【黄瑜】：高兴今天就当前的市场形势，在美丽的星河湾跟大家分享。我在这里主要用一些数据把以及主要城市的市场预期情况做一个分析。同时我们基于数据以及建筑的模型对市场做一个预判。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜

整个三季度我们对整个市场的判断是低位回调。实际上，总结几点，，我们主要的数据是集中在新政之后的一些相关数据，大家也会关心说市场在这一轮政策中发挥什么样的变化。土地市场我们总结是从数据反映上应该还是供求两大的状态。整个地价水平在5-7月份有所回落，8到9月略有回升。从市场交易看，新政之后市场出现明显萎缩，三季度我们在低位有一个回调，但是都低于去年同期。整个的房价上来说，5到8月，我们快速上涨的势头得到了很好的抑制，部分城市已经出现了下调，但是9月份在下调的基础上略有一些回调。

从土地供应看，政策评估报告里主要做了政策的评估，刚才秦主任也做了一些详细的介绍，我这里略讲一下。从土地供应看，我们前三季度，105个城市推出的住宅用地累计供应量应该同比增长59%，这个量从这个图表看确确实实是1-3月份增长比较多，之后几个月增长了2倍多，但落实到城市增长率上，增长速度并不是很快。

从实际成交情况看，105个城市同比增长49%，整个的成交增长情况也是前三个月增长好，后面几个月并不是那么乐观，而且城市结构上也是重点城市成交不是那么好。我们的土地价格是稳中有降，8到9月份土地价格稍有所抬头，这跟重点城市供应压力有影响，重点城市，是我们一些大的城市在8、9月份增加了一定的供应量。同城市溢价水平上看，整个新政之后都是在低位运行，8-9月份我们从总体情况看，有所回升，但是各个诚实的溢价都低于去年同期。

值得关注的是，因为我们在9月之前每个月都会做1-7，1-8，都会做一个分析全年有哪些，我们发现今年1-9月份之前，8月份之前都是在新政之前，但是9月份无论是单价还是总价都出现了几宗，这也是政府当初比较紧张的原因。我们看一下这些城市，在1-9月里面南京有两宗，上海9月份也出现了一宗。从这个数据看，重点城市又开始推地了，不推地又影响全年的完成情况，一推地，只要大城市推地，全部的地价都会有所回升。这是我们统计1到9月的情况。

我们再看一下大的指标，就是消费面积，供应需求方面的指标。我们看一下前三季度我们整个销售额的情况，从这张图表可以看到，我们今年一来，无论是销售面积还是销售额的增长率都是一路下行的，9月份低的增长率上有所回升。为什么是低的增长率，我们比较了一下，在过去年份增长的情况，我们以住宅为例，我们在2000年到2006年间，住宅销售面积平均增长是19%，2009年是43，2009年住宅销售业绩增长率1到9月是5.8%。2008年是一个负的增长，但是2010年，我们1到9月是11.2%，所以跟过去年份，出2008年以外也是一个低位的增长。

从额增长情况看是处于历史高位，八九月份之后增速放缓，按这个增长率看，我们可以看一下，过去年份我们也做了列表，2000年到2006年平均数是20%左右。过去年份好的时候，30%出头，1到9月房地产开发是36.4%，住宅开发是33.8%。我们在看各个城市成交的情况是什么样子的，在三季度里面我们7到9月成交量在低位持续的回升，新政之后5月份比较低，7月份开始在低位上有所逐步回升，但是多数城市我们比较了一下量，都是低于新政前和去年同期。其中我们重点一些城市我们算了一下，像深圳、杭州、南京，他们几个城市成交量相对于2009年同期降幅超过50%。像少数城市，像青岛跟去年持平，武汉和重庆也是下跌的，但是幅度稍微小一些。

近期的情况，是9月份之后，我们将各个主要城市做了成交量的图表，从这个图表可以看到9月份整体城市成交量有所回升，但是是低位的回升。我们算了一下十一期间好多政策在十一之前陆续出来，我们对比了整体成交量的情况，主要城市它的成交量相对于去年同期而言都是下降的。这里面成交量的回升，还有一个很重要的原因，经批准上市的量，重点城市我们看了一下，9月份重点城市新批准上市的量是普遍上升，但是五一以后遇上调控，1到9月整个累计上市量主要的这些城市都是低于去年的。9月的成交量上升与我们整个推盘量也有很大的关系。我们当时也算了一下，像重点的几个城市，9月份你可以看一下他的量，基本上跟去年同期都是提高的。

中指研究院把目前市场成交等原因进行分析，从北京、杭州等城市销售排行榜来看，近期成交量靠前的项目主要是新开的中低价位、中小户型满足刚性需求的产品，如北京的万科长阳半岛、保利茉莉公馆、金地仰山等，9月北京和杭州前四位项目成交套数占全市比重达30%，前十名占比更是超过50%。市场活跃还是少数楼盘，这些楼盘活跃的特点都是刚性需求的，而且是定价合理的，而且是一些品牌企业的。

从二手房市场看，前三季度整个多数城市累计增加量相对于去年也是下降的，尽管八九月有所上升，但是总的情况跟去年比还是下降的。比如像上海、南京、杭州他们的降幅都是40%左右，像天津、北京、成都都是百分之二三十之间。我们二手房在市场中所占的比重越来越大，上海更不用说了，其他的城市这些年来二手房所占的比重逐步在上升，所以二手房市场变化对整个市场的影响是比较大的，也希望大家继续关注。我们对比整个城市当中，同期推出的楼盘和同期成交楼盘比较来看，从这个比值我们看到，从供销比来看，8个城市前三季度的销供比普遍低于去年，表明市场消化速度显著下降，除北京、重庆略高与1外，上海、深圳等6个城市均低于1。

从市场可售面积看，截至9月底，8个城市中，北京、上海、武汉、杭州等6个城市的可销面积有所提高。

从出清周期普遍延长，从出清周期看，截止9月低，武汉、北京、深圳都超过10个月。

我们从价格情况看，100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，较商约上涨0.70%，86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌，价格上涨的城市中，吴江上涨幅度，为4.50%，价格下跌的城市中下跌幅度的嘉兴跌幅为2.85%。十大城市平均价格为15260元/平方米，环比上涨0.83%，十大城市平均价格上涨43.52%，较上月缩小1.56%。可以看到，像北京同比上涨69%，上海同比上涨48%。

我们可以从指数变化情况可以看出，5到8月10个城市价格指数有所下跌，二手房在过去基础上是过高的盘整，这是我们整个市场从它的交易、供应以及我们主要的一些市场指标，还有价格的变化情况。我们从企业的表现看，确确实实越是调整的时候，我们品牌企业越大。每一次调整，是我们品牌企业，500强企业，经过2008年的调整，我们这些品牌企业在市场中占有很大。像万科、保利，这几个月的业绩好。万科在8月份的时候实现了119亿元，销售面积为91.5万平方米。保利、恒大也实现了良好的销售业绩，其中恒大销售面积569.8万平方米，仅次于万科位居第二。

值得关注的是我们还有一点，银行和公开资本市场融资难度家大，企业资金压力日益明显。数据显示，今年以来上市公司负债水平明显上升，净借贷比率中值从2009年末的的24.4%上升到46.6%，负债率提高了3个百分点，尽管上市公司现金持有量仍较高，但净负债率比率显著上升带来的短期财务风险不容忽视。

对未来的市场，基于市场的整体风险有一个预判。我们基本判断，刚才秦主任也讲了基本政策方面讲了，从总体上看房价不稳，今天在座有些媒体朋友，我们更多说一些正面的东西，从这一轮看，如果房价不稳，政策肯定不会停止的，应该说在目前这一轮调控还是很难退出的，政府调控的决心也是很大，所以目前来说，这一轮的调控态度坚决。另外一个从某种程度上，他也希望扭转房地产的属性，回归居住的属性。从各个城市目前的做法看，我们14个城市出现一系列限购政策。其实真正的限购来说，目前就这14个城市，毕竟是局部的现象。

基于市场的变化和政策的环境，我们对市场也做一个预判，我们认为未来市场供应量会持续上升，但是今年房地产计划完成的额度难度还是大的。具统计，前三季度105个城市土地供应约完成计划的50%，随着9月底政策的密集出台，“问责制”将得到进一步执行，预计四季度供应量有望进一步上升，但从全年看，完成18.5万公顷的土地供应难度颇大。土地需求方面，由于开发企业是万科等龙头企业前三季度销售业绩良好，预计四季度仍将保持一定的那地频率，热点城市的地块仍将面临较强竞争。第二，住宅市场，短期波动幅度加大，不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著。随着9月份相关政策的具体落实，预计四季度房地产市场将与5-7月类似，市场观望情绪显著，成交量可能再次步入下降通道，但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著。“限购”、“暂停三套房贷”在更大范围的推行，可能对前期表现较好的二三线城市带来较大影响。预计四季度东部地区和热点城市的成交量将较为低迷，由于东部地区的商品房销售面积占超过50%，预计2010年销售面积将低于去年。

价格方面，由于不同城市和项目在新政后的量价表现存在差异，预计四季度走势将有所不同二三季度价格调整显著的城市（项目），四季度价格可能趋稳，而前期调整幅度较小的城市，四季度可能受新政的影响更大，价格下调的可能性较大。

企业方面，万科、恒大等前三季度业绩完成较好的企业，四季度在推盘和价格调整上将有更多主动性，价格平稳甚至低开高走的可能性较大，而多数业绩和项目品质较差的中小企业，四季度可能面临更多困难，主动促销的可能性较大。

从中长期来说，我们认为房地产市场仍然会是比较好的前景，基于几点判断，，我们算了这些年来我们整个的房价变化以及我们GDP和人均可支配收入的变化。整个中国经济的基本面在这，还有确确实实我们有这么多钱在这，有这两点支撑，我们整个房地产的行业还是有一些基本保障的。确确实实从整体看，我们房价的增长它有很好的基础，有老百姓口袋里有钱的基础，更重要的是整个市场有大量的钱在冲刺，所以使得房地产有一定的基础。另外我们也算了一下重点城市目前的情况，落实到重点城市的情况，我们这些重点城市，像我们上海，我们上海住宅涨幅在过去10年间高于人均GDP可持续收入，但是低于存款。我们也算了一下，这是不完全统计，低于上海流动的货币增长量。过去10年间上海住宅均价增长309%，但是我们的储蓄是增长了505。其他的数据我不一一说了，我们确实有比较好的基础。另外从研究指标看，2004年到2009年房价累计涨幅超出同期宏观经济指标，二三线城市持平或低于宏观经济指标。

长期趋势：人口结构和城市华保证了房地产市场未来的高成长性。据预测，由于特殊的人口结构和城市化进程，预计中国城镇购房适龄人口将持续保持增长至2023年。由于城市化进程的加快均每年提高约1个百分点，到2020年达到和人均居住水平的稳步提升。将为房地产市场提供约120亿平方米的新增住房需求，据此测算，未来十年商品房销售额有望保持15%的平均增长水平。我也希望大家把自己的品牌做大。谢谢大家