性的房价“拐点”是否到来尚存争议，土地市场的“拐点”似乎已抢先一步。近日，上海土地市场有5幅地块出让，但4幅地块提前发布消息终止出让，仅一幅地块成功交易。广州土地市场也频频遇冷，出让18宗地块中取消12块土地的出让，卖出的地块也都底价成交。

11月9日，昆明11月份的首次土地拍卖同样以冷淡收场，1宗商业金融地块流拍，1宗城镇用地底价成交。另据报道，10月份，深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安9个城市均无住宅地块成交。而北京土地市场多宗地块10月份则无人问津，11月份虽有爆发，但土地出让金同比却大幅下降40.81%。

土地降温迹象明显

在严厉的调控政策下，北京、上海等一线城市的房价出现了局部松动的情况，作为风向标的土地市场，“降温”迹象极为明显。

中原监测数据显示，13个主要城市1~10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。受到地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响，地方政府从8月份开始加大了土地投放，近3个月平均供应量较今年1~7月均值增加了66%。

虽然供应量有所上涨，但受到调控抑制成交量的影响，在主要的133个一、二、三线城市中，前10月成交地块为7734宗，其中4619宗以底价成交，比重约为60%；13个主要城市中，成交地块中底价成交占比也达到了52.8%。21世纪不动产分析师罗寅申指出，短期内土地市场的底价成交之风较难转变。

时近年底，开发商融资渠道进一步趋紧，在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下，开发商拿地的谨慎策略仍将延续。“第四季度本应是土地市场交易的传统旺季，然而供需两旺的市场状态今年不复存在。”

某市场研究机构在报告中指出，地方政府在第四季度依然放量供应，但是开发商却受楼市低迷带来的资金压力影响，对土地市场漠然置之，地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。

“今年以来，土地市场转冷已经成为大趋势，受调控影响多数房企只能应付眼前的生存问题，拿地热情不再。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。

龙头房企放缓节奏

据了解，今年10月，招、保、万、金四大房企仅2宗土地入库，而去年同期为19宗，且企业增加土地主要集中在新兴三线城市，一线城市住宅土地市场明显冷清。

中指研究院重点监测的100余家房企中，10月仅中粮地产在上海有新增土地，其余重点监测房企均未在一线城市出手拿地。

中原集团研究的数据也显示，与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。

“在楼市还未出现拐点前，土地市场拐点已经率先出现。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉笔者，今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响，各家企业库存积压加剧，资金状况劣于往年，拿地明显更加审慎。

北京一家房地产企业负责人在接受采访时也表示，对于企业而言，地块的条件尤为重要，目前的土地供应中，地块并不多，这也会影响开发商的拿地计划。

目前，在现金为王的策略下，开发商更愿意选择观望。上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍认为，在未来调控政策与房价走势还不明朗的情况下，资金较为充裕的开发商也在观望，或许到明年一二季度才会有较显著的拿地意愿。

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楼市调控至今不见放松，很多房企面临的是生存问题，缓解资金链压力、消化库存是当务之急，而不是扩张拿地。

对此，房地产经纪邓浩志表示，现在楼市已进入降温期，所以房企应转为采取保守策略。目前也正是各房企练“内功”的时候，优化产品，调整市场结构、营销策略等，为明年做准备。

张大伟则强调，从目前的市场情况来看，对开发商而言，现金流比利润更为重要。“现在来看，前10月地价快速上涨的势头已经得到遏制，新政过后，开发商拿地的针对性较强，市场观望气氛浓厚。”

10月份库存环比上涨6%

截至10月，执行限购政策相对严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。

据统计，截至11月14日，年内北京新建住宅期房供应项目135个，共取得预售许可证180次，供应房源56729套，合计727.41万平方米，而其中已经网签出售的仅为23878套，平均去化率为42.1%，再次创造历史新低。

“当前房地产业面临的压力大于2008年。去库存已十分紧迫，2008年房地产行业去库存过程用了5个季度，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程很缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。”张大伟对此表示。

与2008年类似，楼市潮的先行者仍是各大品牌开发商。自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行促销，以价换量的策略。9月，各地区加入销售行列的品牌开发商也有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的促销。在上海、北京等一线城市，房企去库存化的举措明显。

二三线城市或成亮点

今年前10月，北京市土地市场成交经营性用地98宗、868公顷，仅完成全年供地计划的49.0%；成交额827亿元，相当于去年同期的98.5%；政府土地372亿元，仅相当于去年同期的73.1%。

对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示：以北京为代表的一线城市土地市场遇冷存在供需两方面的原因。

供应方面，由于保障房建设指标的压力，今年出让的大量住宅用地均有保障房配建要求，同时，一线城市经过多年开发，可供开发的地块已经寥寥无几，因此推出的地块对开发商而言大多开发价值不高；另外，近几年一线城市的房价大涨也造成土地收储成本的升高，使得地价较高，开发商拿地意愿不足。

需求方面，持续的调控使得开发商对一线城市未来市场形势的态度保守，同时众多开发商资金紧缺，已经无力支持一线城市的高昂地价。

陈亮认为，相比一线城市出让土地的“质次价高”，二三线城市的土地可谓“物美价廉”，众多实力雄厚的开发商近几年来均致力于进入二三线城市，许多由一线城市发展起来的中小开发商为了寻找更广阔的发展空间，也将目光投向了二三线城市。