引而不发的房产税改革终于露出了些许影子。继重庆确定开征高档商品房房产税后,刚刚结束的上海“两会”上也传出声音——上海市市长韩正明确表示,上海正在积极为房产税试点做准备。有报道称,深圳也在排队等候,或将成为第三个试点城市。

2010年,房地产市场“雷声不断”,但几轮调控并未能让房价应声而落,最终以“量价齐升”的表现收官。国家统计局日前发布数据,2010年12月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。这已是房价连续第四个月出现环比上涨,房价坚挺的态势依旧。

在房价面前,房产税被不少人寄予厚望。“十二五”开局之年,被推向前台的房产税改革,能否担负民众期望?房产税的恢复开征,能否带领楼市走出转型困境?

“试点中的试点”

在韩正的描述中,上海版方案将对超过一定人均面积的新购住房,按一定比例征收房产税。对于具体方案和开征时间,韩正未作正面回应。他强调,实施房产税是立足长远的一项制度建设,而非短期的调控工具。

而据复旦大学房地产研究副主任陈杰透露,上海即将出台的房产税人均免征面积为60到70平方米,税率在0.5%到0.6%。

此前,在房产税传闻下,上海楼市的买卖双方已加快了交易。“基本上一套房源出来,马上就能卖掉,价格和上月基本持平,还略涨了一些。”记者走访多个房产中介公司了解到。

与公众广泛预期的保有税不同,上海版方案将征收对象限定为新购住房,对此不少机构都认为,此举对于房地产市场影响不会太大。“这说明当前的调控方向仍偏重于限制家庭置业行为而非家庭房屋数量。此外,在效力上与现行的‘限购令’有大面积重合,市场效果会被很大程度淡化。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍分析。

上海社会科学院房地产业研究研究员顾建发认为,房产税并不足以遏制人的热情,相反,卖房者会将交易成本转嫁给买房人,有可能进一步拉高房价。这也代表了市场上较为普遍的一种声音。

上海社会科学院副院长左学金认为,将征收对象限定为新购住房,这样设计的初衷可能是为了减少改革的阻力,对于抑制过度也确实能起到一定作用,但也会带来一些问题。“还没有买房的年轻人今后可能会更累了。”左学金说。

“房产税还远远没有落地。”陈杰表示,上海对新购住宅征收房产税,只是“试点中的试点”,未来试点范围可能扩大。最终版本的房产税将并入土地使用税等相关税收,形成新的税种。

“期望值别太高”

1月24日,上海社会科学院发布的《2011年上海经济发展报告》预测,2011年上海房价将有微幅下跌,额仍将有小幅增长,成交量不会低于2010年,处于小幅盘整阶段。但从中长期看,上海等一线城市房地产市场将会率先启动。

“尽管调控力度加大,但是2011年楼市与去年相比变化不会很大。”复旦大学房地产研究主任尹伯成认为,“虽然重庆和上海已经成为房产税试点,但是具体方案仍不确定,操作上也还存在很多困难,难以真正发挥调控作用。”

谈及社会各界对房产税的高度关注和寄望,复旦大学经济研究主任殷醒民提醒,“对房产税期望别太高。”

受访普遍表示,房价主要取决于供求关系,遏制高房价不能寄望于房产税。中国社科院财贸所所长高培勇分析:“成本、利润和税金构成了价格,房产税改革只是对税金进行调整,不足以对房价造成巨大影响。”

作为财产税的一种,房产税的出台主要有利于合理调节收入分配。1986年我国就已出台《中华人民共和国房产税暂行条例》,规定只对城镇的经营性房屋征税,对于个人自住住房实行。近二十年来,我国经济社会形势发生了很大变化,居民购买商品房代替了原来的公有住房分配,房产逐步成为个人财产重要的组成部分以及财富积累的重要方式。

“我国的财产税破题可以从房产税入手。”高培勇认为,相对而言,房产是透明度较高的财产,对于调节社会财富的财产税来说,房产税最容易把握、可操作性也最强。

“面向未来”的制度建设

“十二五”开局之年,房产税改革被赋予了丰富的内涵。

“一种面向未来的政策导向。”韩正如是界定房产税的政策意义。“上海土地供应紧张,人口众多,实施房产税这样一种制度建设必要,也为今后的改革提供一定的空间。”韩正表示,高房价是对住房居住功能的扭曲,也损害了民众利益。未来上海房地产调控将坚持“三为主”的方向,即以居住为主、以市民为主、以普通商品房为主。

他强调,调控的任何手段、政策,目的都是要促进房地产市场的健康发展,是要鼓励消费,维护消费者住房消费的合法权益。同时,要坚定不移地抑制和投机。

而楼市能否步入健康运行的轨道,不仅需要政府的调控力度和政策设计,更需要地方政府的正确认识和调控决心。

“旧城靠改造,新城靠开发”,已经成为我国城市发展的经验模式,房地产业在经济发展中扮演着极其重要和敏感的角色。“要改变房地产市场的扭曲现状,在思想认识上,必须还原住房的居住功能,在具体行动上,住房保障更要落实到位。”顾建发表示。

建议,房产税负有调节收入分配差距的重任,应该用来提供公共服务或公共品,切实发挥“取之于富,用之于贫”的作用。比如用于廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房建设。

华东师范大学现代城市研究主任宁越敏则表示,房产税等涉及民众切身利益的改革,政策的制定过程应该更加公开透明,允许辩论,才能让政策更好地发挥预期作用。(记者 颜维琦)