证券市场周刊(记者 王熙喜)12月28日,中国房产信息集团发给记者的邮件显示,2010年上海拍卖的商品住宅用地仅64块,可建筑面积761万平方米。但地块的总地价达到805亿元,平均楼面价达10574元/平方米,环比去年的7230元/平方米上涨了46%,更比2008年3393元/平方米商品住宅地价涨了211%。

根据中国房产信息集团统计,上海今年至12月24日已成交566幅土地,获得的土地款收入达1475.77亿元。加上年终前还有20多幅土地出让来看,全年的土地拍卖总收入将远超1500亿元。虽然,已经出让的土地可建筑面积达到3681万平方米,但可做住宅开发的用地屈指可数,除去动迁配套和保障房之后的商品化住宅用地更是稀缺,导致了地价大涨。

邮件显示,在已成交的566块已经拍卖出的土地中,住宅或含有住宅性质的土地仅121块可建筑面积1420万平方米。除去保障性住宅房和动迁配套房用地后,可以开发成上市销售的商品住宅(含住宅商办综合性地块)用地仅64块,可建筑面积761万平方米。但这些地块的总地价达到805亿元,平均楼面价达10574元/平方米,环比去年的7230元/平方米上涨了46%,更比08年3393元/平方米商品住宅地价涨了211%。

邮件认为导致地价上涨过快的主要原因是,近年来住宅用地的供应量萎缩过大,回升过慢。统计局的数据显示2003-2009年上海住宅用地的供应量为3149、2888、2641、1987、915、951和1318万平方米,今年预期能回升到1500万平方米左右。同期,上海全市住宅的销售量分别为2224、3234、2846、2615、3279、1965和2928万平方米,今年的国家限购限贷的严厉调控下,全市住宅销售量预期会下降到1650万平方米左右,但是土供的供应速度仍然还是小于住宅的销售速度。从2003-2009年的7年时间,土地的供应与住宅销售的供需缺口达到5240万平方米,使得市场上之前滞销的楼盘被扫购一空、囤积的土地被大量开发出来后销售一空。

据此,中国房产信息集团认为,过去7年是上海土地供应最紧张的7年,也是上海房价上涨最快的7年。今年上海商品住宅的平均成交价格为22040元/平方米,比2008年13659元/平方米上涨61%的幅度,远小于同期地价211%的涨幅。可见,在2007、2008两年的土地供应谷之后,地价从2009年起开始,推动了近两年房价高位加速上涨。因此,国土部如果能够真正把地价调控下来,把土地供应大幅提升上去,使得土地供应大于住宅销售速度,相信对房价过快上涨能起到一定抑制作用。不过,城土地稀缺度日渐加大,动迁成本上升速度加快,使得城的土地成本难以下降,房价可下调的空间也有限。