成交量的持续走低和房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。

年底，不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业，而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整，“以价换量”来回笼资金，做好御寒过冬准备。业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。

房企业绩走出下行曲线

房地产企业所面临的尴尬处境，是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”，调控政策层层推进，房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。

在调控不断发力，销量、库存、资金等压力不断加大的情况下，8月，70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐。10月，房价环比指数首现负增长。

随着调控步伐的推进，房地产企业的状况也在发生着微妙的变化。从上市房企的季报、中报及其披露的各项数据来看，随着市场热度的不断降温，上市房企从年初明确表示“不差钱”，到年中纷纷表态要“布局二、三线城市”，再到9月、10月业绩纷纷出现下滑、库存创下天量新高……走出了一段明显的下行曲线。

链家地产首席分析师张月认为，今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿，以避免高负债、高风险的资金危机重演。

开发商进入最艰难时刻

面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示，前三季度房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商批倒下。

鄢峰表示，从目前的情形看，开发商才刚刚进入步履维艰的时代，“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”

国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松认为，为了应对大考，大多数房企将加快布局三、四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

不过，要对抗市场大考的考验，最根本的策略仍然是“”。根据链家地产市场研究部统计，10月份潮持续蔓延的同时，除少数直降项目销售回暖外，其余项目的滞销潮仍在加剧，10月底仅北上广深一线城市的库存住宅面积就达3109.3万平方米，市值逾6000亿元。

张月认为，高位库存不仅使巨额资金丧失流动，还将抢占明年新项目的销售空间，使同区域同质化项目的增多，加剧来自于房企内部的销售竞争。

在中指院华中研究副总监李国政看来，无论是小企业的退市，还是大企业的破产，房企数量的减少和资源向企业的集中，都会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。