2010年7月29日、30日，住房和城乡建设部政策研究在北京西苑饭店主办“第六届中国房地产业分析和预测高峰论坛” 。

本次论坛邀请了住房和城乡建设部政策研究主任陈淮、财政部财政科学研究所所长贾康、国务院参事陈全生、工 商联房地产商会会长聂梅生、住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹、中指研究院常务副院长黄瑜等国家有关部 委、有关经济决策研究机构的、学者参与。

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中指研究院常务副院长 黄瑜女士

【黄瑜】高兴有机会跟大家就当前的房地产形势做一个数据的分析和交流。首先看一下土地市场的情况。7月27日，一百个城市招拍挂住宅的今年以来的推出用概是2.3万公顷，同比增长了80%。这些数字是占到整个2010年土地供应计划的25%。就是国土资源部在5月份公布了一个用地计划大概是18.5万公顷，其中当时是把保障性住房和中小套型放在一块，但是我们把商品房以及大户型的商品房在一块进行计算，其中商品房用地是12.4万公顷，但是这一百个城市其中占了整个份额大概在65%-70%之间，这样一折算整个的上半年招拍挂市场中实际上推出商品房用地只有完成了计划25%。主要城市，北京大概完成了22%，广州完成了6%，深圳完成14%，杭州是30%，成都和南昌都是超过30%，35%，这是整体招拍挂市场推出供地的情况。

整体供地情况7月相对6月来说有一定程度的下降，同比来说今年，是1、2、3、4月份同比增长是比较多的，5-7月份供地情况，同比也有增长，但是数量并不是很大，这是整体供地的情况。

整个土地市场成交情况，一百个城市住宅用地是成交了1.6万公顷，同比增长了65%。从图上可以看到单月同比和环比来看成交的情况是新政之后的4月，5月和6月，一直出现的同比是下降的。环比7月份有所好转，但是同比7月份还是下降了10%。我们把同期推出的地和同期成交的地做了一个对比分析，3-6月份同期推出和成交地的比值一直小于1的，应该说现在有些推出的地并不是在规定的成交期成交，是5月、6月、7月流拍情况在有些城市已经陆续的发生。

楼面地价成交情况我们做了2010年上半年和2009年下半年对比分析，整体的楼面地价水平是下降了9%。从同比和环比的情况来看，应该是说都是有所下降，而且是是7月份是到了今年楼面地价的水平。

中指研究院做了整体城市情况一个罗列分析，是新政以后这些城市的平均成交地价溢价水平也是在走低，这里面北京应该是7月份它有一块地，就是溢价水平比较高，所以它在7月份的时候它的溢价达到74%，其他城市可以看到应该是说7月份以来它的整个的溢价水平基本上都低于10%，这是整体城市溢价水平。

中指研究院把上半年总价的做了一个罗列分析，可以看到只有天津这一个富力拿到那块地是4月28号拿的，在新政两周之后拿的外，是在总价前十的排行榜之外，其他的都是新政之前的。

中指研究院对商品房的上半年的销售面积和销售额的情况做了整体的分析，在2000-2006的时候平均水平是19.1%。住宅的话是19%，07年是26%，08年是负的，09年的时候是43.9%，但是2010年上半年是12.7%增长，这可以看到尽管上半年在新政之前表现好，但是整体上半年增长水平在历史比较上看的话也是处于比较低的增长的水平。除了比08年负的要好之外，在过去几年的平均水平上来说也是在平均水平之下的一个增长率的总水平。是中指研究院在单月环比、同比来看的话，增长率是从去年年底开始一直到今年年初，一直到六七月份，上半年整个销售额和销售面积同比都是在增长的，但是增长率是在下降的。

从各个区域来说的话东部省市的销售面积增速的下滑的幅度是更加明显一些，而中西部除了西藏之外，中西部各个省市它的商品房的销售面积同比都是增长的比较好，是云南和湖北，都是增长的都超过了40%以上。东部省市大部分的增速都是低于10%的，是像北京、上海，都是出现了超过30%同比的下降，而江苏和浙江也是有一定程度同比的下降。

中指研究院从开发来看，今年上半年开发，是从去年年底以来一直往上爬升的，增长率一直往上爬升，这个累积到上半年总体的增长率水平在历也算一个高位水平，住宅的增长率，2000-2006年过去六年当中平均是26.5%，2007年是32%，08年是22%，09年14.2%，2010是34.4%，高出了07年的总水平，这个应该说增长率是处于高位的水平。

新开工面积也是一样，住宅新开工面积也是2010年是69.7%，这个数字也是大大地高于过去的年份。这是总体市场运行情况。

2010年中指研究院做了一个罗列，2009年做了一个对比分析，应该说普遍的低于09年同期的水平，我们做了13个城市，在这13个城市主要的一些城市都是出现了一些下降，其中深圳、杭州、苏州的降幅是超过50%，北京、上海的降幅是接近50%，天津、成都、广州降幅20%-30%之间，这属于成交量的上半年的总体的情况。

中指研究院又把新政之后的两个月和新政之前的两个月的成交量做了一个对比分析。在这个对比分析我们可以看到其中像海口它的5、6月总体成交量水平相当于新政之前下降了80%，有六个城市成交量降幅是60%-80%之间，9个城市降幅是20%-40%之间，还有四个城市是小于20%的。从这个数字我们也可以看到确确实实应该说我们这次新政对整个市场的影响还是比较大的。

我们把二线城市和一线城市新政前后的成交量做了一个对比分析。可以看到一线城市主要支柱的北、上、广、深，它同比的降幅超过了70%，二线城市降幅基本在百分之四五十这个水平。从这里可以看到确实这次新政应该对一线城市的影响应该是大于二线城市。

中指研究院同时又对各个不同的档次的物业做了分析。从这个分析可以看到新政对住宅的影响是大于整体市场的。市场的降幅也是大大地高于我们整体市场的成交量的降幅。以北京为例，做的是三万块钱以上的房子，在成交量中所占的比例，可以看到四月份是达到了高的成交的高峰，是在过去的几年当中也是一个高峰，但是五月只有持续下降，所以它在整个市场所占的比例也是持续下降。应该说新政对我们整体的的市场影响还是挺大的。不仅是北京，我们对其他几个城市市场和分档次的比较的看的话，就是越是总价越高的总量影响是比较厉害的。7月份以来整体的市场成交量是有所回升，但是我们对比这些数字之后发现市场也仍然处于历史低位的成交量的水平，我们按每个天成交量进行分析，就是按一个月，有时候甚至按周或者按两个周来分析，可以看到现在的成交量，是在主要城市持续量已经触底了。

中指研究院对二手房也进行了分析，上半年二手房成交量出现了比较大的下降，但是有一点现象它的降幅是小于新房的，2007年到今年上半年二手房跟整个新房的成交套数的比值的情况可以看到，北京是持续的在上升，中间的线是1，其他都超过了1，北京今年上半年的二手房的成家套数和新房比例是2.4，上海是1.7，只要在横坐标线之上的柱状图都是大于1的，可以看到北京、上海、深圳和广州这四个一线城市全部是二手房的成交的量比值跟新房成交量比值都是属于大于1的。所以由于市场二手房供应量越来越大，所以从成交总量角度来说它对于之前的同比它的降幅就小，实际与供应量不断的提升有很大的关系。

从新政之前和新政之后的批准上市的面积重点城分析可以看到，八个重点城市批准上市的面积都是5月和6月累积数都是小于3月和4月的，其中深圳、苏州和重庆的降幅是超过或者接近40%。重庆、成都，从累积量看的话，刚刚说新政前后，如果从累积量看的话，重庆、成都、北京批准上市的应该与去年持平的，上海和其他四个城市是下降的。所以从这个图表可以看到，就是说我们上半年的累计批准上市的，八个重点城市有四个城市跟之前一样，但是新政前后两个月批准上市量都是在下降，都是在萎缩。由于这个情况我们把同期成交的数和同期批准的数做了一个比值分析，我们叫当期销售比，从这个看我们2010年上半年主要的城市已经销售比都是小于1的，在横坐标之下的全是小于1的，但是这个数字在09年时候销售比全部是大于1的，都是在横坐标之上。这个表明整个上半年，是在新政之后这两个月市场的消化速度是大幅度的在下降。同时鉴于我们对累积的可售面积做了一个分析，可以看到累积的可售面积对我们市场影响还是挺大的，可以看到在07年减少，08年提升，09年又减少，现在可以看到这条线又在往上升了。从周期来看的话，市场存量的房子用多少时间可以消化掉，我们也算了一个数，这个还没敢按当期的，就是按过去几个月平均数算的，像北京、武汉它的周期已经超过了十个月，北京去年年底的时候我们当时整个的周期都是低于五个月的，现在已经超过了十个月。而其他的像杭州、南京、青岛是接近十个月。所以从数量上来说的话，像杭州的周期相对于去年年底是上升了大概十六个月，北京是上升了五个月，重庆也是上升了一个月。这是整个成交量的情况和市场供求对比的关系。

中指研究院发布了百城价格指数，从这个价格的情况来看的话，6月份做的一百个城市价格指数，一百个城市价格环比上涨了3.5%，其中80个城市上涨了，20个城市环比是下降了。从价格的数的分布来看，有16个城市住宅的均价是超过了一万块钱，11个城市均价是在8千-1万块钱之前，20个城市均价在6千-8千块钱，41个城市均价是在4千-6千块钱，有12个城市6月份成交均价是低于4块钱。这是整体价格的分布。我们这十大城市，我们主要指北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、重庆、武汉，这十个城市整体的六月份的价格是环比上涨了0.69，整体上涨水平是高于其他城市的。从同比来算的话，这些城市上涨了61.72%。从同比的情况来看其中7个城市涨幅是超过50%的，三个城市是介于20%-40%之间，为什么会有这么大幅度？大家知道去年上半年，是主要城市价格还处于低位的水平，真正房价上涨是去年下半年一直到今年新政以前，所以从这两个数字对比可以看出，我们在去年年底以来到今年年初，我们主要城市的房价确实出现了上涨过快的现象。

按6月份的均价变化可以看到涨幅前二十的城市，兰州排在，在六月份环比来说涨幅排在。前十位的城市平均涨幅基本在2%以上。跌幅的前二十位城市，中山是排在，是负的10.5%，这是六月份环比的价格。从这个数字我们也可以看到在跌幅里面前十位的城市直辖市和省会城市占了7个，11-20位只有北京和深圳为一线城市，其他八个城市全都是二三线城市。这是跌幅的水平。住宅均价前十位的城市我们上海是位列。

中指研究院同时也把价位的楼盘做了一个排列，上海汤臣一品六月份是14万/平米，位居首位，北京楼盘大概12万/平方米。这是十大主要城市价格的环比和同比的情况。可以看到我们把环比这主要十个城市，涨幅是广州，其次是南京，天津、深圳和北京是降的，其中天津降幅的。从同比的情况来看的话，我刚才说平均水平上涨了61.72%。我们可以看一下这些城市的像武汉是上涨了，就是的是武汉市，同比上涨了27%，的是北京,是79.37%。这个是整个的十个城市的同比和环比的价格的情况。

从06年到07年到08一直到现在整个的主要的，这是五个城市新房成交均价的一个变化情况，可以看到这些年来确确实实城市价格一直在持续的在往上涨，在新政出台前1-3月份已经达到了高峰的阶段，现在从五六月份来看城市的价格已经逐步的趋稳。甚至有一些城市我们看一下，有些城市已经出现了成交均价出现了下降。可以看一下这个整体的情况。

这个是中指研究院做的十二个城市的，也是历年以来的租房指数的整体的价格指数。刚才我说的一百个城市用的是价格，这个是指数，基于各种模型修整的指数。可以看到这十二个城市都是在往上涨的，确实到今年年初达到比较极端的，现在有一些城市开始有调整。这是二手房指数情况，二手房一般相对于，从这个图我们也做对比分析之后，发现二手房与新房相比它每次都是先行半步，从这个指数的图形来看的话，它五六月份，有些城市是涨幅在持续回落，有些城市是出现一定程度的下降，这是二手房的整个价格的情况。

每个季度消费者的调查，主要是跟踪市场消费者的一些购房意向和其他随着市场的变化的情绪性变化的因素，几乎每个季度我们都会跟随购房团及在一些主要楼盘的现场，以及在网上做一些购房者购房意向调查。从一二季度调查情况来看，二季度是超过60%的人认为房价会下跌。消费者意识其实对整个市场也是会有一些影响的，而一季度这个数字只有30%，认为房价会上涨的购房者是34%，所以从这点可以看到确确实实现在消费者观望情绪还是比较浓厚的，而且对未来房价预期大部分认为会有所下降。从购房意愿来说的话，一季度当时有17.5%的人认为要加紧购房，现在这个数字在二季度缩了一半，只有8.3%。延迟购房的比例是一季度是15.3%，而二季度上升到20.9%，从这个数字可以看到大家其实对目前市场观望情绪还是很浓厚的。

从企业的策略情况来看。在5月份之后，就是除了刚才上面那条线是绿城的线，下面这几个企业的线基本，像万科，还有富力，恒大，它们在新政以后全是下行的。