2010年7月29日、30日，住房和城乡建设部政策研究在北京西苑饭店主办“第六届中国房地产业分析和预测高峰论坛”。

本次论坛邀请了住房和城乡建设部政策研究主任陈淮、财政部财政科学研究所所长贾康、国务院参事陈全生、工 商联房地产商会会长聂梅生、住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹、中指研究院常务副院长黄瑜等国家有关部 委、有关经济决策研究机构的、学者参与。

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住房和城乡建设部政策研究副主任 秦虹

【秦虹】中指研究院的黄瑜院长跟我们分享了今年上半年重点城市房地产以及土地市场的主要数据，中指研究院在将近一百个城市都有它的分支机构，他们抓取的一手的数据，对大家及时地判断市场会有帮助。

下面由我为各位介绍今年上半年房地产政策评估报告第二期。我们认为影响房地产政策的因素有很多，既有一些实际的指标，比如土地，土地的状况、面积，当地的人口以及经济增长等等这些实际指标。还有像金融制度、金融体系、调控政策等等这些因素。我们在剔除其他因素单独看政策对房地产影响的时候，我们发现政策对整个目前的房地产市场影响是大的。我们和中指研究院做了一项合作，利用中指研究院比较强大的，及时的数据，来研究政策对房地产市场会产生的影响，以便于分析政策下一步的调整，得出优化的建议，以及寻找政策影响市场的边界。政策对市场的影响，我们希望能有一个客观的，中立的判断，不代表政府，也不代表企业，就是客观的说，这个政策到底对市场有什么影响，以及下一步政策调整怎么样，得出一个比较理性的建议。

我们今年一月份做过一次报告，对2009年房地产政策对市场的影响评估报告，今年四月份我们做的是季度，政策对房地产市场的影响；今天做的是今年第二期，是对今年上半年，是4月15号房地产新政出台以后，政策对房地产市场有哪些影响。

房地产政策影响的报告仍然分了三个主题，个主题首先分析宏观调控政策对市场的影响，叫做政策效果。第二个内容是效果评估。这个政策除了客观上市场的变化，房价降了多少，成交量降了多少，土地市场变化这些实际效果之外，我们还要去评估它。最后就是我们关于未来政策调整优化的建议。政策的效果实际上很多内容跟黄院长刚才跟大家介绍的，今年上半年是5月、6月这两个月，新政出台以后房地产和土地变化有很大的关系，在这里我就不重复了，简单地说今年新政对房地产的影响是明显的，而且这个影响仍然延续了历年宏观调控政策对市场影响所走过的轨迹，就是先从大城市，一线城市开始反响，然后逐步传导到二三线城市和中西部地区，新政4月17号对外正式公布之后，我们就发现其实当月四月下旬和五月份整个一线城市房地产成交都有明显的回落，五月份大家记得上海房交会参加的人就很稀少。五月份二三线城市没有影响，还很活跃，但到六月份已经有一些二三线城市出现了一些回落，在这个成交量影响下价格也出现了不同程度的调整，是新入市楼盘的价格和部分地区的二手房价格。所以它延续了过去每一次调控政策所带来的市场反映，这次也是一样，就是它的传导性，从大城市到中小城市，从东部一线城市到二三线城市一个逐步的市场的反映。

从今年上半年概括起来讲，杭州、上海、福州等城市上半年总成交量和去年同期相比下降幅度超过了50%，大家知道这个50%是在1-3月份我们整个房地产成交有一个异常放大的情况下的下降，足以说明新政出台之后五六月份这些重点城市成交量的萎缩是的明显，其中北京房地产市场在1-6月份，月平均成交面积只和08年同期是持平的，月平均面积是和08年持平的，比09年下降了接近40%，同时比06、07年也下降了大概在40%-50%。上海比去年同期下降了将近50%，比06、07、08三年的月平均成交面积都有所下降。深圳成交面积同比下降了将近70%。大家看到越往南市场反应越大。也就是说在一些一线城市，东部发达城市反应的尤其明显。不仅仅是成交量下降，房价的上涨的幅度已经出现了明显的回落，甚至平均房价，如果剔除个别项目对结构性的影响，实际上新入市楼盘价格已经出现了明显下调，土地市场也出现了下滑。也就是说高价已经很少出现，土地的流拍也开始出现。

下一步房地产市场的走势怎么判断呢？我们政策研究组意见认为，未来房地产市场调整实际上取决于整个商品房成交量、房价以及土地价格三者之间的相互影响。也就是说在目前的市场状况下和目前的政策环境下，成交量的下跌是在大城市已经是不争的事实，下一步房地产的价格，新开盘的价格一定会面临着调整，这个调整幅度有多大？实际上是每个企业所关心的。我认为在不同的地区，不同的项目幅度一定是不一样的，房价调查的底线取决于土地的重置成本，也就是决定于地价。

只要调整价格，能够把商品房卖出去，同时又能够地把土地拿回来进行再开发，扩大再生产，对开发企业的持续发展是有意义的。所以现在土地的重置成本将决定整个商品房价格的底线。房地产价格的下降将会利于整个成交量的回升。我觉得房地产市场的调整将会取决于这三个方面的相互关系。实际上这就提出了一个问题，就是说开发企业要认清当前的政策和形势来积极做好企业战略的调整，不仅仅开发企业，更主要是地方政府也要认清这次国务院调控政策的方向，同时做好地价合理的调整。因为这取决于整个房地产市场未来的成交的回升。所以前面政策的效果就不多说了，因为黄院长已经讲了很多很多，基本上市场的客观表现，没有任何的主观判断。

4月15号出台的房地产新政，它将会产生什么效果，政策的评估怎么判断呢？我们认为这次房地产政策的调控和前两轮房地产市场的调控是不一样的，也就是说从2004年一直到2008年下半年这一轮调控，尽管中间有很多次政策出台，比如说国六条，国五条等等，但可以判断的是04-08年这轮调控是为了防止经济过热情况下的紧缩性调控，尽管在这中间出了国六条政策，也出台了关于二套房的政策等等，但是的针对房地产的具体政策没有摆脱是防止宏观经济过热这样一个紧缩性调控的大政策背景所出台。2008年到2009年这轮的调控是为了保增长的扩张性调控，对房地产出台一系列激励性政策它是在宏观经济保增长的大局下出台的。而这次4月15号出台的关于遏制部分城市房价过快上涨的政策，我认为就是针对房地产调控的政策，它不存在服务于更宏观或者更大局的政策调整的背景。所以我们认为这个政策按照现在的设计思路和背景，就是在整体宏观经济形势既不存在过热和过冷的良好的态势下出台，房地产政策变化将与政策预期方向一致，目前市场表现也一定这样，效果一定会出现。具体表现在四个转变上。

个转变，就是这次调控打破了市场预期。过去在调控政策出台之前绝大多数市场参与者不仅是开发商，还包括者，个人购房者，恐慌性的个人买房者，还有地方政府，都对地价，房价预期是一致的，所以出现了大量的和房价快速上涨，今年同期比去年房价上涨了60%以上，这个速度是快的。地价和房价就是在上涨预期支撑下快速上涨的，因为预期太一致了。这次调控政策实际上打破了大家都认为房价一定会上涨的预期。现在市场预期已经相当分散，相当多的人看跌，一部分人看涨，还有一些无法判断。刚才听黄院长说，搜房组织的购房团，准备在近期购房的只有8.5%，他们这个购房团代表的是什么？代表的是普通的老百姓。

我再给大家说一个数字，前两天参加了一个聚会，这个聚会是对一个俱乐部做的调查，这个俱乐部叫做销售精英俱乐部，这个俱乐部每个人在一年里面销售的金额在一亿元以上，就是这部分人所接触的客户和搜房组织的购房团肯定是不一样的客户，是的客户，他们在十天前对他们的的销售精英掌握的客户做了问卷调查，他们结果是什么呢？准备在三个月之内购房房产的人只占到6%。也就是普通购房者打算在近期购房的在8.5%，比6%还高一点，大概34%的人准备在六个月之内，也就是今年年底到明年年初之前考虑购房。目前市场预期至少在三个月之内的不好，这是一个客观的事实。它将促进整个社会，市场上各个方面的主体对楼价预期的转变，这个预期的转变必将导致我们未来下一步房价继续上涨的动力存在。

第二个转变，这次调控政策将会使房地产市场供求关系发生变化。刚才黄院长讲了政府18.5万公顷的土地指标，在今年还没有看到有效的落实，而且今年不可能投放市场，怎么改变供求关系呢？我们认为即使今年土地供应，整个商品房的供应是在去年的安排下，供应量不变，仅仅是控制住了性需求，提高了贷款购房的成本这一项，也将会使供求关系发生转变，更何况今年下半年各个城市将不可避免的面临着销售集中期，为什么？我们从现在的数字可以判断出来，一个是今年1-6月份房地产开发增长将近两万亿，它增长速度是38.2%，两万亿新增开发比去年同期增长了38.2%，是什么概念？是历的高位。刚才黄院长讲了，今年1-6月份新开工的商品房面积八亿多平米，增长速度达到69.7%，也是历史的位，如果今天看房地产市场的时候，我们发现今年的房地产市场和去年的这个时候几乎是完全相反的市场，就是说在去年这个时候房地产成交从春节之后已经开始回升了，房地产在成交量带动下价格也开始回升了，但是去年的这个时候房地产开发企业的的前期指标都是低迷的，去年这个时候土地购置面积一直是负增长，去年的房地产开发和再建施工项目的增长幅度是比较低迷的。但是今年出现了，去年末端市场楼市是上升的，但是房地产前端市场还在低迷阶段，今年出现了相反的格局，楼市成交和价格走势开始向下了，但是现在房地产开发企业前期指标都几乎处于历史的位，因为它有一个惯性。也就是说开发企业在2008年遇到了一个市场的调整，到2009年采取了一个重要的措施，我以前在很多场合都讲过缩量保价。一直到2009年第四季度开始的，在刺激政策带动下，开发企业有所安排，去年四季度和今年一季度开始大幅度的增加，由于有个惯性，到了目前房地产开发的前期指标都在历史高位，这个预示着未来下半年必将经历一个销售的集中期，更何况在新政出台之后一些东部的大城市本来预计在5月、6月开盘，由于难以定价推迟了开盘，我觉得至少有一半楼盘，约计在五六月份开盘的楼盘推迟到今年下半年，更加重了今年下半年集中销售的压力，就是供求关系在今年下半年有所转变。

第三，这次调整与业态增长趋势会发生转变。大家知道受调控政策影响比较大，现在看到二三四线城市相对来说受宏观政策影响比较小，市场表现也是如此，目前很多企业在二三四线城市布局，力度开始加大，这和政策调整有很大关系。也就是说过去由于总的供应量有限，市场在政策刺激需求的利好环境下，给了很多开发企业靠来获利的机会，靠价格提升来获得很多利润。所以那个时候开发企业总供应量是固定的话，价格越涨，越多，开发企业获得的利润越大。现在实际上严格控制房价过快上涨的政策的影响下，或者这个政策持续执行的情况下，开发企业今后盈利一定靠规模。靠什么规模呢？就是在价格基本不涨的情况下，规模越大，获利越大。像星河湾，它量不大，但是做的，价格越卖越贵，上海卖到五六万。但是如果在价格上涨空间，政策环境不允许或者市场条件不允许的情况下，开发企业获利很重要的抉择是要扩大规模，就是价格稳定的情况下不能靠价格的时候靠走量，量越大仍然获利。这个就导致房地产开发企业将更大范围的在二三四线城市布局，因为它们市场空间可能更大。市场结构增长趋势将会从过去的一线城市，特大城市向中西部或者二三线城市进行转移，增长的趋势，不是指的量。业态也是如此。过去我们比较关注住宅物业，但是现在者已经关注商业物业，比如刚才说的销售精英俱乐部，他们对这些的客户做的问卷调查表明，他们在近期的两个主要方向，一个是证券，第二个就是商业地产。商业地产为什么在未来会有比较大的增长趋势呢？其实他们量是小的，我们看一下1-6月份的商业地产，就是商业和楼两个业态加起来，销售额占到整个商品房销售额15%左右，但是今年楼1-6月份销售额增长速度比商品住宅是多少呢？是它的3.3倍。商办地产的发展主要取决于政策制度环境的变化，第二个取决于城市目前正处的发展阶段。政策层面有什么变化呢，调控房地产政策它主要针对住宅物业，它相对提高了贷款成本。

更重要的原因在于大量的百万级人口以上的城市，大家知道一百万以上人口的城市在有122座，这些百万人口以上的城市目前正处于城市产业结构升级的关键时期。过去城市发展以企业为，以工厂为，第三产业不发达，服务业，商业也比较分散，不上档次，不成规模，但是现在很多城市都在极力的提升城市的产业结构，大力发展第三产业，服务业，商业，不仅仅发展规模，关键是提高档次。于是很多综合商业地产得到了当地政府的大力支持，我参加过很多万达的项目，它在近50个城市搞商业综合体，你可以看它为什么做到当年开工，当年竣工，当年销售，的原因就是得到了当地主要领导的鼎力支持。

前两天出差，济南市一个区政府领导跟我讲，说济南市领导要求他们每个区要建一个成规模上档次的商业综合体，因为过去商业比较分散，档次相对来说一般，所以区领导到处在招商，在研究它的综合体怎么搞。我还去了昆明，现在它有320个城中村，要在几年之内改造完毕，发展的重要的方向也是商业综合体。实际上现在百万人口以上城市地方领导，城市处于城市化空间比较大，同时城市改造速度加快的时期。如果说北京召开了奥运会，上海召开了世博会，借这个大的国际赛事推进城市的改造速度，已经大幅度地完成了城市内部的更新改造的话，大量的二三线城市目前正处于要改造的关键时期，得到了政策和政府的大力支持。现在看量会少，但是商办地产的增长速度可能会加快，得益于政策和政府两方面的支持。

最后一个转变，我们讲这次调控政策将会促使房地产企业盈利模式的转变。因为我们总结一下过去五年或者十年房地产发展，企业盈利最重要的模式是什么呢？主要是土地，土地是开发企业盈利增长最重要的一个模式，一个是大规模拿地，慢速度开发。第二个是上市公司靠拿一些贵的土地，它在资本市场获利，然后在各个地方攻城略地扩张市场。现在控制了这些模式，一个是招拍挂不允许拿，一个是土地竣工时限也有了管理，征税力度也加大了。现在对开发企业来讲就是对土地管理力度和土地税管理力度越来越大，靠这个模式就有限了。我们也注意到现在一些企业的资金紧张压力开始出现，根据银监会的统计数据，现在这个时间利用信托融资的成本平均成本在12%-17%，多数企业利用信托融资成本是15-18之间，平均成本是12%-17%。在目前政策的情况下，企业的盈利模式会发生转变，今后新的企业竞争格局会出现，这是对企业的考验，像差异化竞争，管理竞争，这是企业必须面对的现实。

政策优化，在这次报告我们提了三个建议，个，因为很多市场的信号，包括不同的方面传递的信号混乱，我们认为应该明确房地产税开征的时间表，以给市场一个充分认识，理解和消化房地产税的时间，稳定市场的预期，来减少市场的动荡。因为从长远市场发展来看，我相信昨天贾所长包括刚才的金所长都表达了这样的愿望，随着财富的增长，房地产税开征的问题今后是没有疑问的，是一定会开征的，但是什么时候开征始终是各因素影响市场预期的重要方面，我们认为从政府政策方面应该明确开征的时间表，让大家充分理解各方，充分理解政策，稳定市场预期。这个税是什么，应该提前告诉大家，并且告诉什么时候开征，这个税开征有四个条件，，按照财产税制度确定房产税的税基。大家知道两项制度和存量房有关的，一个是86年开征的房产税，84年的一个土地税。这两个税体现没体现财产税制度呢？我觉得都没体现，，房产税是按购房的原值扣除折旧10%-30%之后再交税，就是交税的税基是固定的。土地税也不体现。所以按照财产税制度确定房地产税税基的基础，这才是公平合理的。第二个科学合理的确定房地产税估值标准和减税标准。按照什么水平设置税基，在什么情况下对什么房子减税。第三个全面梳理现行的已经有的和房地产有关的的税收和收费。现在我们知道如果二手房交易的话涉及到很多税：契税、印花税、营业税、个人所得税、土地税至少这五大税。第四个前提是什么呢，就是说对个人住房持有环节增税这是从无到有新增的税收，要加这个税必须明确这个税收的支出范围，

第二个建议，我们认为要切实落实增加土地有效供给的政策，控制好性需求。也就是说要从长远的眼光来看，我们要保持房地产价格相对的平稳，不要涨那么快。还有供求关系，要么提高容积率，要么落实土地的有效供给。如果不把土地供出去，你扭转供求关系就很难落实。我们今天看到黄院长讲的一百个城市目前土地的上半年土地计划的完成率只有25%，这个是比较偏低的，如果不能够有效地完成土地的有效供给的话，供求关系更长远一点就很难稳定。

第三个建议，我们认为应该动态管理好第二套购房的贷款，保护好真实的住房需求。我们对第二套购房贷款的利率是惩罚性的，实际上在中国目前现实发展阶段第二套房改善性住房需求是大，也将是支撑中国房地产市场未来五到十年一个最重要的主体，对这部分真实的住房需求应该保护好。那么怎么办呢？我们觉得可以提出一个建议来，比如一个家庭买了第二套住房，如果一年内你把家庭名下的套住房卖掉，家庭名下仍然还有一套房的话，应该重新和银行签订合同，来恢复你套房的贷款的应有的优惠的利率。这种做法其实并不稀奇，我08年在银行做访问学者的时候，美国政府为了救助面临大量失房的家庭，采取了一项重要的措施，就是让这些家庭和银行重新签订贷款合同，降低利率和延长贷款期限，使一大批低收入家庭在这样重新签订合同之后保住了住房。这个就是保护真实改善性住房需求，在政策上应该做到，因为这是房地产市场的核心，也关系到大量民生问题。我们提出这三个建议，我们也很希望从客观，中立这个角度对市场一个分析，把这个声音传达给有关部门，有助于房地产在今后在调控中能够平稳发展，因为房地产市场稳定发展对各个方面都是有利的，更何况我们目前仍然处于好的发展机遇，关键是我们能不能稳定市场，壮大整个房地产行业，也使房地产行业为整个国民经济增长能做出它应有的贡献。