引言：汇景新城是中国内地对牌打得最到位的一个楼盘，其楼书，不是对户型，地理位置等常规楼盘元素进行介绍，而是专门用于对该项目的进行详细解读。从汇景新城开始，拥有开始成为了豪宅的一个象征。

2010年，陷入低迷的中国楼市让很多地产商坐立不安。从饱受资金困扰的恒大许家印，到销售业绩不震的星河湾黄文仔，到传出高层频频离职开发商们。可是这些都没法影响在广州国际贸易大厦顶楼的侨鑫周泽荣一如既往的悠闲心情，他依然会按照以往的习惯经常下楼到3楼自家的潮皇食府里接待客人，这个潮州人依然会定期到澳洲的太平洋上驾驶私人豪华游艇游玩，依然会低调以至报纸媒体上难见他的言论……

这也难怪，周泽荣的侨鑫集团旗下的汇景新城，犹如一台占地80万平方米的印钞机，每年能销售回款高达数十亿，均价从2003年的5000元/平方米，一至2010年的30000元/平方米。作为中国连续三年评上中国十大豪宅之一的楼盘，汇景新城不仅仅成就了周泽荣的广州地产梦，成就了侨鑫集团的地产聚富梦。

汇景新城10年来对中国房地产市场是别墅豪宅市场的影响，已经远远超出她的缔造者当初所设置的概念与内涵。汇景的成功除了自身的品质，还重于发展商巧打牌。但周泽荣和他的汇景新城曾经也经历过低潮。

汇景新城档案

物业类别：住宅

建筑类型：多层、小高层、高层、别墅

占地面积：130万平米

建筑面积：80.00万平米

容积 率：2.63

开 发 商：广州侨鑫房地产开发有限公司

地址：广州市天河广园东路

汇景新城营销关键

介入时间：2001年期开盘后，之后至2010年龙熹山是全程策划

师：国际著名师李居明

项目硬伤

1、开发商资金链紧张

2、四周都是大马路环绕

3、北紧靠华南农业大，噪音大

4、自身价值未获公认

5、周边环境荒凉，缺少必要的配套设施

营销策略：

1、邀请著名且目标客户群熟知和信任的大师作代言人

2、以师入住汇景新城作宣传炒作

3、创新楼书设计，以介绍为主

4、扬长避短，用景观化解败笔

5、按布局进行整体规划设计、建筑设计和景观设计

7、楼盘设计上的包装

6、宣传推广一切围绕而行

收效：至今开发10年，每年至少产生数十亿元销售额，创造上百亿的销售神话

汇景硬伤

1999年，侨鑫集团正式拿到并开始规划位于华南农业大学约80万平方米的地块，而与地方政府一向良好的侨鑫集团拿地也付出了巨大的代价，当年仅赔给华南农业大学的征地款就高达十亿，从而造成侨鑫集团资金链紧张，周泽荣盼着这个项目能给公司解决困境，并带领公司走向新的发展。

可是汇景选址并不理想，项目于广州市天河区东部五山板快。西边紧靠60米宽的华南快速干线，南边有宽60米的广园快速，北靠广深高速公路，四周都是大马路环绕，只有一条天桥进入汇景，是荒凉的地方，此外，汇景北紧靠华南农业大，天天被铃声吵。

汇景新城面市之初，面临着两重阻碍：一是自身价值未获公认，二是华南板块引起的居住效区化与“老广州”固守老城区的习惯影响着广州人置业决策氛围。

销售受阻

在树立项目品牌形象之前，如何让人们从居住观念层面接受汇景新城的价值，通过造势扭转舆论导向为我所用成为汇景新城营销战略的步棋。要找到市场空间，先找到思想空间。因此，汇景新城当初主打的是“新都市主义”概念，主张离开狭小的城区，在更大的开放性区域空间范围内以交通线相联，再造一个紧凑、便于行人的邻里社区，避免高密度带来的‘都市病’，又避免低密度、分散化带来的人际淡漠和土地资源的浪费；多样化的建筑密度，为不同需求的居住者提供多种选择，这也是人群未来的生活方式。可是，因为周边交通和配套的滞后，并不能引起人们购买的欲望。

2001年期开盘，均价在3000元/平方米左右，售楼处人烟稀罕，相反，一马路之隔，连接中山大道与广园路的华景新城却以约3300元/平方米的均价热卖。

转战营销

周泽荣在尝试过多种营销手法，都不见起色后，作为潮汕人出身的他想到了。相对于北方而言，南方人是珠三角及香港一带的商人最信，场所选址、室坐向、住处的选择都要咨询，希望好的能给其财富。于是，周泽荣在营销上另辟新径，决定主打营销。目标客户主攻国内来广州经商的富豪和来粤经商的港台商人。

邀请著名代言人

周泽荣亲自到香港请来国际著名的大师李居明作代言人，李居明在国际上度高，曾用中国堪舆飞星秘技为美考古学家寻找恐龙，于二○○二年成功发掘上首只海龙化石，所以也特受海外华商及港澳富豪的认可。请到李居明作为代言人，跨出了营销最关键的一步。

在李居明的指导下，对汇景新城的地块重新做包装，在往后10年的开发中，从整体规划、建筑设计、园林景观设计及配套设施等建设及其余营销附助手段，全程介入策划，从此，汇景新城的楼书和楼盘广告曝光率的人便是李居明。此外，还以李居明入住汇景新城作为宣传炒作，增加的可信度。自李居明代言后，2004年汇景新城开始大卖，以后该项目每年至少产生数十亿销售额，到2010年一期开盘，创造了不少于100亿元的销售神话。

包装地块：广州

李居明先生品评点广州天河区是未来20年粤城发展之明点，贵不可言。汇景新城坐落在天河区静中带旺的天然绿化区内，背有枕山贵人盈门，青龙白虎拱护有势，形成难得一见之《》格局，为粤港目今罕见之富豪。由火车进入东站前，已可优先看到汇景新城的皇者门楼，学上叫先拔头筹，汇景新城占进地利。当时进入汇景路的独立天桥，是财龙进穴，拥有独立的一条“水”也是一脉之财。

大规模调整规划设计

也许周泽荣自身也比较迷信的原因，每次对于李居明的格局调整方案，这么重大周泽荣总很爽快地接受建议，大规模调整项目整体规划。比如调整楼宇的坐向，在水景方面，依照格局修改极多。李居明对周泽荣建议：“山管人丁水旺财。山是管人的健康，水是福荫财富。要富强必要从清水丽水做起。有清丽凉甜的水源，此地才可经济繁荣。”因而设计调整后汇景从西至东排列的洋房前后亭园，绿化景观带的水景布局如天池镶嵌般华丽，又如山泉般清澈干净，南区别墅的汇景湖叠级瀑布及泳池也了造型。

建筑改造化煞

汇景新城最近几年推出组团的建筑设计，依照李居明的要求，每层楼四方四正，不缺一角，代表住在其中的家庭成员，均行大运。露台以“S”形设计，又有“弓”型露台，代表进化一切煞。湖畔别墅建造也沿曲折的湖岸线错落布局，“S”形气场有如龙腾飞跃，趋吉利财。汇景新城的高尔夫乡村俱乐部练习场，远看如一枝“玉如意”，近看像一条龙，状元“墨池”，该池像两个天然葫芦形态组成，具有卸化病符的天然效应。

楼宇排列成催财增贵局

在李居明建议下，楼形排列形成“玉带荷包”环抱局，拥有西南方“零水神”，催财增贵，此局术家称为“拨水入明堂”，富贵速显。又座北向南皇者座向，冬暖夏凉，称为“三元不败”之势，家运新昌。

建“财箱”

李居明公开汇景新城西北及西南方无有大量财箱的格局，汇景新城的楼房正是享有这种天然乾坤聚宝财箱群的福利。

汇景新城的西南方设两个湖，一个是汇景高尔夫乡村俱乐部的湖，此湖呼其形叫状元“墨池”，大利子女文昌，此水又是下元八运的西南零神水，明月清泉别墅区内的金阶湖境，是使住户发财的格局。此外明月清泉别墅区，正处于西南坤位上，此地共有八十八座别墅，每间别墅，形似金箱，代表八十八个财箱天然而置。

汇景的西北有八个发展成熟的豪宅区，包括“上城峰境”、“维纶特莱”、“柏菲美泉”、“棕榈园”等八个区，这八区也是天然财箱状。

造“摇钱树”

在李居明的建议下，汇景新城的“·庭园”组团，商标为“生命之树”，代表“代代衍生”之意，从学来论，是“摇钱树”在汇景聚宝盘上，此树如孔雀开屏，身上满“勾财”富豪的发财符号。 “·庭园”有三类型的楼款，种较大叫“三叠景别墅”，是取其上有高堂下有子女的三代意象，三层意亦喻天地人三合一，以中层为年青的一代，上下衍生吉祥及福荫，间隔西北及西南均有“赚房”，加设“财箱”更锦上添花。此包装，最吸引首度来粤置业的外国人士及港澳同胞。

此外，在李居明的策划下，汇景新城，还建有八角楼，古称文昌塔或孔子塔，其尖顶可吸取天地磁场，助子女学业亨通。兼之社区西临大，汇景国际位于此“状元区”中，子女定必成就不凡。除外，楼梯不可直冲，要脚如马蹄，大厅要两层，汇景都做到了。“有情水”局，主夫妻恩爱，欢笑盈宅，汇景新城在景观设计上也办到了。汇景新城大厅之内明堂做挑高六米设计，财流速汇。

营销成就

“营销”这在如今看来已经不再新鲜的营销点子在2003年的广州却是超前，汇景新城以独特的营销理念及别出心裁的手法吸引了全广州市场的眼球，在同时期的广州市场上，与之竞争的豪宅还有珠江帝景与后来在获得认可的星河湾，而侨鑫集中了当时最的策划人才与销售团队，在三大豪宅的争霸战中汇景新城以的销售成绩向市场证明了它的地位。据当时珠江帝景的营销人员介绍，为了与汇景新城一争高下，合生创展的老板朱孟依一口气换了三个项目营销负责人，却还是在与汇景新城的争锋中处于下风。

介入营销后，2004年度汇景新城以13.9亿元业绩大热楼市，一举突破广州豪宅单盘销售纪录；2005年销售额延续强势为13.5亿元；2006年1—10月汇景新城单盘的销售额占了天河区全区1/8，高达10亿元；2007年为广州楼市的单盘销售，全年业绩高达26亿元……，价格也由10年前的开盘均价3000元/平方米，卖不动，滞销，到六年前的10000元/平方米，到2010年新开盘的龙熹山涨到了均价30000元/平方米。比周边的楼盘高出一半，地价楼价升了三倍多。而连续几年，汇景新城，都被评为“中国十大超级豪宅”，长期高居在富豪屋的“三大”，与上海及北京豪宅平分春色。

汇景新城历经多年的沉淀，以高级管理人员、专业人士、跨国机构的驻华要员为代表的“高知识、高资产、高智慧”群体，已成为汇景新城的业主主体。在此购买房屋的多数是企业家、海外归来人士、者和多国领事馆领事以及各大跨国企业的高层经理。目前外籍住客约占社区总人口的15%，包括意大利、瑞典、荷兰、韩国等国家的领事馆人员，成为广州外籍人士居住最集中的社区之一。

编者点评

汇景新城巧打牌促销，可能也是中国内地对牌打得最到位的一个楼盘。汇景新城的项目楼书不是对户型，地理位置等常规楼盘元素进行介绍，而是专门用于对该项目的进行详细解读，可见汇景新城在营销过程中已经将对销售的有利影响充分利用和发挥了。也正是从汇景新城开始，拥有开始成为了豪宅的一个象征。