搜房产业网讯：中指研究院[微博]2012年2月16日发布《"京十五条"周年记:市场剧烈变化 政策维持从紧》。“京十五条”发布实施一周年，作为限购政策最为严厉的城市，北京房地产市场发生显著变化，报告总结北京房地产政策动向和市场变化，在回顾北京政策和市场变化的基础上，并对2012年房地产调控走势进行了解读。【查看全文】【下载报告】

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一、政策回顾：“京十五条”的限购严厉程度领衔

为落实“国八条”精神，2011年2月15日，北京市发布《关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，《通知》指出计划保障房建设规模为20万套，结果超额完成了23万套；还指出确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上；限购方面，非本地户籍购房要求连续5年纳税或缴纳社保证明，为最严厉的。

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二、 市场变化：价格已现调整 成交量低位运行 投机挤出市场

商品住宅价格调整逐渐明显

北京商品住宅价格调整逐渐明显。自去年八月份以来，北京商品住宅价格同比涨幅连续几个月都在下降，同比涨幅由去年5月的4.39%到12月缩小为1.48%，涨幅缩小明显。进入四季度后，北京新房价格环比也出现连续下降。

2011年住宅用地成交面积出现近五年来的首次下降，且平均溢价率为近五年来。受调控影响，2011年北京市土地成交面积大幅下滑，全年的住宅建设用地成交面积为468万平方米，同比下降39%。从平均溢价率方面来看，2009年达到了114%，为近五年的水平，2010年虽有所下降，但仍维持在65%，2011年平均溢价率急速下滑至9%，为近五年的点。

库存增加 出清周期明显上升

北京商品住宅出清周期逐月明显上升。2008年北京市商品住宅成交量大幅下降，平均出清周期为21个月。2009年受市场回暖的影响，平均出清周期为13个月。2009年6月到2010年4月，商品住宅出清周期均维持在10个月以内。随后，受一系列调控政策的影响，商品房出清周期呈显著上升趋势，2011年商品房出清周期由年初的10个月，上升到年末的18个月，明显高于普通年份。

购房者结构发生明显变化 投机挤出市场

外地购房者占比显著下降。2011年，北京外地客户（按户籍区分）成交套数占比仅为15%，较2010年下降21个百分点，外地购房者占比显著下降。本地客户占比从2008-2010年的60%大幅提高到77%，提高幅度达17个百分点。

受信贷政策影响，按揭贷款客户占比明显下降。2011年，通过混合贷付款的客户占比达56%，延续了2008年以来上升的趋势；一次性付款客户为22%，比2010年提高4个百分点，是2009年以来的水平。按揭贷款客户占比明显下降至11%，较2010年下降7个百分点。

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三、近期北京房地产调控政策走势

“京十五条”发布实施一年来，房价过快上涨得到遏制，投机需求受到抑制，调控效果正在显现。为巩固房地产调控成果，北京继续加强房地产调控。近日，北京住建委在官方微博发表声明辟谣否认“限购5年变3年”。《政府工作报告》指出“继续严格实施抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归”。保障房方面，适度加强配建比例，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%，新购买的经济适用住房确需转让的由政府部门回购，等等。

北京政策总体趋紧。北京是的政治，首善之区，房地产政策变化对其它城市有导向作用。目前，一再强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，并且有佛山、成都、芜湖等放松楼市调控被叫停。在此背景下，北京将深入贯彻精神，只要经济保持稳定，北京不可能主动明显放松调控政策，抑制投机需求的政策不会放松，但是关于自住性需求的政策或将细化、微调，如提高公积金贷款额度、购房条件要求降低、鼓励购买中小户型等。

北京在保障房建设等方面的新做法或被其他城市效仿。北京的保障房建设力度大，而且出台了诸多新措施，比如适度加强保障房配建比例，建立经适房封闭运行机制，鼓励社会资金参与保障房建设等，这些政策可能被其他城市效仿，以进一步完善保障房建设和管理机制。

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