2012年1月7日-8日，由国务院发展研究企业研究所主办的2012（第十届）中国企业发展高层论坛在钓鱼台国宾馆举行。本届论坛的主题是“‘十二五’开局之年中国企业的发展与改革”。同时，本次企业发展高层论坛还进行了《中国企业发展报告2012》的首发式。《报告》由“企业发展环境：2011年回顾与2012年展望”、“国有企业改革与发展”、“中小企业发展”、“外商企业在中国”、“中国企业走出去”、“中国企业并购与重组”和“中国企业的社会责任”七部分组成。全书立足于客观、具体、准确的数据和调查，全面真实地反映了2011年中国企业发展与改革的新情况、新特点、新问题与新挑战，深入准确地分析了2012年企业面临的新形势、新趋势与新机遇、为政府的政策制定和企业的发展战略提供了重要参考。

刘晓光 首创集团董事长

刘晓光：本来今天是一个企业界的座谈论坛，刚才们讲得都很好，政策和局势，但我讲讲2012年我们怎么过。从形势上来看，2009年的11月份，我当时提出中国房地产发展模式可能要发生重大变化，而且2010年的形势会很严峻。很多人不相信，我对他说，你等着看。从2012年的形势判断，刚才都讲了，我想仍然用“严峻”这个词来形容。我觉得可能到2012年3月会是一个冰点，它的维持时间是6个月还是8个月、10个月，我说不准，但仍然是严峻。在这种情况下来讲，我们的企业面对的情况也是一样的，一个大事、一样的政策体系，一样的寒冷，在这个时候，企业怎么活？怎么过？这是一个关键的问题。我想应该做到人有我有、人无我有，怎样在这个时候也抓住机会、也进行弯道超车，也能够更好地活着，这是我们今年一直在思考的问题。

到底怎么活呢？最近我们也一直在讨论，大家在一样的情况下、一样的背景下，我们怎么能够健康的活着，又怎么能够有所发展，这可能是我们要把握的问题。我们最近讨论的结果大概是这样的，从2012年的形势的判断，我想我不用多说了，大体上讲得很清晰。从价格上，我觉得可能会有10%到15%的变动。从量上是一样的，从时间段上，我倒同意在明年的3月份到9月份时间是最难受的，大概要维持6个月的时间。当然还得看看中国的经济状态，比如中国的经济能不能达到8%以上，比如会不会出现重大的变动、重大的振动，这将来也可能会成为影响的一个因素。在前段讲课的时候，我一直在思考一个问题，中国的资产价值大幅度缩水、股市大幅度缩水、房地产大幅度缩水，将来这是很严重的问题。因为胡锦涛同志也讲到了要让人民群众的财产性收入增长，现在不能提这个问题。现在我思考可能有更大的宏观问题，包括货币政策问题，美国人放款货币流动性，我们怎么办？我们是紧缩呢？还是与狼共舞？它放宽流动性，购买我们的低价资产，造成我们的很多问题出现，我们为什么不能反思一下，当然这涉及到CPI的问题。但是我想了想，资金过于紧张，造成引资的利率过于高，很多中小企业倒闭，很多企业把成本转移到价格上去，那也会影响到价格，当然这是宏观经济问题了，我就不在这儿说了。

2012年我们到底怎么活、怎么过，我刚才已经判断了大的问题，未来十年的地产需求还是处在一个速度比较高的成长期，无论是从中国的城镇化分析，还有货币政策、人口红利等等。从2011年情况来看，政策调控的效益已经突出了，我们想这个行业已经进入了一个大的分化期，过去那种粗旷式的时代已经过去了，不是靠粗旷的增长就能够活着、就能够赚钱，这里面很多数据我就不多说了，比如城市住宅的销量，萎缩的问题，去速度化下降的问题，但是我们看到了一些有一些标杆企业的还是在显示着，像万科的走转速度，还是很的。所走的道路，比如规模化的道路，像万科。城镇化的道路，恒大。他们的还是有所显示的，单纯的走一些化的战略企业受到的冲击，像绿城这样的，从战略角度，我想政策的效应确实很有威力，我们的行业进入大的分化期，粗旷增长的时代宣告结束。

从2012年的情况来看，调控方向肯定是不变的，钢需层面可能需要适当的微调，这里头我们的观点就是保障房将缓冲地产商品房下滑的风险，因为保障房还是一个很大的量。商业地产对土地出让金的下滑也在起支撑作用，我们发现北京市的商业土地出让金的增长幅度是在111%，住宅大概下滑了一块。居民的负债比的情况来分析，刚才实际也分析到了，我想从房地产价格的重大的振荡变化不会出现，那种爆发性的不会出现，还是比较温和的。这和我们分析金融市场会不会好，我写了一段“不会比2008年差”，反过来说这句话，在这种情况下，2012年我们的库存还会大幅度的上升，对房价的下调确实存在着压力，企业在周期中的压力确实很大的。我们的判断在量和价上在10—15%之间，但是我们判断不准确是6个月还是9个月。

2012年我们也在分析整体销售额会下降，信贷支撑大幅度下滑的可能性是少的，因为准备金率还在下降，但我们无法判断是否加息。如果减息那就另外一回事了，如果加息还会抵消一部分量的概念。我们在分析金融市场，股票市场不会比2011年差，证券市场和资本市场的“双杀”局面可能不会出现。我们在分析金融对地产影响，可能不会比2011年差。行业的资金面临着紧缩，我们的房企一定要保持着现金，所谓的现金为王的概念，因为最近对A和H股做了分析，负债率现在偏高，而且在2012年6月份到2013年4月份房产的压力还是很大的。

在这种情况下，我们还是在讨论我们怎么活、怎么过。我的看法刚才说了，一个政策、一个大事，你和别人是一样的，那你可能活得不是太好，你有一些特色和别人不太一样的，可能就活得好一点，所以我想大多数好一点的企业战略应该是一致的，加速周转、有序扩张、创新发展。因为在过冬的时候，最重要的问题有三条：，有没有后续资金来源，全方位的资本市场空间能不能拿到。第二，你现在产生的产品能部分迅速消化。第三，你还不能说现在什么都不干了，还要去寻找资源，是低价的时候寻找资源，寻找一个机会这才是一个正常企业发展的概念。

我们要坚持规模优先原则，我们要把销量看成决定性的因素，我们要真正地做好周转、做好创新。我们怎么过2012年我们提出来了，，要提高周转率，提高去化率，怎么扩大销售规模，这里面涉及到了市场、定价、产品定位等等一系列的事情。第二，我们在发展模式上要创新，业务线上我们到底怎么去变化。

从我们的企业来看，一是关于企业的定位，这个我就不多说了。二是要复制综合体业务的发展与产业结合的发展，调整结构，我们有七八种在转，结合我们基建的产品，结合的地产，奥特莱斯的地产，新的城市综合体，这一系列实际上都涉及到转型的问题了，我们认为在这个气候下，转型可能是的时机和自然给你的压力。现在有传统的地产，有奥特莱斯的地产，有的地产，我们最近做的文化地产，物流地产，开发区地产，我们最近在法国准备买一万亩地，说它是地产，实际上把中国的加工、组装企业放到欧洲躲外汇率，同时又把法国很好的中小企业放到那儿，它有技术但没有钱，它跟中国嫁接以后再回到中国来，同时我们在做的地产它也需要商品房。这些东西都是我们在转型的过程中利用现在调控的机会来加速我们的转型过程，也就是说不能够在传统的地产上单纯频转，可能我们要走转型的新路。

土地的问题，在这个时候实际上地价是下降的，给的机会多了，你到底拿没拿地，拿什么样的地，我们坚持了几条，一条我们拍卖了，另一条是一定要在并购过程中寻找机会，还有一条一定要结合中国城镇化发展的趋势，有些大的综合体、大的城市新的建设，我们要在土地上下工夫。我们对下一步趋势的判断，你也不能拿得太多，也不能不拿，拿成什么样的，这涉及到我们技术和实力的问题。

我们在模式要进行创新，发挥我们上市公司的，开拓基金融资的模式，吸引长期性稳健回报，能提升我们项目价值的伙伴和资金，我们下一步还要在北京做一些小城镇，建立我们的小城镇基金。我们在跟一些大企业也在合作，像万科，我们之间有一种联合的合作。还有一些其他的资金流通模式。由于时间关系我就不多说了。

我们的目的想打造出一个全天后的资本平台，因为地产实际上就是资金，较劲也较在资金上，我们在A股市场上，在H股市场上，在红筹股市场上，在债券市场上，在基金的市场上到底怎么去建立更大的通道和进行配比，这个是关键的问题。

最后在冬天的情况下，我们要活着，这是最基本的，同时我们提出来能部分活得更健康一点，那就更好一些了，在这个时候我们要实现股东资金价值的化，这个时候我们不能说人云亦云，不能由于这种形势的艰难而后退、萎缩，我们还是想做到人有我有、人无我有，能够度过这个冬天。谢谢！

答记者问：

提问：商品房开发的物业形态多，在专业化领域里，首创集团有没有考虑和中小型的地产公司合作？比如说某一类的物业形态给中小型的专业化地产公司。

刘晓光：现在我们和专业化的地产公司合作少，和专业化的产业公司合作多，比如说他做、纯粹商业、物流，我们在寻找这种产业化很强的公司，我们和他们进行合作。因为从地产的角度，我们不是很需要。我给大家举一个例子，做一个奥特莱斯是很复杂的，过去我们认为是很简单，我有钱，盖十几个。但并不是那样的，首先要找的奥特莱斯的的品牌公司，它收里掌握着几百个品牌，我们没有，达不到。接着要引进过来，涉及到引进费、管理费、品牌费、装修费等等，这个账高。这是莫总刚才所讲的软件的问题。所以做产业地产，并不是那么简单的事儿，所以一定要找出的产业合作伙伴，发挥地产的，要不然就很难做。

提问：刘总刚才提到资本市场的作用，在未来两到三年的时间内，首创在地产开发同资本运作结合方面能有什么样的具体想法？现在比较多的地产基金，从大的策略上来说，资产从地产开发的结合商来说一说？

刘晓光：在国内资金市场上，一般大企业倒有一些，在资本市场上，一个是债券市场，比如说在香港发的人民币债，在国内发的同期债券票据、企业债券。如何能够形成海外的资产体？在海外做的票据、资金融资就会容易得多，否则就是一个空壳。还要走红筹股，因为大家知道H股的限制太多。另外我觉得基金是一个很好的平台，大家用管道把这个平台建立起来了，我们认为对我们起着支撑市场的作用，一个项目可能100亿，我只有30亿，再来一个项目又是100亿，我们对这个还是比较看好，首创的华夏基金、首创的国华基金都在建立。A股市场现在比较难说，因为都在排队，我看也不会有什么太大的变化。在资本市场上，在资金市场的角度来讲，应该坚持国内、国际两个市场，光是一个市场还是不行。我们现在一般账上要保持80-120亿的现金，有两个问题，一个是害怕有重大的变化，另外是寻找机会。

提问：您的华夏基金和博实基金是向专业房地产基金在做？

刘晓光：我们现在是建两支小城镇基金，这是很专业的，就盖小城镇改造，北京大概有60家，大概需要2000多亿，我们先把它启动起来。另外一个是中国基建基金，主要做水、路、、垃圾等，这个额度比较大。第三是地产的专业基金，国内、国际两支，国内的是在20亿到30亿，国际上是5亿到10亿美金。还有一支是做P基金，也就是风险。我们和摩根大通签了一个协议，他们2亿美金也委托我们管理。实际上大家还是没有摸透基金，我认为它大有可为，就是我们限制得太死，我们不让它上市。国际上的很多产业是允许上市的，和产业基金的区别不是很大。谢谢。