2010年房地产市场很热闹,一边最严调控,一边频现。面对楼市回暖迹象渐显,国土部坐不住了,直接圈定105城监测“异常”地价。

昨日,有消息称,地方土地交易“异常情况”上报机制已经启动,地方土地交易溢价超过50%或者单价刷新高的地块,都需要通过土地监测系统直接上报国土资源部。105个城市被圈定为需上报“异常情况”的城市,北京、上海、广东、深圳以及合肥、南京、苏州等主要二三线城市都包括在内。

但众多仍对这一系列调控政策的效果持怀疑态度。

押宝后市拿地

尽管遭遇最严的楼市调控,但房地产商拿地热情丝毫未减,今年土地市场远远热过本已十分火热的2009“”年。数据显示,12大主要城市的土地出让金已超过7000亿元,较去年全年水平提高28%。一些二线城市成为开发商进军的重点,卖地收入同比。中原集团研究高级经理刘渊认为,2010年最后半个月12个城市仍将有1138公顷地块要出让,各地土地市场将进入冲刺阶段。

值得注意的是,在中原监测的12个重点城市中,至今只有上海、广州、天津、武汉和长春等5个城市完成2010年度居住用地供应计划,而北京、杭州和重庆三座城市,实际供应尚不及全年各自计划的一半。有业内开发商表示,地方政府一直保持着“前松后紧”的供地节奏,或许是有意为之。因为上半年放慢供地节奏,会在一定程度上造成供不应求的市场预期,从而推高此后的土地成交价格。

同策咨询与发展研究分析师认为,“十二五”期间明确规定加大保障房建设,保障类住宅用地供应比例加大,使房企对纯商品住宅用地资源更加渴求。

复旦大学房地产研究主任尹伯成则对《国际金融报》记者表示,房地产商“对赌”调控政策难以真正下降,很看好后市。而开发商资金也比较充足,纷纷拿地以备战明年。

调房价转向控地价

为了促使地方政府均匀供地,避免土地市场出现波动,“国土四条”来救场。12月19日,国土部再次表态,坚决抑制地价过快上涨,防范年末集中供地。其中规定,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后两个工作日内,分别上报国土资源部和省国土资源主管部门;对于“未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房"三类用地"供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县,年底前不得出让大户高档商品住宅用地”。

“"国土四条"最主要目的还是保证保障房的供应。”分析师薛建雄对《国际金融报》记者表示,此前有相关人士提出过,如果土地现价格,就该在此地块旁边大量建设保障房。而这一观点只是被众人一笑置之。

不过,薛建雄指出,虽然国土部要求地方政府对溢价率进行监测和,但在实际操作中,地方政府可以通过调高土地出让底价的方式,降低溢价率。“目前来看,效果不见得很好。超标上报的后续工作都没有交代清楚,接下来应该会有问责等一系列的配套措施出台”。

“这并没有对症下药。”上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长印堃华则对《国际金融报》记者指出,“十二五”国家明确规定加大保障房建设,但仅仅增加的是保障类住宅用地的供应量,商品房土地供应量并未增加,难以起到降低地价的作用。

上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为,“国土四条”或许仅仅是个开头,接下来住建部等部门也会“积极表态”。

明年房价报复性反弹

2010年是当之无愧的“房地产调控年”,而随着政策的逐步深入,2011年楼市将何去何从?

经济学院发布报告预测,由于房地产调控和货币政策调整,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,楼市将全面调整,房价会出现接近20%的下滑。中国社科院2011年《住房绿皮书》也表示,明年房地产企业资金链趋紧,房价下调趋势显现。

但看好楼市的人显然更多。美联物业预测,明年平均楼价有15%至20%的升幅,一线城市楼价涨势放缓,二三线城市楼价升幅将跑赢大市。

“明年房价肯定掉不下来。”印堃华对记者说,“控制房价要从源头出发,也就是控制地价、压缩利润空间,同时改进招拍挂方式,扩大商品房供给。不能一味看重土地财政,但地方政府与政府之间的博弈恐难以改变。”

薛建雄认为,明年将继续加强和改善房地产市场调控。包括加大保障房建设力度,抑制投机性需求等。然而,总体来看,房价仍会往上走,比今年涨幅更高,今年被压下来的购买力会集体释放。

尹伯成同样表示,房价仍会上涨。“目前调控措施出台得差不多了,房产税可能是最后的"靴子"。”