新政出台以来已经四个多月有余，房地产市场供需双方僵持观望的局面似乎已悄然变化。

8月多数城市住宅成交量止跌回升，各地成交均价也渐趋稳定。另一方面， 8月土地市场供应有所回落，成交量小幅回升，土地价格稳中略降，多家大型房企顺势“抄底”，房地产热情似已开始恢复。房企行为似乎反映其对房地产市场仍然充满信心，但不难发现，经过本轮调控政策的洗礼，各企业在地块选择或区域布局上更为谨慎，且在决策层面上表现出一些共性。

根据中指研究院长年的跟踪和研究显示，多数标杆企业正是凭借这种对市场形势的准确判断及快速反应能力，才能在不断变化的市场中，抓住时机并发展壮大。在此形势下，中指研究院特邀业内、开发企业代表和金融机构负责人，就当前市场形势和拿地策略展开深入交流和探讨。

研讨会现场

主要议程：

 一、“当前形势下主流企业拿地策略及城市机会分析”报告
 

二、新形势下市场发展趋势及企业拿地策略探讨

邀请嘉宾：

郭华苏  先生     佳兆业集团 集团董事

苏  峰  先生     皇庭集团 发展部副总经理

郭清泉  先生     正中集团 拓展总监

邓玉玲  女士     中信银行 风险管理部副总经理

张莹花  女士     建银国际 地产首席研究员

吴  蕾  女士     平安信托 高级经理

符仕仁  先生     卓越集团  发展部总经理助理

刘青现  先生     招商局地产控股股份有限公司 发展部 发展经理

吕自勇  先生     景顺长城 高级基金经理

马  毓  女士     联泰地产 发展部 经理

佘云鹏  先生      花样年集团 发展部 分析专员

中指研究院深圳分院总经理刘海波主持研讨会

本次研讨会由中指研究院深圳分院总经理刘海波主持。会上，中指研究院数据信息总经理葛海峰先生首先与在场嘉宾分享了中指研究院的研究成果——《“当前形势下主流企业拿地策略及城市机会分析”研究报告》（以下简称《报告》）。《报告》首先介绍了当前的土地市场形势，对国内部分标杆企业在10年1-8月的拿地行为作了概括和说明。接着，《报告》分析了新形势下房企拿地可能面临的机遇和挑战，对拿地策略做了提示和建议。最后，《报告》系统地介绍了中指研究院的城市吸引力研究模型。

中指研究院数据信息总经理葛海峰先生分享中指研究院研究成果

接下来，与会的各位嘉宾表达了他们对于市场形势和企业拿地战略的精彩观点，摘要如下：

佳兆业集团集团董事郭华苏先生：

佳兆业集团集团董事郭华苏先生发言

从08年1季度开始，受金融危机影响，国内推出和成交土地都很少，所以09年就算没有投机因素的存在，由于供不应求，供需产生的巨大缺口势必会造成09年房价的必然上涨，这是我们对之前市场疯涨的基本看法。但我们分析，09年供应的土地会在11年1季度慢慢释放出来，供需矛盾将缓和，加之宏观调控所行成的利空叠加效应还未完全显现，所以对未来的市场我们还没办法太乐观，至少明年的一季度将是市场的重要的观察窗口期，之后才可以判断未来市场的发展趋势。   

在拿地策略上，尽管土地储备是企业可持续发展的重要因素，但我们不会去囤地，在拿到土地后一般会用3年左右的周期完成项目的开发，加快资金运转，保证现金流的畅顺。同时我们对区域的选择上偏于谨慎，重点选择有的二三线城市的项目及一线城市的非热点项目，对一线城市的热点地块我们会予以关注但不会投入太多精力去跟其他开发商去拼。   

在企业发展战略方面，我们主要是立足现有已拓展区域，注重对现有已进入城市的精耕细作，不盲目进入一个新城市。每个区域的拿地计划基本与该区域的开发能力和销售能力相匹配，力求拿到的项目能实现快速开发，保证公司未来能实现年复合30％以上的可持续增长率，未来3－4年内上市集团公司力争实现跻身200亿元俱乐部的总体战略目标。

花样年集团发展部分析专员佘云鹏先生：

花样年集团发展部分析专员佘云鹏先生发言

 我认同郭总的观点，花样年和佳兆业均为香港上市公司，总体上我们拿地受到的限制相同，但是对于未来十至二十年的房地产行业前景还是比较看好的。因此对土地市场我们会冷静而谨慎地在战略区域把握低成本的土地机会，保证一定的土地储备量。花样年当前的拿地行为主要分为三种类型：一是为保证区域公司业务延续性的业务型项目；二是作为香港上市企业，保证的现金流和一定的率的现金流型项目；三是企业战略发展需求的战略项目。

在拿地和扩张方面，我们始终保持科学谨慎的态度，会依据集团中长期战略规划有序、有计划的进行，对整个的土地储备规模也会有一个较为合理的规划。公司上市后，我们会更注重发展的长期性、连续性，这在花样年的年报中也有所体现。对于市场未来的行情，我们持谨慎态度。

招商局地产控股股份有限公司发展部发展经理刘青现先生：

招商局地产控股股份有限公司发展部发展经理刘青现先生发言

招商地产总体上来讲是一个相对比较稳健的公司。在前一段时期，市场行情好的时候拿的土地比较多，市场调整期拿地相对较少。从09年起，我们在拿地策略上进行了调整，拿地的金额和区域都是跟当地销售情况、企业预算和市场行情走，基本上保持一个较稳定增长率，以保证公司年度开发量和销售额有一个同步的增长水平。根据公司年初土地储备预算，土地储备金额参考年度市场行情上下浮动，保证一定的土地储备量，不至于因为市场行情的变化而大起大落。我们的发展策略是：一线城市稳步发展，二线城市积极布局，三线城市适当介入，整体上追求稳妥发展的方式。

卓越集团发展部总经理助理符仕仁先生：

卓越集团发展部总经理助理符仕仁先生发言

我个人判断，第三季度是企业较好的拿地时机，在土地市场会获得较好的拿地机会。卓越当前坚守“四省三市”，城市主要围绕珠三角、环渤海区域展开。我们观察到部分二线城市项目在此轮调整中价格出现了一定程度的回落，二线城市的抗跌性远远比不上一线城市。因此在拿地方面，我们未来将加大一线城市核心物业的持有，是商业地产方面。二线城市主要是集中在低成本低价，充分考虑项目的各个方面的风险。我们走的是一条符合自身发展的道路，通过多种途径支持企业的发展，如协议出让、合作开发、公开市场的融资等。对未来市场，我们更注重项目的风险和可盈利性。因此我们会加快项目的开发，复制，尽可能缩短项目周期。

正中集团拓展总监郭清泉：

正中集团拓展总监郭清泉发言

 我们拿地运作与别的大开发商不太一样，我们现在想的不是要更多的进入二三线城市，而是深耕一线城市，优化产品的开发，使项目价值化，为社会、为业主提供更好的产品和服务。虽然现在大家都认为二三线城市机会很多，但是我个人觉得在大家都认为是好机会的时候未必是个好的机会。

在拿地方面，我们竞争不过上市公司，因为上市公司在融资渠道和获得贷款方面比我们有，所以在拿地竞价的时候比我们更有底气。可以说，上市房企在拿地方面竞争不过国有大开发商，而民营非上市企业竞争不过上市房企。

我们公司最近根据自身实际的情况，对产品类型进行了调整。原来是住宅、写字楼和工业三业并举，现在主要重点放在写字楼开发方面，我们在龙岗城和宝安区已经展开了布局，未来还将在长三角城市拿地，进行写字楼项目的开发。我们还将在苏州、济南等地开发工业地产项目。拿地的方式考虑城市更新的机会，以合作方式为主。

我想谈下最近出差后的感想。这次去山东省的一个县级市进行考察，这个县级市很，工业很发达，但是人口很少。而房价从2000多元/平米开始起步，涨到5000多元/平米。主要是性需求拉升了房价的上涨，现在很多楼盘的空置率较高，该地区去年的开发量和销售量基本持平，部分反映出供需比较平衡，但从今年的行情看，是供大于求的。如果盲目进入这样的三线城市开发项目，风险比较大。

虽然二三线城市拿地的地价成本较低，但是项目销售期比较长，延缓资金回拢，而且如果需求量不大的情况下，还可能出现卖不动的情况。二三线城市市场环境相比一线城市还有一定的差距，企业隐性投入的成本可能要比一线城市更大。对于企业未来的发展，根据我们的实际发展阶段，在运作方面我们的理念是扎根一线城市，然后再寻求发展的空间，不会盲目追求规模的扩张。

皇庭地产部总经理苏峰：

皇庭地产部总经理苏峰发言

我们对市场的基本判断是未来不会有更严厉的房地产调控政策出现，市场已经到了底部。根据当前的政策，我们及时调整了发展策略，紧密围绕可持续发展的主题和发展战略，在项目运作、开发、资源整合等各方面都取得了良好的成绩。在拿地方面，我们与大多数开发商类似，对一线城市关注，二三线城市采取积极进入的策略。我们一般是寻找二三线城市中的价值洼地，对于城市中还不受关注的一些具有潜在价值的和地块进行挖掘，对一些还没有被充分挖掘的和地块持续关注。我们未来会把风险控制放在首位，在拿地方面会更谨慎，因为首先要生存下来，才能谈发展。

中信银行风险管理部副总经理邓玉玲：

中信银行风险管理部副总经理邓玉玲发言

房地产行业的发展受国家宏观调控政策的影响比较大，对银行来说也是一样。调控政策出台之后，银行对开发商贷款开始减少，银行的也开始相对减少。中信银行马上要成立房地产金融部，未来将更有针对性的与房地产开发商展开合作，更多的服务于那些有有竞争力的开发企业。举个例子，我们曾与深圳原来一家不是很的开发商进行了合作，在07年的时候给他们的一个项目贷款，后来由于项目工期的延误，在09年的时候其资金出现了一定的紧张，后面要求我们追加信贷，在这时候风险还是蛮大的。后面经过我们实际调查研究后，觉得可以追加贷款。后来这个项目开盘后卖得很好，开发企业取得了不错的销售业绩，在业内获得了一定的度，而我们也相应有一定的，最终双方合作实现了双赢。从这个例子中，我总结出，银行就是要寻找那些前景好、比较有竞争力的开发企业。与他们进行合作，可以取得意想不到的收获。

顺景长城高级基金经理吕自勇：

顺景长城高级基金经理吕自勇发言

从现在的行情来看，大家对市场有一个普遍的看法，那就是目前房价仍维持在高位，房地产调控政策将会持续。现在大部分一二线城市基本已经恢复至前期成交水平，三季度成交将会有所回暖。对于地产股，市场由于对调控的悲观预期使得地产股走势疲软。但是像万科这样的品牌地产商，最近拿地和销售表现积极，未来的业绩增长相对比较稳定，在最近其股价出现了一定的反弹。我们基金对未来房地产市场的行情比较乐观。这次房地产宏观调控政策的出台，比较好地遏制了投机性需求，但是也影响了部分改善性需求。我的理解是，为什么现在要打压投机性需求？因为在中国，养房子的成本是比较低的，所以炒楼的人也就多了。而在美国是不存在这种情况的，因为物业税的支出会大大增加物业持有的成本，得不偿失，因此没有人会去炒楼。此外，中国渠道较为有限，也使得很多资金缺少出口，从而大量涌入房地产行业，不断推高房价。

本次论坛到会嘉宾各抒己见，畅所欲言，发表各自对于未来土地市场行情的看法，就自身企业拿地策略等方面进行了友好而热烈的交谈。论坛结束后，各位嘉宾对于葛总专业的讲解表示了赞扬，对刘总恰到好处的点评予以高度认可。各嘉宾纷纷表示以后要多参加中指研究院举办的论坛，也希望研究院能为企业进行在拿地时给予一定的指导，为企业的外地扩展提供更多的支持。

诸多企业代表汇聚研讨会现场

嘉宾认真记录研讨会内容

嘉宾聚精会神听取报告

嘉宾踊跃交流