搜房产业网讯：中指研究院、中房指数系统于2011年7月1日举行“2011年6月中国房地产百城价格指数解读暨上半年房地产市场形势研讨会”，解读了6月房地产百城价格指数的变化情况，并对上半年中国房地产市场形势进行了分析，重点解析一、二、三线代表城市房地产市场的具体情况，分享了上半年热销楼盘的成功经验。

中指研究院常务副院长黄瑜

黄瑜：大家好，下面由我简单给大家介绍一下我们今年6月份的百城价格的状况，我们就此也解读一下上半年的市场形势，包括我们各个地方会有一些重点城市进行分享，我们对下半年的市场形势我们也会有我们的判断给大家进行分享。

首先我们看一下6月份整个一百个城市的，我们的住宅的价格环比5月是上涨了0.41%，我们十个大城市跟5月份是基本持平的。从一百个城市的住宅的平均价格是8856，这个我们应该是把的一百个城市在售楼盘作为一个样本进行一个用加权平均做出来一个整体的均价水平，这个价格环比5月份上涨了0.41%。其中有75个城市的价格是上涨的，25个城市价格是下跌的。环比下跌跌幅在1%以内的城市的数量73个。这个和去年6月相比是上涨了5.19%。其中有34个城市涨幅是5%到10%之间。28个城市的涨幅在5%以内。9个城市住宅价格是同比下跌的，而且跌幅在5%以内，我们可以看一下这个是我们数据列表上是一百个城市，从去年的6月到今年的6月整个平均价格的变化情况，以及涨幅情况，环比涨幅和同比涨幅。以及我们十个大城市他们价格变化的状况，这个大图表上都有。

从这个价格的变化可以看到，涨幅在前十位的主要是三四线城市，下跌的城市主要是一二线城市，我们可以看一下一百个城市涨幅环比涨幅前十位的城市，个是郑州，其次是长春。我们6月跌幅前十位的城市可以看一下，主要名是三亚、第二是石家庄，第三是株洲。可以看一下这个图表，同比的情况来看，我们一百个城市同比去年6月涨幅前十位的城市，个是洛阳、第二是青岛，第三是秦皇岛。这些城市涨幅前十位的城市它的涨幅主要是17%到20%之间。其中也有三个城市在15%左右。跌幅前十位的城市可以看到，三亚同比下降的，然后宁波，其次是北海，从这个跌幅可以看到应该是说跌幅主要是借于1%到5%之间。

前十个城市的总体价格状况可以看到，这前十个城市里面，现在基本上价格都是维持在一个比较平稳的价格上面，其中深圳是整体的均价是的，他房地产的涨幅是涨幅了0.11%，其他依次可以看到十个城市从区域的分布来看涨幅前三位的仍然是深圳、上海、北京。十个城市的整体平均价格是15829和5月份基本持平。从这个价格来看同比和环比的状况来看，十个城市的价格应该是这一两月以来一直维持比较稳定的水平，同比的涨幅，涨跌来看也是基本上跟这一年以来涨的也是8%点几，深圳是8.26%，其次是成都，大部分城市像北京、武汉、广州都是4%到8%之间，其次像杭州、重庆南京是低于4%。上海和天津的同比是分别下降了1.79%和0.39%，这是一百个城市价格的状况情况。

我们再看整体市场的变化，首先看一下土地市场，土地市场我们可以看到上半年整体的土地的供应量是低于去年同期的，二季度的量有所上升，具体的数字可以看到，130个城市我们整个推出的面积同比下降了15.3%，计划完成也就是将近四分之一，我们商业楼推出面积同比增长了16.2%。这个是一个比较大的一个，我们商业楼的推出面积是在增长的。这里面还有一个变化，是6月份我们土地供应量的环比还是增长速度还是比较快的，无论住宅还是商业环比都有一个增长。这主要的原因是因为我们整个土地供应计划在5月11号推出，推出之后在6月份各地陆续进行大规模的推定。从土地的成交情况来看，可以看到整个上半年土地的成交还是很低迷的。整个130个城市同比下降了9.3%，而2001年我们这个数字是增长的，今年上半年同比下降了9.3%，完成计划的情况来看成交比推出完成率更低，只有20%，商业楼的成交也是大幅增长了43.6%这个应该是说，从这个也可以看到，对于市场住宅的影响还是大于商业楼的影响的。

6月的推出是进入一个高潮，但是我们实际上我们成交地块仍然是低迷，是住宅市场，无论是同比还是环比都是在下降的。从整个的楼面地价的情况来看，无论是商业还是住宅用房的价格都是低于去年的水平。其中住宅用地的同比是下降的13.9%，商业用房楼面地价下降了12.1%。而且我们的6月份整体情况来看仍然还是连续持续下降的势头，这是楼面地价。

从溢价水平来看，我们整个上半年溢价水平也是持续的走低，商业楼的波动会大一点，住宅是持续的走低。其中住宅用地平均的溢价率大概只有17.3%，不到去年同期的一半。6月份的溢价率也是进一步的在下降，这一点也希望大家去关注这个土地市场的溢价率。

我们整个的情况来看，整个价格水平也是明显低于去年，6月份整个的在我们的上半年的榜上，无论是单价，还是总价没有一宗土地上榜。从土地出让金的情况来看的话，130个城市总体的土地出让金和去年总量基本持平的。而北京、天津这些城市的土地出让金是下降的。而且十大城市的土地出让金的总量，同比下降了23%。像深圳、上海、北京、天津降幅几乎在40%左右，从这个情况来看应该说我们总体的土地出让金是没有下降，但是我们重点城市是在下降的。

从整体市场的成交情况，刚才我们说的土地情况，从市场的成交情况，我们整个20个代表城市上半年总体成交量是低于去年同期的。6月份有所上升，但是仍然处于一个低位。大家可以看一下我们整个的20个城市的成交量下降总体的状况，总量是下降7%跟5%，其中11个城市下降，只有9个城市增长，下的城市降幅度稍微大一点，增长的比例小一些。

从成交的总体的均值水平来看的话，每个月的成交均量来看，我们可以看到整个今年2到6月份以来整体的成交水平，我们这20个城市和去年持平，整体处于历史的低位的水平。从各个大的城市来看的话，一线城市，除北京以外，上半年的成交量基本上都低于去年。我们二线城市，一部分二线城市出现明显的下降，一线城市像北京确实是由于我们限购比较严厉，所以成交量是下降的比较多，其他的一线城市和去年相比都有小幅度的增长。这个上半年里面我们可以看到成交量下降比较大的一些二线城市像长沙和重庆，同比增幅都超过了20%。然后像成都的增长也是因为1、2月份的增长。像苏州、昆明、天津他上半年增长的快，也是因为5月6月份的情况。像厦门、苏州、南京这些情况，他们在3、4月份的价格都是超过了60%，所以各个城市的成交量情况也希望大家关注一下数字。

 整个6月份大多数城市的成交量应该是同比去年是有同比去年6月是有一个增长，但是环比相当于5月还是下降。所以从这个成交量的情况来看的话，这个低位水平来看，包括现在成交量有所恢复，我们从量的水平上来看，仍然处于一个比较低位的水平，并不代表市场已经回暖。

 从供应的市场来看，整个上半年新增供应同比还是有小幅度的增长，大部分的城市的成交是下降，但是我们的新增的供应是同比有所增长的，是5、6月份增幅是明显的。这里面的供应在增长，成交在下降，这个市场中的存量也会越来越多。那么5、6月份上市量是明显的增多，因为今年新政以来大家确实憋着几个月，但是5、6月份大家现在陆续开始加大推盘。这是一个整体的数字情况。

我们再看一下北京的，我们这边把北京的情况说一下，然后各地说一下各地的状况。我们北京可以看到这个数字水平，从这个数字水平可以看到，今年3月以来整个成交量是有一个持续的上升，但是我们上半年总的成交量同比下降21.3%，这几个月稍微有一点的上升，但是是一个低位上升。总的成交量整个上半年是下降了21.3%。从批准上市的同比情况来看它的下降也是超过了20%，并且有将近一半的项目在远郊区的项目。

 从价格的情况来看北京的价格成交的均价波动还是比较明显的，而且价格涨幅的水平明显也是低于整体平均水平。我们对上半年新开楼盘价格进行了测评，从测评的价格来看，尽管我们公布测评价格的时候有一些楼盘给我们提出了一些意见，说这些测的价格比较低，但是这些项目在开盘的过程中，或者调价的过程中，调的和我们测的价格比较相近。我们测评的价格会在一个项目开盘之前三个月左右会公布出我们预计这个价格测评应该在这个市场中是多少钱，比较合理的一个价格，根据几种方法进行测算。实际上开盘的价格很多项目把上半年北京开盘的楼盘和我们的测评价格进行对比，从对比中看得出来我们的测评价格和他们开盘价格还是比较接近的，开盘价格是他的报价，还不是成交价，实际上成交价和我们测评价格是接近的，我们列出来的是他的报价的状况。每次如果你们关注周围楼盘价格的时候，我们的对于新开楼盘的测评价格的公布，也希望大家做一个参考。

 这个是我们检测的整个上半年的销售排行榜，上半年的住宅的销售套数的排行榜排，像北京的保利花园是排的，还有销售金额和销售面积的排行榜。这些热点的楼盘就不说了，我们可以看到我们这些卖的好的楼盘，一方面是性价比比较高，另外大的品牌效益好。另外一个方面是位置比较稀缺，而且产品定位比较精准，产品品质比较高，这么几个特点楼盘卖的比较好。

对于下半年的价格我们也有一个测评，这些项目，我们也做了一个要开盘的楼盘，部分楼盘进行一个测评，这个价格大家也可以参考一下，下半年楼盘的价格的变化状况。对于下半年整个市场而言，我们认为整个从政策上面来说仍然是从紧的，不会放松的，而且这个影响会比较深远。这些城市无论从成交量的变化，还是目前的一二线城市到三四线城市的价格变化情况来看，去年影响比较大的是一线城市，今年开始二线城市受成交量的影响比较大，逐步这种东西的话，随着限购范围逐步的扩大，以及这种对大家预期的影响的话，其实他的政策面的影响会进一步的扩大。

另外我们可以看到下半年整个市场的也有一些变化，这个应该说可以看到主要成交量在一个低位的运行，价格我们认为会得到很好的抑制，涨幅会得到很好的抑制。并且部分城市会出现一些价格的调整。其实我们刚才看到一百个城市具体楼盘的价格情况来看，其实有一些城市已经出现一些楼盘供应调整，包括我上周去上海、杭州也好，他们有一些是供应量比较大的楼盘，大家通过优惠等等，已经出现一些价格的松动。其实像北京的通州、房山也有一些楼盘供应量比较大区域的楼盘，价格也出现松动。我们认为三季度有一些部分城市，是供应量比较大的区域，价格会出现松动，这是下半年整体的一些城市的价格，整体市场的价格涨幅会得到很好好的抑制。并且它的价格部分城市供应量比较大的区域价格也会出现松动。

从市场整个方面来看，我们保障住房会在第三季度进行落实，这个目前在这一块的监督力度还是比较大的。这一部分的落实某种程度会对二三线城市的一些刚性需求的楼盘也会有一些影响。

另外从土地推出量来说会进一步的上升，会以比较大的力度确保今年土地供应计划的顺利实施。这个里面有几个原因，一个原因是政府从土地出让金的角度来说，要保证整个土地出让金的收入必定要加大推地，因为现在价格咱们刚才看到说，从目前的楼面地价变化情况，以及溢价的情况，地价出现一定情况的下调，如果土地出让金总体收入不变的话，必定会加大土地的推出。这一点来看我们认为整个市场来看土地推出量会继续上升，那么从成交量来看，从市场影响进一步的深入和扩大，宏观政策影响进一步扩大，整个成交量应该大幅度回升的可能性不大，一些好的月份会有一定程度的回升，成交量的回升。但是仍然在一个低位的水平。从价格的情况来看，整个的价格还会是一个趣稳的状况，部分城市会出现调整。其他我们下面请其他主要的城市来分享他们在当地城市的一些市场的一些变化情况。