面对新型城镇化，中国的商品住宅开发商万科集团公开了一个“PIE”模型，这会成为万科是否去一个新兴地区开发的部分决策依据。经过研究多种数据，万科已作出了中长期仍坚持住宅地产主业的决策。

万科总裁郁亮对本报记者说，“我们仍对商业（地产）持保留态度。”1月21日，万科做商业是为了更好地做住宅，仅在社区商业上着力。而对待新兴项目的决策，万科不以传统的“一二三四线”去划分城市，而是采纳这种“PIE”模型。

在这个模型中，P（population）是人口，I（investment）是基础设施，E（employment）是就业、产业发展。万科认为在城镇化过程中，最为关键的指标是人口持续净流入，以上三者缺一不可。

万科认为住宅刚需仍然强烈。但郁亮认为，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，“如果住宅发展势头过快，有可能通过来解决，但商业地产卖不出去就只能闲置，这是一个危险的事情。”他说。

楼市调控和财政增长需求，影响着地方政府的供地结构和节奏。“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，或者一半一半，不做就拿不到地”。上海绿地集团一商业部门高管无奈地称。各地的商业综合体因此蜂拥而起。

地方政府引进大型商业地产项目，迅速带动周边土地价值。这种策略是否会在新城镇化战略中延续？万科高管在内的一些业内人士认为，城镇化并不意味着大量的商业地产开发，尤其是在二、三线城市，电商对于购物和零售商业的替代效应可能明显。

未来10年至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%。“即使是到2030年，要达到70%的城镇化率，每年需要增加1%以上，也并不是一个保守的预测，2035年左右达到这个水平，可能性更大一些。”万科董秘谭华杰对本报记者说。

中国城镇人口的基本住宅供应确实可能存在短缺。根据第六次人口普查数据，2010年，我国城镇人均住房建筑面积31.3平米，较2000年增加了8.9平米。但由于城镇住房成套率仅为75.8%，套户比仅为0.83，每间房平均居住人数为1.1人。