2010年7月12日，2010上半年中国房地产市场总结暨下半年发展趋势论坛在北京隆重召开，莫天全、黄瑜、秦虹、任志强、肖劲、李贵斌、陈顺等重量级嘉宾到场并做精彩发言。现场分析及预测了2010年房地产市场发展形势，并对新政执行效果进行了全面的评估。

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以下为北京华远地产公司董事长任志强先生演讲：

北京市华远地产公司董事长任志强演讲视频

北京市华远地产公司董事长任志强先生

中国房地产指数研究报告发得晚了一点，今天国家总局已经公布了房地产市场的相关数据了，那么中房指数的数据可能和他们的数据略有点差异，首先是样本有差异，咱们是用70个城市为指标，他们用了100个城市，可能样本上有差异，再有可能计算方法上也有差异，所以出现了上涨幅度和环比上涨情况不太相符的数据情况。

每个人都可能对自己的数据有一个不同的理解方式，所以在分析结果的时候可能也不太一样，这两天报纸上出现的是银行放款第三方住房的信贷，和要放宽对房地产市场的调控，很多媒体都把它放在前头，也有说国资委让央企开始购买土地，反正网上说什么的都有，从今天统计局公布的数据来看，6月份房地产的增长仍然保持得很高，刚才秦主任说38.2%是的，6月份好像是38.4的，比5月份还高了，那么这个增长，在4月份的时候，曾经出现了环比下降3.82%，但是5、6月份又保持高增长，已经完成的1.5万多亿，开工总面积超过30万平方米，在市面积总体也是在增长，土地购置也是在增长，这个是刚才中房的统计是一样的，都是在增长。

从价格的变化上来看，由于去年的因素，前低而后高，所以同比的增幅在6月份仍然保持了一个11.4的高比例，环比按照国家统计局是下降了0.1%。最典型的实际上是不同城市里出现的情况，发生了很大变化，4月份当月，70个城市里头，房价指数低于100的指数只有三亚，因为三亚在春节期间的高增长，所以在政策出台之后很快就出现了下滑。但到5月份的时候，已经有12个城市的房价指数低于100，到6月份这个比例在扩大，已经扩大到了28个城市。说明政策的出台以后，对于一线城市或者说对于重点城市的价格影响还是很大的，所以就像秦主任刚才所说的，调控政策已经实现了它预定的目标，或者已经显现了它的价格。

二手房市场变化更大，在4月份调控政策出台的当月，大概只有6个城市价格指数低于100，到上个月是变成26个，这个月在继续扩大，扩大到31个城市，对于一手房和二手房价格指数低于100的城市在逐步扩大，这个扩大的趋势说明在销售下降的时候，价格趋势还是明显的。那么从这个月的到位资金来看，6月份增长接近45.8%，这个速度仍然是很快的，上个月大概有1.3万亿的现金流，这个月也不少于1万亿，并没有看到看法上因为现金流紧张而导致的迫不得已的资金断裂或者是价格下降的趋势。应该说还保持一个可以让继续增长的一段时间的这么一个现金流。这是我们看到新公布的6月份增长数据的情况，这里面可能说明这么两个问题，一个是今天他们公布的100个城市价格调查有关系，就是我们销售的价格被控制了，所以住房的销售下降了幅度是比较大，为什么，在他们的统计中可以看到，我们价格比较高的城市中，下降幅度是巨大的，那么当我们把的价格看掉以后，最后发现平均价格一定是下降的，因为的价格房子会把平均价格往上拉，那么的价格房子卖得越少的话，平均价格就越低，所以从统计数据来看，尽管很多城市低于100，主要原因可能是来自高价房的销售量巨减，普遍商品房的销售量巨增，这样环境只能看到很低的降幅，但是核心城市低于的现象会持续增长。

第二个变化就是上半年的基数里头，我们可以看到同比增长还是涨的，那么普遍老百姓不太理解，或者媒体经常说我们同比增长了11.4%，因为去年在上半年的价格主要增长幅度是在6月份以后，是一个前头低、喉头高的增长过程，那么当去年12月份的价格，挪到今年来的时候，就会发现它和去年1月份的同比即使没长也会有很高的增长，所以后几个月我们关注的是环比的价格是增还是减，虽然只有很小的涨或降的差别，但是这里头就充分说明了这个月和上个月的价格，我们用中国房地产价格指数来看，就是低于100和上个月相比是下降。

第二个就是与销售增幅的因素，也同样存在一个去年基数统计中的前低后高问题，我们去年的一季度增长是1点几，2月份是6点几，所以这个增长是低的，那么今年就可以体现出来在二季度的时候保持一个同期，或者很长周期中没有的增长幅度，但是从值上来看，还很难衡量它增长幅度确实有这么高。确实很高，因为将近2万亿，我们去年一共才完成将近3万亿的，所以超过去年一半以上的额，但是其中有一个变化，就是在土地中所的占比重5月份是增长，6月份也是增加的，当前期指标增加以后，一定要保证后期有大量的投入，才能影响市场变化，前面说这些数据显示一个什么问题，我想可能说明这样几个问题。

个就是没有下降，意味着大家所担心，因为房地产的调控政策对房地产市场产生影响，而影响到中国宏观经济的因素到目前为止还没有出现，原来很多人预测因为国十条的出现，会导致下降，我们今年固定资产的增速只有25左右，去年这个指数在高的时候达到33左右，这和去年相比是有下降的，而且幅度很大，要差到7-8个点。如果房地产不是36，不是38，这是高速增长的话，那么我们可能固定资产的规模就会下降到20%以下，这样就会对固定资产或者中国的宏观经济整体产生巨大影响，但是到目前为止我们可以看到，房地产没有因为国十条而受到对的急剧下滑的影响，反而是过去的4万亿，或者说4万亿之外的工业和其他速度在下降，比如说我们工业增加值已经出现下滑，而这个下滑也说明对于工业的或者第二产业的是在下降，所以在这个里头看到，很多媒体预测国十条造成房地产下降，为中国宏观经济拖后腿，起码到现在为止没有看到。

或者我们担心当宏观调控政策出台的时候，房地产会下滑，或者供应会减弱，这样的话当下一轮政策放开的时候，就可能会出现更加严重的供不应求和价格的迅速反弹，确实这是我们市场中一直担心的问题，但从目前的情况看，至少6月份的情况看，供求关系是在逐步缓解。我们在去年预测到，今年下半年是供给高速增长的过程，就是8月份以后，市场的供应量会增加，当然国十条出台以后，可能会推延，因为有可能有人推迟开盘时间，这是有可能的。我们也担心4月份出台以后，开发商再缩减，那么在下一期的，或者在明年年初出现供求关系恶化，引发价格上涨，但是这个担心目前来看还没有这么研究。

第三个情况是库存和空置的增加，6月份的报告中增加了11.41，这个速度是快，我们所说的库存空置是指新建商品房没有卖出去的空置，是统计局的空置，而不是市场上存量房的空置。北京在新政出台之前大概不到4万套的在售项目，现在已经增加到了10万套，这个增长幅度是飞速的，我们去年高峰期的时候，大概一个月销售1.8万套，4万套也就是2个月的销售量，但是现在的销售量计算可能就是10个月的销售量，但是还没有到最严重的2008年的情况，2008年底北京的库存是14万多，接近于15万，所以从目前情况看，还没有出现这种情况，我们看到总的销售面积还是增长的，而不是下降的。

第四个统计数据可以看到，我们的政策变化，也许还会继续，至少6月份的数据可以让管理层放心地说，我们还可以继续现有的政策，不要期待它会说影响宏观经济，我要放松或者等等，这个政策可能会延续相当长的时间，就是因为只要开发商保持了一个高速的增长，地能卖得出去，房子有人再买，绝不会去轻易房企对房地产市场的宏观调控，我觉得媒体上，现在有点过度了，我前面说这些特征，媒体所说的这些，或者说有些同行的判断可能数据不支撑。那么倒过来说，就是政策的预期是什么，我们从国十条看，政策的预期还是希望部遏制分城市的房价过快上涨，那么从现在看应该说已经达到了预期的目标，就是这些城市的房价已经没有过快上涨，而且还有下滑，但是下滑到什么程度达到目标，文件上没有说，我们也不知道，所以这个可能是我们目前政策不灵对市场产生影响的重大因素，我们不知道，或者也没有人知道，还会降到什么时候才到完整程度，我个人认为我们的政策不会也不可能轻易放松。

那么倒过来说，这些数据反映的问题是什么，个问题就是我们可以看看，本来我们国十条的政策，是为了抑制在部分房价过高的地区，担心房价上涨过快，现在做到了，但是这些地区的供应有没有改善了，没有，伤害到目前为止库存仍然是500多万，过去的时候一个月卖290万的房子，但是目前仍然没有大量增加库存，所以数据上看不出来。那么原因是什么，原因就是我们刚才中房介绍的情况里头，黄主任刚刚介绍中强调，我们明显看到今年上半年里头，土地供应在二三线城市是加大的，但是在一线城市里头土地供应量没有增加，这意味着什么，意味着我刚才前面所说的，可能后期的供求关系会缓解的，恰恰是那些本来房价就不高的地区，但是本来高的地区土地供应量没有增加，下一期可能会继续出现高房架，从土地的议几程度来看，今年确实降低了，比去年同期的增幅降低，但是不是值就降低了，不一定，因为起拍价提高了，是按照去年的预期提高了今年的起拍价，但是议价幅度是在降低的。而房价低的地区土地供应量增加，房价高的地区土地供应量没有增加，这就出现另外一个问题，我们的土地部门预计今年要18万公顷的土地供应，当然这里头包括了保障房和商品房，我不认为这是很多的数字，因为很多媒体错误的理解了去年的供应数字，去年是30.19万公顷，比今年要多，但是大量的不是给了开发商，开发商只拿到了3万公顷，所以这18.6万公顷里面我们不知道，所以真正能落到开发商手里有多少土地，我们还不知道。

下半年还会出现一个问题，当计划的中土地可以向市场供应的时候，是不是这个地还会有人买，这是一个问题，起码从一线城市里看，我们的目标没有达到，也就是说国十条真正要解决的目标，是要解决房价上涨过快，供求关系恶化的情况，那么从这一点来看，我们认为国十条完全是失败的，没有达到任何的目标，就是说这些地区的房价没有得到改善，下一步能不能大家改善，我们不知道。如果这部分地区土地供应如计划一样加大的话，也许就和的普遍情况一下，供应量的短缺问题不会再出现，但是起码到目前为止，高房价地区的供应短缺仍然是现实的，所以下一步可能出现的供求恶化，从数据上看是会继续的。

第二个问题，销售在继续下滑，库存在继续增加，下滑的速度还在加速，从统计中看，4月份在新政出台的时候没有显现得很清楚，5月份开始出现下滑，而6月份下滑的速度大于5月份，这说明继续下滑的趋势，那么这个趋势会延续到什么程度，我们不知道，也可能7月份、8月份还在下滑，如果再下滑会出现什么，就会出现现金流的紧张，至少今天可以看到的，股市上的再融资受到了巨大的影响，比如说万科，准备再融资110个亿，但是国土不给出的文件是说你不能再融资，因为你违规、违约，原因是因为万科收购了一些已经烂了十年、八年的楼盘，当然用股权收购的时候，这个公司名字没改，这个楼盘就变成了存地十年、八年，就有了代人受过的情况，所以类似的情况同样发生在很多企业，比如说招商、保利，所以批25家企业，只有3家不的企业通过了，剩下23家都被否决了。那么我们希望市场的信托，那么银监会最后下了通知，行企合作要加强，筑建部也在调查信托等等一些情况，似乎也在关注这个大盘子。那么如果持续地销售下滑，就很难说我们的还能不能持续，我不认为一定会出现现金流的问题，因为在预定的计划中可能会减少会缓解现金流，我们通常提的现金流，是已经完成的项目必须开发建设所需的资金，所以它可以把今年的现金流往后挪，所以简单用已经开发的项目计算现金流可能不太准确。

第三个问题就是政策的滞后效应应该，可能会在第三季度更多体现出来，因为至少一二三月份的销售增长，让一部分开发商的现金流很充裕，所以他们还有钱去买地，但是如果5、6或者7、8这一部分的滞后效应产生了，销售的下滑的话，也可能在后期出现下滑的影响，这种下滑的影响6月份的报表没有说明，但是以后可能会出现这种情况。那么另外一个情况就是，下半年的市场供给会增加，竞争会更加加剧，就我们统计出来的在市面积比较高，在8月份以后就会有大量新盘入市，因为这些项目已经投入了70%-80%的资金，如果这部分资金不能在销售中回笼的话，会对市场有影响，所以下半年如果新增加大的话，价格变化就会加剧，上半年价格坚挺是因为竞争压力少，下半年的竞争压力会加大，这种变化随着时间的推移可能会愈演愈烈。那么我们担心的如果价格发生了变化，有些城市可能下降5%就有人买，有些城市可能下降20%还是没有人买，这都很难预料。

因此在许多城市里头，可能会出现价格仍然处于继续上涨的过程，而另外一部分城市，两极分化开始加剧，会出现价格激烈竞争中的下降，我们没有做到100个城市的详细分析情况，但是我们知道总的趋势一定是下半年的供应量会增加，对价格的影响会陆陆续续加大，会在竞争中表现得更加充分。那么倒过来，就是下降了以后，销售是不是能够回升，如果三季度的价格下降导致销售回升的话是好事，对现金流的收回，对开发商的加大都是好事，但如果消费者不买账就会出现更加严重的问题，这个问题可能会从开发商身上转移到地方政府身上，我们的开发商去年购置了大量的土地，所以很多城市都开发了大量的土地，这个钱投进去了，那么预定要收回这些已经有的的话，是按照去年的高位低价来计算的，但是今年如果房价销售和其他方面的因素都下跌的时候，这个地可能价格很低，那他就亏了，这样对他的融资平台和准备的项目来说，就会出现巨大的难度，那么可能出现地方政府我们就捂地，等到价格合理的时候再把这些土地拿出来供应，这样的话18.6万公顷土地的供应量，能不能完成还是一个未知数。在多方的博弈过程中，一定有得有失。

但是至少到目前为止，新政的出台并没有影响我国的宏观经济，所以调控的政策，不会有更改，谢谢大家。