化，影响逐渐加诸市场。对开发商的推盘节奏、购房者的置业心态，均已经产生显著影响。市场温度的变化，使得开发商推盘热情变高，三月至今，苏州楼市13盘开盘或加推，累计开盘13次，其中住宅11个、商业2个。开盘的住宅多以刚需房源为主，且大都成绩斐然。招商小石城、越湖名邸、绿地华尔道名邸、紫元阳光水榭等项目，开盘均遭抢购，购房者热情之高让人瞠目结舌。

开盘火爆直接推高了苏州3月住宅商品房的成交。3月1日至3月11日，苏州住宅商品房成交2301套，日均成交209套。去年同期，住宅成交3733套，与之相比，今年的成交似乎仍略显不足，但是值得注意的是，去年同期的成交数据水分较大，保障房占比较高。在房地产调控加码之后，苏州楼市陷入“越调越买”的怪圈，隐隐透露着一点“怪异”。

影响之二：二手房单日网签577套创记录

新国五条细则公布以来，在税费的强压下，买卖双方与政策抢时间，导致二手房市场火爆。上周各地二手房交易频现“井喷”，一些的城市房屋交易大厅每天人流量络绎不绝似堪比“春运”。

3月12日，笔者在实地走访苏州的二手房中介，顺驰不动产的工作人员表示：“近来成交很多，有时候，合同系统都登录不进去。”在笔者询问价格是否有波动时，工作人员表示：“价格也较以往有所上涨。”

与其他城市相比，苏州二手房市场虽然稍显理性，但过户量确实比往日多了许多。据数据显示，2013年3月2日-2013年3月10日，苏州二手房(住宅类)共成交1846套，3月11日，二手房单日网签577套，创下3年来苏州二手房单日成交量的纪录！

3月12日苏州工业园区地方税务局网站明确表示：“2013年3月新国五条出台后，在上级税务主管部门具体实施办法出台前，个人出售住房税收政策暂按原有政策执行。”

“过户潮”涌动，新规下税费多掏不少

据统计，受3月1日公布的“新国五条”实施细则中“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等措施影响，苏州众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，多家中介门店经纪人表示，新政一出，这两天买卖房者咨询量暴增，问题主要集中在询问“新政什么时候执行”“自己家卖房今后是否会多缴税”等。已经签订买卖合同的双方则催促尽快过户，避免遇到新政多缴税。

以一套现在售价为100万元的房子计算，原来购买的价格为80万元。如果按照老政策，须缴纳的个人所得税为：100万×1%=10000(元)；按差额20%计个税，即房产收入现值中，减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，再乘以20%，其中合理费用包括住房装修费等。如果按照新政策，须缴纳的个人所得税要增加不少。

事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。

原征收二手房交易个税的标准有两种方式：一是按总价的1%，一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产，并且是家庭一套生活用房，免征个税。“实际操作中，都是按总价的1%征收，我手上还还未出现过按差额20%征收的案例。”好易家房产一高级置业顾问说，目前签单的客户仍然是按照原政策执行。苏州个税标准仍未变买卖双方应赶时间差

据调查，3月4日上午十点，在苏州市房地产交易大厅，虽然当天前来办理过户的客户较多，但并未出现南京、上海等城市的购房者周末排队过户景象，目前市内二手房个税仍按既有标准收取。

“苏州市场上基本按照总价的1%征收，自用5年以上且为住房免收个税。目前尚未接到税务部门的调整通知，仍将按照既有标准进行征收。”上述某房产交易工作人员向笔者透露，由于交易周末并未上班，难以预计短期内过户量是否“井喷”，当天办理业务的大部分都是正常应该前来办理的购房者。不过，这位人士周末与一些中介交流过，他们一致希望最近达成交易的客户，在苏州具体实施细则出台前，打时间差，完成过户。

另外，有中介人士表示，在办理过户之前，二手房交易有很多程序，仅购房资格审查一项，就要两三个工作日。估计在这个星期之后，苏州会有一波集中过户期。中介进入“冰河期”改善型需求恐被误伤

“这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次，一旦新政地方细则出台，将对二手房成交量打击巨大，对于性的老房源冲击最为明显。”我爱我家房地产经纪有限公司置业顾问刘锦锋感慨，此次新政的出台对中介行业来说是毁灭性的打击，意味着“冰河期”的到来。

在新的楼市调控政策公布后，和房地产业内人士认为新政策将会给二手房中介市场带来很大“杀伤力”。苏州十全十美房产中介置业顾问董经理表示，新“国五条”细则对于改善型客群的楼盘影响甚大。提高首付、贷款利率都会增加客户的购买成本，尤其是换房的客户，巨额的个税会使其换房成本增加，从而导致其购房意愿和购买力的下降，成交量势必会下滑，而对于普通刚需新房的影响并不明显。

苏州市房产界人士表示，目前苏州二手房市场普遍约定为买家支付税费，个税征收方案的调整将直接导致购房者成本加大，并直观反映在房价上，价格还将有所上升。另据笔者了解，与新房行情走势一致，从去年第四季度开始，苏州二手房市场逐步回暖，价格虽有小幅波动，但总体仍是上行态势。二手房交易成本的增加，将会冲击一部分者；但如果没有更多的方式选择，还是会有人选择楼市，房价上行趋势不会就此打住。

二手倒退流向一手，开发商欲涨不能

“如果真的要付交易差额20%的个税，我肯定考虑去选一手房。”在园区工作了两年意欲安家苏州的陈先生说。

据统计，虽然大型开发商慎言新政细则的影响，但招商、新城、世茂等开发商上半年的推盘计划照旧。定价方面，不少大型楼盘年初已经历一轮轻微上涨。接下来是否会涨？新城香溢澜桥经理申道敏表示，“新政影响下，二手房市场可能要流向一手，推动后者交易量上涨，并导致一二手市场的价格差异缩小，最终结果很可能是一二手价格都有所上涨。这无疑将给开发商带来不小压力。3-5月适逢房企推盘高峰期，交易需求增多的情况往往也是的信号，但房企必须忌惮两会期间的政策风险。近来价格制定会谨慎，毕竟在两会政策关键期，市场大幅的波动很可能招致更严厉的细则。”