11月8日,北京房地产交易管理网公布了《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》,通知内容一共分为6大部分,此款《通知》可谓是加强北京商品房预售制度的一记重拳。

“链家地产”首席分析师张月认为,此《通知》的发布不仅代表北京市商品房预售制度的规范化,而且也为12月1日即将开始执行的预售资金制度,提供了十分结实的基础保障。《通知》12月1日起执行,其内容主要强调商品房预售过程中的以下几点:

一、明确预售项目规划进度

《通知》强调“房地产开发企业在申请商品房预售许可时,应提交商品房预售方案”,并且,预售方案中应明确“项目基本情况”与“项目建设进度安排”。项目建设进度安排包括“项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度”。

张月认为,此项规定基本确定了开发商预售项目整个过程的时间节点,有效的限定大大提高了购房者对于项目的明确程度,“延期”、“烂尾”等风险明显降低。

二、明确预售各项细节

《通知》规定开发商申请预售许可时提交的预售方案中应确定“项目预售计划”及“本期预售商品房情况”,包括“:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式”,“本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度”。

此次预售细节的明确,是强调具体房屋预售流程及价格,改变了以往购房者对预售细节模糊不清的被动局面,部分开发商交易暗箱操作,临时降低优惠幅度甚至的行为将受到遏制。而预售排号,选号,摇号等流程也应公开,则代表着今后保障性住房的交易过程将会得到有效的。

三、预售房屋情况明确

《通知》要求,开发商预售方案中应包括“住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期”,“房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料”。

《通知》实行以后,预售房屋的具体情况可谓是细致入微。《通知》甚至规定开发商“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰装修标准等内容发生变更的,房地产开发企业应在售楼场所公示变更内容一个月,并告知已购房人”。这使得购买期房所冒的交付差异风险明显降低,购房者购买期房的选择权利更为主动。

整体来看《通知》是对于当今北京预售制度细节的确定,但是结合当今房地产市场的调控背景,此次《通知》的发布产生的影响将明显超过其自身的实际作用。

“链家地产”首席分析师张月认为,此次发布的《通知》无疑将会与12月1日预售资金制度产生强力的“化学反应”。表现有以下几点:首先、此项《通知》可以看作是后续预售资金的落实保障,这改变了以往政府先颁布政策,再逐步落实的惯例。其次、《通知》也代表着预售资金有望自实施日起就能够充分发挥其作用。开发商无法利用政策作用滞后期投机取巧,这可能进一步促使开发商在12月前集中“领证”。第三、《通知》与预售资金双管齐下,表明了政府后市调控的决心更加坚定,开发商对于市场预期可能继续下挫,4季度北京房价下降压力继续增大。12月将成为楼市二次调控个关键的检验调控成效的时期。