上海商业地产存量大前景堪忧
2010-07-15 14:52:00 房天下产业网 来源：中指研究院 上海分院
4月17日“最严厉”新政的出台使得住宅市场5月份的成交量大幅下跌了近七成，6月份这种低迷的情势继续蔓延，零成交楼盘不断出现。新政的出台同样波及到商办物业，5月份商业用房和写字楼交易量分别为23.1万平方米、8.3万平方米，环比分别下降10.1%和57.8%，6月份，商业用房成交面积继续走低，交易量为19.7万方，环比下跌14.6%，写字楼市场则回调至10.9万平方米。
从历年的走势来看，如2005-2006年调控周期，上海住宅交易量连续两年回落，从2004年的3059.5万平方米下降到2006年的2615.5万平方米，累计减少14.5%；而同期商铺和写字楼交易面积却分别增长了64.1%和73.4%，进入复苏期，并开启了海外资本的收购热潮。2008年，市场在调控下再次遇冷，商铺和写字楼却没有延续05、06年背道而驰的“替代效应”，同比交易量出现了下滑。从整个商业地产的走势及宏观经济运行来看，中指研究院认为商业和写字楼市场已经结束前4个月的上升通道，进入新一轮的下行通道，但其降幅会明显小于住宅市场。
图： 2009年-2010年上海商用物业交易量走势图
数据来源：中房指数系统
图：2005-2009年上海住宅与商用物业交易量同期走势
数据来源：中房指数系统
这次新政政策的出台给了商业地产一个更为公平、更受关注的机会，但商办市场目前供应过剩的问题较为突出，上海商业物业目前的存量在600万方左右，按照每年250万方的去化速度，不算新增供应量，也需要两年多的时间去化，而写字楼市场目前的存量在350方左右，按每年170万方左右的去化速度，也需要两年的时间。因此，者在选择商业项目时一定要谨慎，切勿盲目跟风。
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