开幕辞并发布2011中国房地产百强企业研究报告

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜女士

荣幸来到美丽的山城，来做2011中国房地产百强企业研究成果西南发布会，刚刚主持人已经介绍了，这是我们第八次发布百强企业研究成果，同时也是我们第六次来到重庆召开西南发布会，也是聚集了将近50家企业的老总欢聚一堂，就百强企业研究成果，以及当前大家关注的一些问题进行探讨。

首先，我给大家做一个百强企业研究成果的介绍。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组是由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家机构在2002年发起，在2003年1月正式成立的。八年以来我们做了八次房地产企业研究，做了八次中国房地产品牌价值研究，做了9年中国品牌上市公司研究。近年来我们也陆续沿着房地产产业链做了一些延伸企业研究，百强企业成果是我们最重要的一项研究成果。这项研究主要也是基于规模性、盈利性、成长性的指标，对企业进行系统的样化研究，然后发展一些稳健、具有社会责任感的企业，同时我们也希望通过系统的研究来打造中国房地产百强企业品牌，提升企业的度，推动整个房地产企业做强做大。我们也希望通过系列的评价鼓励企业多为社会做贡献，发挥整个房地产作为国民经济重要产业的作用。

整个百强企业研究是运用了一系列指标设计，主要基于原则是企业规模和运营效率相结合，成长与经营稳健相结合，盈利能力与社会责任感相结合，以及融资能力和综合实力相结合。要强调的是融资能力是在今年新增加的体系，随着企业的做强做大资金对于企业是至关重要的。

整个的数据来源是以企业的填报为准，同时我们会根据企业的年报进行一个审核，并且根据八年来积累的数据进行一个相关复核，以及各个企业在公开资料、政府部门的相关资料进行一个交叉复核，最后确定进入数据库进行评价的数据。

在经过系统的指标设计和数据复核之后才能进行一个系统的研究，2011年，我们基于2010年以前的数据，而且以2011年数据为主进行的系统研究，百强企业研究的成果有以下几方面。

首先我们从百强企业的区域分布来看，百强企业主要集中在华南和华东两个地区，各占了30%，其次是华北，大概占了20%，西南只占了10%。西南这10家进入百强企业里，有三家销售额超过了50亿。西南的百强企业均值是38亿，同比增长了18%，可以看到整个西南的百强企业业绩的贡献更多的是基于价格的上升。

从整个百强企业市场份额来看，2011年百强企业的市场份额达到了27.4%，这相当于去年增加了5个百分点，这也是近年来市场份额提升幅度的一年，从数字的表现也可以看到越是市场调整的时候，其实对于强的企业是越有，这种调整也促进了行业集中度的进一步提升，也促进了整个行业市场竞争格局的优化。

从规模性来看，我们的业绩增长更多的促进了企业规模的迅速扩大，2010年整个企业业绩来看，总资产增长了52%。可以发现规模呈现出新的增长特点，一个是整个企业通过合作、联合开发、共同经营迅速的扩大企业规模，同时我们也可以看到有一部分企业顺应政策的变化，积极参与保障性住房，来保证企业一定的规模，并以此来扩大企业规模。

同时从盈利性情况来看，整个利润均值达到了16.3亿元，同比增长了47%，这也是在近年来一个高位的水平，净利润超过10亿的企业有27家，这个数字相当于去年是增加了11家，而且净资产的率来说，同比达到了一个比较高的水平，达到了19.8%。整个西南的百强企业净利润同比增长了68.6%，这也是高于整体的百强企业均值。

从成长性指标来看，百强企业也是表现良好，是新开工面积，百强企业应该是说占的比重达到了11.3%，这相当于上一年提高了4个百分点，这预示着未来百强企业市场份额会进一步提高。西南百强企业新开工面积达到118万平方米，同比增长了95.9%，这也可以看到西南的企业，在未来从面积上来说在市场中的份额也会进一步提升。

从市场发展的布局上来看，百强企业普遍都在积极增加土地储备，以满足企业规模化发展的需要，从土地储备均值上来看达到了1014万平方米，值得注意的是这些企业陆续增加了三、四线城市拿地的步伐，西南百强企业土地储备规划建筑面积均值是556万平方米，也是同比增长了13.1%。

从运营效率上来看，整个百强企业存货周转率提高了7个百分点，整体运营效率也有所提高。值得注意的是西南企业运营效率相对于整体百强企业来说，稍低一些。

这是整个房地产开发企业百强企业研究的要点给大家分享。我们的策划代理百强也有几个特点，从业绩上来看营业收入实现了一定的增长，均值是2.1亿元，值得注意的是人均绩效下降了近5个百分点，同时也可以看到整个策划代理百强企业在这一轮市场调控中业绩发展面临较大的压力，整个平均代理费率只有1.03%，这个相当于上一年是有所下降。

从业务收入的构成上来看，策划业务收入在稳步提升，同比增长了27%，这一点越是市场调整的时候，可能更多的公司愿意花钱提高一些质的服务，这一块的投入也会加大。而扩张更多的是跟随一些大企业进行扩张，总体四年间对百强企业前五位客户收入做了系统分析，策划代理前五位的企业来自房地产开发百强企业的收入来源大概过去四年中都超过了50%，他们也是跟随这些百强企业进行一个跨区域的发展。同时还可以看到在2010年有一个扩张策略的新特点，就是进行一些并购，通过这种并购的方式，获得更多的跨区域、落地的本地资源。

从布局上来说，他们也加强了对更多城市的布局，策划代理百强企业平均分公司超过了10个，并且也是加快了对二、三线城市的布局。

同时，他们也是向非住宅业务进行的一些延伸，随着商业地产和写字楼市场份额的提升，策划代理业务也是向商业地产和写字楼物业进行一个延伸。

从整体研究的情况来看，在整个2010年的发展过程中，百强企业加速扩张仍然是一个重要的趋势，在中国房地产未来的发展中，2011年已经进入了“十二五”规划的开局之年，新的发展周期已经开展，中国房地产百强企业连续八年的开展，也研究显示中国房地产百强企业间的差距越来越大，行业集中度也是进一步加速，企业的发展也是面临着经济增长转型的挑战，又面临市场集中度提高，强者越强的市场格局。那么新的周期、新的格局必然也孕育着新的发展机会，在新的机会中应市而变，仍然是我们保持业绩的策略，衷心的希望我们的百强企业越强越大。

房地产政策解读及对房地产的影响

住房与城乡建设部政策研究副主任 秦虹女士

我们和指数研究院有很多合作，参加过很多次百强发布会。这次也很高兴来到西南发布会和大家交流房地产的情况。

大家知道现在宏观调控对于房地产调控，总体这次调控思路就是两手一起抓，一手控制房地产市场过热，一手大力建设保障房。为什么要调控房地产市场过热呢？大家知道现在已经不惜采取一些手段来控制市场的发展，我觉得与两件事情有关系：一是因为当前主要的经济工作任务是防通胀，防止通货膨胀和房价之间有什么关系呢？坦率的说CPI里面房价所占的份额是小的，主要是租金在里面占的比重，为什么它占的比重小还要控制房价呢？而其意义就在于房价的控制有利于控制整体的通胀预期。大家知道一年期存款利率是3.25，现在通胀率5.4%，现在是负利率，如果你的货币资产和通胀相比，这个负利率还可以忍受的话，那么和房价上涨相比，货币的贬值就大大加快了，如果房价得不到有效控制，全社会对通胀的预期就会越来越强化，就会使很多人把手中的货币资产变成实物，暂且不说那些投机的，就会有大量的人来、保值，这样继续蔓延的话房价就很难控制。如果房价不能得到有效控制，就会导致两极分化，当前社会的矛盾就是贫富两极分化，体现在两个方面：一是收入两极分化。按照经济系数来说是0.48%，已经超过0.4%的国际警戒线，比收入两极分化更为严重的是财富两极分化，这又产生于两个部分，一个是靠垄断性资源来快速暴富的一批人，当然这种暴富和普通老百姓关系不大。和普通老百姓关系大的就是房价上涨催生的两极分化。很多人就切实感受到，其实你什么事情不用干，你五年前，甚至三年前，仅仅因为你买没买房子，或者买多房价、买少房价一件事情，将会是同等收入水平的两个家庭三年之后就不在一个水平之上了，而且后者永远赶不上。

所以如果这种情况继续蔓延的话，会继续拉大财富的两极分化，对社会的稳定将会产生极大的风险，所以控制房价有很深的、更大局的一些原因。我们没有疑问，今年的政策就是盯着房价涨幅，房价不能涨，这就是我们的调控政策。所以今年的调控政策方向不会变，第二力度不会减。

在这样一个调控政策下，你说我们的市场会出现什么样的变化呢？我觉得在分析市场变化的时候要看两大环境，一是看房地产所依赖的外部环境，看三个因素：一是整体宏观调控经济增长。今年整体宏观经济增长总体无忧，由于今年是“十二五”的开局之年，今年是地方政府的换届之年，今年的出口相对来说是比较稳定的，消费和还会保持比较大的增幅，所以今年的经济增长，如果不出现大的变化，预计今年的经济增长速度超过9%。所以个判断经济增长前景无忧。二是今年的通货膨胀已经是事实，可能比去年还会高一点，因为我们有很多输入性膨胀，今年的通货膨胀还会在5%左右的水平，这只是一个判断，而且这只是一个统计局的数字。在这样的情况下，所以今年抑制通胀政府还会连续出台一些货币政策和信贷政策来应对问题。这就带来了第三个环境，今年的信贷资金明显偏紧，大家知道存款准备金已经提高到了历史的水平，现在银行可放的资金有限，是在有限的贷款里，能给房地产企业贷的资金更加有限，现在不光是开发贷已经严格手紧了，现在个贷放宽到企业的速度也是大大放缓了。有人有一个判断，如果你提高利率就会吸引一部分银行存款到银行来，而银行的存款多了是不是就会放宽到市场上来。如果银行提高了利率，民间资本的资金也在提高，也不会有大量的存款回到银行体系里来，所以今年总体上来说，企业的信贷一定是紧。

在这样一个情况下怎么办？我个人觉得今年对开发企业的一件事情就是融资，今年银行的钱你拿不到了，但是银行之外你能够融资7%、8%你觉得很贵，但是你回过头来看今年融到的资还是的钱，因为今后进一步收紧放贷也是逐步的事情。因此尽能力融资是今年开发企业面临的一项重要任务。这是我们面临的外围环境。

房地产自身的状况是什么情况呢？我个人的想法，我觉得今年的特点就是“城市分化、企业分化”，35个限购城市今年成交量肯定是负增长，因为去年实际上在总成交面积上涨了8%的情况下，去年35个城市就是负增长7.2%，今年由于限购政策制定得比较严格，现在北京和08年开发企业都不一样，08年开发企业能够换回成交量，而今年不行了，所以在35个城市限购比较严格的城市对市场影响还比较大。不光是那些高档楼盘，有钱人买房受到了影响，即使低端的买房，由于银行不断的收紧资金，他们买房也很困难。所以我估计今年还会出现负增长，但是非限购的城市还是显得相对稳定。

其次是企业也在分化，我最近跑了很多城市，在了解到底企业面临的是什么状况，总体上大家都觉得市场压力很大，但我个人觉得有两类企业在目前的市场情况下，相对来说好象受影响不是太大。一是资金实力比较强的企业，刚才黄院长也宣布了，现在企业盈利能力强的一些企业集中度越来越高，有一部分企业融资能力大幅度增强，企业的效益，净利润率去年达到19%，这是历史的水平，有一部分手中拿到现金的，融资能力强的企业总体来说影响不是太大。二是背后有其他产业的一些企业相对来说问题也不大，我最近跑了很多城市，比如像山西、鄂尔多斯，他们背后都是有煤矿做支撑，对这一类企业相对来说影响也不是很大。

而今年会不会出现房地产调整？我想一定会，并且是结构性的。还是取决于两个因素：一是企业资金状况。如果企业资金扛不住的话，价格调整也是必然的。二是取决于土地的成本，因为对开发企业来说也不是不可以，但需要以的钱把地拿回来。

今年总的来说对企业是分化的，对者，就是买房子的人来说，我的体会由于现在总体上流动性过剩还是存在，渠道狭窄的问题还没有得到有效解决，通货膨胀预期是明显的，所以要寻求保值性的需求还仍然存在，所以选什么？房地产仍然是有一部分保值性需求的方向。而限购的城市商业地产还是。所以今年我估计商业地产的销售面积增长速度超过住宅物业也是一个确定无疑的实施。因此今年的房地产有调控政策在里边，我们其实是很难有一个准确的判断，只是我们说如果不出现新的政策，如果保持目前状况不变的情况下，可能会出现什么样的结果，但你也不能保证今后几个月里没有其他的变化，这也很难判断。

总而言之，今年从我的感觉上来说，政府对房价上涨盯得是比较紧的，政策的方向不会变、力度不会减，我们的开发企业应该把眼光放得更长远一点，房地产本身就是一个长期性的开发，要做好长短战略的结合。

我的发言就到这儿，谢谢大家。

城市价值决定城市房价

重庆大学建设管理与房地产学院院长 任宏教授

大家最近可能看到一个消息，重庆已经正如进入了二环时代，黄市长也正是批准了重庆十年内关于二环的整体发展规划。大家可以知道，那是一个巨量的房地产开发项目，有很多新的镇，房地产大型开发，所以大家可以看到我们的明天是很灿烂的。而且大家可以看到重庆这几年的变化是市容市貌的变化。麦肯锡最近给重庆市一个变化，在全城市发展最快的几个城市中有重庆，从这一点上来说，重庆的发展势头是好的。

我有一个观点“城市价值决定城市房价”，所以在重庆这个城市在全中国人民的眼中、在西部人民眼中、在国际人民眼中的地位是不断的上升，这也意味着我们的潜在客户也在不断增加。所以大家面对目前的困难要看到美好的将来，而且美好的将来是的巨大，也是的近期。所以在这一点上我相信大家一定要鼓足勇气。

另外要处理好医患关系，比如政府宏观调控和开发商有一点像医患关系，医生的目的和病人的目的都是一致的，怎么样把病看好，让你多活几年，或者让你的身体更发达，所以医生和病人的关系是一致的。但是由于各种各样的原因导致了医患关系紧张，当然这种医患关系紧张我觉得要从心理上给予纠正。所以作为开发商而言，要积极有效的政府来做好一切工作，如果得越好，时间将会越短，疗效会更显著，但现在绝大多数，这只是我个人的认为，我们常常把一些可以马上处理的问题，最后拖成了慢性病，所以导致了中国的宏观调控经常性的进行，比如两三年就来一次，说老实话，这也是不健康的。

所以在这种情况下，我们一定要树立正确的医患关系，应该对政府关于宏观的政策给予积极，这样就会缩短整个宏观调控期，实际上大家都知道作为地方政府都希望重庆市更好的发展，比如两江新区、内陆开放高地等都赋予了重庆很多历史使命，而这些历史使命需要在座各位来完成。所以希望各位该的多一点，你们的姿态要拿出来，要让指数下降，所以在这个问题上大家要多。

另外今天也是来打气的，我曾经做过一个报告，因为大家知道现在开发商都是被骂的，所以我的题目叫“社会进步与房地产”，自古以来中国的贫富状况都是三角形，搞房地产都知道力学，三角形的稳定性是的，每一次你把三角形翻一个转是很困难的，所以中国每一次改朝换代死了多少人，不然在中国是装不下去的，每一次换代中国至少20%、30%的人都消灭了。但由于中国的资产结构没改变，反过来穷人变成了皇帝，不过资产结果没改变，中国人照样穷。但是西方国家在各方面更文明、更发达呢？关键的问题是他们是一个橄榄球，橄榄球就是中产阶级多，穷人少，并且橄榄球有一个稳定性。像日本也是橄榄球，换了60届总理了，现在还是第三，但社会是稳定的。所以要让中国有本质性的变化必须改变资产结构，要从三角形向橄榄形发展，这个橄榄形就是在座开发商做的。

从资产结果当中来讲，作为个人资产而言一半都是不动产，所以在这样的情况下，大量购买资产的人，随着市场的高速发展，也高速迈入了中产阶级行列，我们邓小平说过让一部分人先富起来，先富起来的目的是形成一个火车头，拉更多的中产阶级进来。现在我们所处的社会，现在提倡和谐社会，说穿了就是要让更多的中产阶级发展。所以在座的开发商也可以少赚一点钱，多卖房子，也可以促使橄榄形尽快出现。所以中国实质性的进步和在座是有关的，你们要引以为自豪，不要让开发商成过街老鼠人人喊打。

另外我还想谈点自己的想法和期望，大家知道中国现在已经进入高速发展期，城市化是一个累计的过程，城市的生命是最长的，从古至今的城市是拉菲斯，我们要高质量、高水平的发展城市建设，如果按现在每年1%的速度发展，我们设想一下，中国现在城市化率已经50%了，一个发达也就70%，还有二三十年的时间，如果嘎然一声中国的城市化停了，如果按照现有的发展我感到的可悲和担忧，因为我们留下的那些资产很可能就属于落伍的、淘汰的，西方国家的城市化比我们早几十年完成，他们留下的作品至今为止我们城市发展的水平还没有超越，我们必须超越它，超越它来证明中国人的伟大、证明中国人的富有。否则一堆垃圾能说明什么问题，所以我在这里也代表的消费者给大家提一个如何让自己的产品做到一种可持续发展、做到一种永存，伴随着人类的发展而发展，而不做一个短暂的产品。

最后有一句有名诗人的话“冬天来了，春天还会远吗？”谢谢。

协信：成就一种生活高度

协信集团重庆公司副总经理 王晓刚先生

荣幸2011中国房地产百强企业研究成果西南发布会能够在协信公馆举行，在这里我首先代表协信公司感谢各位的到来，你们的到来使得今天晚上的活动更加熠熠生辉。

我们协信集团已经虔心经历了14年，多次被评为“中国房地产百强企业”荣誉，在“五个重庆”战略中协信成为了代言重庆和谐人居的一张烫金名片，我们也一直关注主流价值文化，秉承“品质地产、品位生活”的理念，形成具有重要社会影响力的卓越房地产公众企业，当然这一点也离不开社会各界朋友的支持与厚爱。

协信旗下的天骄物业17年来也一直秉承“温情永恒、关怀一生”的理念，对物业管理服务不断提升，多年来我们连续在住宅用户满意度结果评比中获得了综合评分的称号。

协信不仅追求单独的房屋品质，还包括精神层面上一些更高的追求，我们把、历史、科技等诸多元素融入到建筑中去，去创造了现代别墅的阿卡迪亚，这也是级建筑大师的亲笔力作，并设立了西南地区受个美术馆，进一步显示出协信打造一个品质、品牌的理念。

2009年以保护历史文物的开发理念去传承历史文脉，代表全球精英社区的协信公馆亮相在黄花园桥头，旗下有的私人会所，陈诚公馆，也被确立为重庆首批海峡两岸交流基地之一，并成为整个西南地区的联盟会所。并引入了星光68品牌，目前星光系列正在向集权性发展，进驻南坪、解放碑、金开大道，这一切的社会文化、时尚等诸多元素，让协信的产品成为有生命、有灵魂的建筑。

协信一直致力于与客户创造生活、分享价值，为客户提供有品质的建筑产品，营造真正有品位的生活，每个项目我们都精益求精，成为地域的标杆、城市的名片，以此去推动城市的发展，当协信以不凡的产品品质和细致入微的态度根植重庆时，协信已在向扩张，目前我们已经进入深圳、无锡等地拓展企业道路。在我们以土地储备、企业团队等各方面去打造综合竞争力，尤其是在品质、品位上下足功夫，去想客户所想、做客户所需，打造出文明的渝派生活。

协信价值观就是要让消费者实现理想居住的梦想，成就一种生活的高度，我们所希望创造的绝不是一种过渡性的产品，而是值得一生拥有的物业。我们深知协信是凝聚了社会各界的厚爱，将各界朋友给予我们的支持化为动力，协信权力雕琢有生命力、有灵魂的建筑产品，去谱写更加美好的品位生活。

我的发言到此结束，谢谢大家的光临，也祝各位渡过一个愉快的晚上，谢谢大家。

思源地产观察

北京思源房地产经济有限公司 副总裁成实

今天在座很多是我们的客户，是我们思源服务的甲方，也有很多是新朋友，所以在这里我讲两个方面的内容：，简单向各位介绍一下思源；第二，讲一下思源对整个未来中国房地产市场的看法。

首先给大家介绍一下思源，的开发商可能对思源有所了解，虽然思源进入重庆也已经很多年了，但我们对思源的了解可能只是在重庆所接触到的这一面，所以我先给大家介绍一下思源的概貌。

2010年思源实现代理额大概将近600亿，是中国房地产策划代理的品牌三强，持续领跑北方的房地产营销市场。我们现在正在做一个的布局，我们原有大概有20多个分支机构，今年还要进入10多个分支机构。

2010年的11月24日，思源经济成功登陆纽约证券交易所，是属于中国内地在美国纽交所上市的第二家营销代理机构。

这是我们的一些合作伙伴，包括在座各位。目前思源正在代理的项目是123个。

上面是一个简单的介绍，下面是我们对市场的看法，因为前面秦虹主任、任宏教授都讲了一些对市场的看法，所以我会讲得比较简单一点。我们说房地产未来从“8.31”开始到现在每年都调控，但每年调控的时候大家都会受到一些心理影响，看中国的房地产主要还是看基本面，这个基本面包括以下几个因素：一是人口；二是城市化进程；三是货币政策；四是总体需求，刚才采访的时候也有人问我，我说为什么限购，就是因为供需的问题，因为供应量远远达不到需求才有限购。供需的问题在中国是一个长期问题，可能10-20年都不是那么容易解决的问题，所以我们看这些基本因素，再来看一下中国的房地产发展。

在这些基本因素之下再来看目前的政策，目前的调控政策对企业的影响，刚才秦主任也讲了，一个是企业分化，一个是城市分化，你有思路、产品对路就能生存。

对全年成交量的预测，我们是用了一个北京的例子，由于市场的调控肯定会受到影响，但是不同的城市会有不的影响，二、三线城市受到的影响略为小一点。这是一个行业分析，二、三线城市下降幅度不会超过25%。

对不同产品线的影响，对保障房今年的影响程度是比较大的，低端的商品房影响程度也比较大，中端的基本上不会受到影响，住房在一线城市受到的影响会比较大。

下面介绍一点思源的典型案例，北京的一个国奥村，北京星河湾，北京原样大望京项目，还有重庆万科浪润园项目。

我们希望有更多的客户与我们合作，谢谢。