测评结果：A【项目定价合理，适合于经济实力强的自住型购房者，及看好区域前景的者】

绿城•北京诚园月度成交情况

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

绿城•北京诚园户型基本信息

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绿城•北京诚园项目占据国奥，未来价值，项目园林景观手法新颖，产品具有高品质、精细特征，户型相对较多，可供选择范围大，且由房企绿城房产开发。在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、法对其进行测评，结果显示，项目销售价格比测评价格低2.25%，因此我们将绿城•北京诚园测评为A级。

当前项目销售价格比测评价格低2.25%，具有价格竞争力。

基于中房指数系统样本，我们选取3个项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市场比较法、法进行测算。

1) 市场比较法测算项目价格：41474元/平方米

2) 法（净不变模式）测算价格：11000元/平方米

3) 法（典型者模式）测算价格：48553元/平方米

综合当前市场现状，确定绿城•北京城园在价值定义和测评假设限制条件下的测评价格为45104元/平方米，与销售均价相差1014元。

套总价约1192.25万元，适合经济实力强的自住型购房者，以及看好区域前景和产品稀有的者。

绿城•北京城园主力户型约265.37平米，20年贷款计算，首付为357.68万元，月均还款59503元。按照房贷占家庭收入30%比例计算，购买该户型家庭年收入预计238万左右。

另外，根据调查周边同类产品（三室两厅）的月租金为12000元左右，按年空置率5%，年运营费用8%计算，每年纯约12.6万元，静态租金只有1.16%，因此我们认为该项目不适于追求出租型。但由于项目占据稀有价值地段，且具有的产品，存在较大的价值空间，通过转售房产，获取可观的权益资产。

核心：

交通：国奥，周边市政资源丰富，十数条城市主干道纵横交错，区域轨道交通发达，生活配套成熟。

产品：园林景观手法新颖，户型产品具有高品质、精致特征，且户型相对较多，可供选择范围大。

开发企业：项目由房企绿城房产开发，行业地位、品牌度、及顾客满意度高，且楼盘开发经验丰富，值得购房者的信赖。

 风险提示：项目定位于楼盘，大部分型套型面积大，总价高，变现能力弱，此次楼市调控直接针对投机性购房，同时改善性购房需求也受到抑制，如果出台更严厉的调控政策，楼盘将面临更大的风险。

绿城•北京城园与可比案例比较因素条件详见下表：

表：比较因素条件说明表

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