2003年国务院颁布实施、2007年修订的《物业管理条例》和2007年国家施行的《物权法》,明确了物业管理的法律地位,规范和促进了物业管理发展。近年来,随着经济社会的发展和我省城镇化快速推进,物业管理作为一个全新行业,正在快速发展,但与此相关的《物业管理条例》滞后于这一形势。为进一步规范我省物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,促进社会和谐,很有必要在遵守上位法的基础上,结合我省实际,制定《贵州省物业管理条例》。

据介绍,贵州省物业管理条例事关社会各方面的利益,与城市居民的生活密切相关。因此,我省对出台贵州省物业管理条例草案相当重视和慎重,在起草和审议过程,多次进行调研,召开座谈会,在媒体上公布,公开征求社会的意见,反复修改。充分体现了民主立法、科学立法和开门立法。

省法制委员会副主任委员张卫华告诉记者,物业管理涉及城市里作为业主的千家万户、物业服务企业和其他管理人的利益,社会各界关注度相当高。提交省十一届常委会第十五次会议审议的《条例(草案)》是二审,准备在广泛吸纳社会各界的意见基础上进行修改,然后再提交省常委会三审,这在我省是第二次。一般的条例是二审就可以通过,由此可见省常委会对出台《条例(草案)》的高度重视和慎重。

委托社会力量起草

2008年5月,省政府法制办等部门委托贵州大学起草《贵州省物业管理条例(草案)》,这是我省个委托社会力量起草地方性法规草案文本,也是国内大学首次接受机关委托起草省级地方性法规草案文本,是我省法制建设进程中的一次创新。借鉴国内许多先进省市的经验,贵州大学起草的草案规范,切合实际,可操作性强。

2009年9月省政府第19次常务会议,审议并原则通过《贵州省物业管理条例(草案)》,并根据会议意见作进一步修改完善后,提请省常委会审议。

当年11月,省十一届常委会第十一次会议对《贵州省物业管理条例(草案)》进行了次审议后。省常委会法工委召开了有省财经委、省政府法制办、省住房和城乡建设厅参加的会议,根据省财经委的审议意见和常委会组成人员的审议意见,形成了《条例草案(征求意见稿)》, 在省常委会网站上公布文本公开征求意见等方式,广泛征求了全省各级常委会、省常委会各地区工作委员会及社会公众的意见,到征求意见结束,共有50家单位反馈了意见,其中有21家单位提出了具体修改意见。

讨论热点反复修改

2010年4月,省常委会法制委员会召开座谈会,分别听取了10家物业服务企业、10家业主委员会主任和业主代表的意见和建议。省常委会副主任傅传耀带队到贵阳市调研,听取该市有关专门委员会、市政府有关主管部门、街道办事处、社区居委会和部分物业企业、业主委员会主任、业主代表的意见和建议。省常委会法工委召开了有省财经委、省政府法制办、省住房和城乡建设厅参加的会议,对征集到的意见逐条进行了讨论,形成了《条例草案(讨论修改稿)》。

省十一届常委会第十五次会议分组审议的场面热烈。关于装修保证金,常委会组成人员认为,从规范管理的角度出发,应该收装修保证金,收取的保证金不应属于物管公司,要全面考虑业主合法权益的维护、资金的管理安全和物管公司的管理需求问题,对个别违反管理规定的业主要有约束力,但要对资金的管理使用作出规定。关于维修资金问题,大家认为,从物业管理的需求来看,应该收维修资金,但法规需对资金的收取、管理、使用问题作出明确规定。

目前资金的审批程序过于繁琐和复杂,不能及时解决维修问题,建议对主管部门管理资金的方式和责任作出明确规定,解决使用难问题。有委员举例说,如经常碰到的小区电梯坏了因申请维修资金程序和时间复杂而不能得到及时维修现象,影响业主的出行。

面对纠纷期盼法律规范

“某某城,天堂还是地狱?”这是一位网友在网上的调侃,言辞虽有些激愤,但也道出了业主和物管公司的矛盾。在贵阳某会计公司上班的吴女士就是该楼盘的业主,说起和物管公司的种种,连连摇头和叹气。

“一连20多天,我一提起回家就害怕,为啥?我家住24楼呐,物管公司有本事把电梯停了。”事情的发展大致是位于贵阳的该楼盘在房屋还没有买出或租出去的早期,物业公司为了尽快将楼盘炒热,大力地推销房子,于是招商引资来了很多家酒吧。没曾想到的是短短两年不到这片楼盘热了起来,楼中的酒吧生意也极为火爆。但火爆的生意却让住户们苦不堪言,噪声扰民不说深夜两三点钟窗外还在灯红酒绿,电梯的使用率也因为超高而频繁故障。

“终于有一天,电梯因为漏水而彻底地停开了,有的说是有意见的业主故意使坏,有的说是物管公司为了逼走酒吧而使出的‘绝招’,而我们作为普通住户不想去管这么多,只是觉得我们作为业主,也交纳了相应物管费,可电梯一停就是20多天,我们的权益谁来维护?”吴女士义愤的话语中,记者感受到她们对该楼盘物管的不满。

其实物业管理企业服务质量的好与坏,直接影响着业主家居生活的方方面面,近年来,我省一些城市物管企业与业主之间纠纷不断,甚至闹上法院的事也时有发生。纠纷的背后往往牵扯着业主、开发商、物业三方错综复杂的关系。

家住贵阳外环路上的陈先生也为这事没少和小区物管和开发商生气,原来买房时房开商承诺为小区会所的临街那头,后来不知怎么就成了一家生意颇好的餐馆了,噪声、油烟不说,每天营门的食客们全把车辆停在了小区门口,严重影响了他们的正常生活。

为这事,陈先生找过都市报、找过百姓关注,可还是不了了之,在巨大的经济利益面前,陈先生说“搬不动”。“买房时就应该严格地规定相关物业的用途,不得随意改变。”这是他对即将出台的《物管条例》相关规定的建议。

而去年被省工商局查处并公布的十大消费者侵权案中,六盘水市红果镇某小区55户业主状告小区物业乱收费的案例高居其中。

根据业主的申诉,政府定价600元、429元的水电开户费,物管要收950元和1200元。此外,业主如要装修住房,还得先交每平方米10元的装修管理费,现已收取水表开户费90524元,电开户费81972元,装修管理费163997元。结果工商部门调解物业服务公司退还向业主收取的装修管理费和多收取的水电开户费。

物管费用到底该怎样收?在小区内停车被挂擦去找谁?谁来维护业主的权益?……人们期盼着我省即将出台的《物管条例》能够切实维护消费者的合法权益。

各方争论热点“聚焦”

能否开通电梯维修“绿色通道”

不少读者见到公告后,踊跃打电话咨询或提出意见或建议。家住在电梯房一楼的李女士在电话中说,像他们这样的业主基本不使用电梯,可不可以不交电梯费。

刘先生结合生活中碰到的现实问题举例说,住电梯房的业主会常碰到电梯坏的“烦恼”,而维修资金的申请使用需要一定的程序和手续,这给住高楼的业主,尤其是家有老人和幼儿的业主出门和回家带来极大的不便。他建议在维修电梯等需急事急办的事情上能不能在维修资金使用上开通“绿色通道”。

装修保证金该不该收

多数业主赞同收取装修保证金,但他们提出,一些房开公司在签卖房合同时就收取装修保证金的做法不妥,应该在拿到钥匙时才交,装修完工后,物业管理公司验收未违规装修后及时退还业主。应明确规定物业管理公司以种种理由克扣业主保证金和不确定返还期限行为的发生。不少物业管理公司的人士认为,收取装修保证金才能更好地规范管理小区,维护全体业主的共同利益。如果不交装修保证金,业主在装修中为一“家”之利,野蛮装修,造成严重隐患,影响邻居安全。一些业主则提出,一些物业管理公司往往会把处罚的装修保底金据为己有,变相成为他们的收入。应该加强,把处罚的装修保证金交给业主委员会统一使用,转成专项维修资金。对于挪用专项维修资金的单位和个人应当给予严惩,切实保证业主的权益。

物业管理费收多少

一些读者提出,一些物业管理公司在物业管理收费上随意性大,收费标准五花八门。他们抱怨交了高价却感受不到高水平的服务,业主的利益得不到维护。建议在《条例(草案)》中增加“物业管理收费标准”。省常委会法制工作委员会法规处相关工作人员解释:关于物业服务费收费问题,除了保障性住房前期物管收费实府指导价外,普通商品房物管服务市场是开放的,主要是通过招投标方式,尽量维护业主的利益,其物业服务费的具体计费方式和标准则由业主大会或全体业主与物业服务企业协商确定。

严管“住改商”

不少业主举例反映,住宅改门面,开餐厅、台球室,麻将室、酒吧、会所等“住改商”现象蔓延,噪音到深夜扰人无眠,油烟熏人呛人,污水四溢,垃圾成堆,人来人往安全没有保障……带来了安全、卫生、环境等社会问题。他们认为,条例应规定相关部门应对小区内“住改商”行为实行“一票否决”制度,或通过重罚等手段来刹住“住改商”行为,切实维护业主合法权益。

车位、车库能否出租、出售

条例草案规定,多于物业管理区域房屋套数和超过规划配置比例修建的车位、车库,在首先满足业主需要后可以出售给业主以外的其他人。黔东南州冠嘉物业服务有限公司的黄昌松建议去掉此款,因为随着生活水平的提高,业主家庭将会出现拥有第二、第三辆甚至更多的车,在满足业主现有需求时也应当考虑业主这一潜在需求;将物业管理区域内的车位、车库出售给业主以外的其他人,必将带来安全和管理等方面的系列问题。而金鹰物业也建议,为避免停车矛盾,应规定即便是多余的车位车库也不能出售。小区公共道路等公共部位进行停车的,还应将停车归入专项维修基金或约定的其他用途。

建立物业公司信用档案

一些读者认为,当前一些物业管理公司相对比较强势,重收费和管理,轻服务,小区内的安全防范工作较差。他们建议,为了切实维护业主委员会和业主的合法权益,有关部门应建立物业管理公司信用档案,对于有严重损害业主合法权益的公司,要红牌罚下,严惩其负责人。对于信用较差的公司进行公开曝光,并进行经济处罚。

加大物业管理条例宣传力度

在记者随机采访中,发现不少读者对于物业管理方面的知识知之甚少。一些读者认为,物管条例是关系千家万户的大事,有关部门要加大宣传力度,让每一个业主都了解法律知识,掌握了其中内容,更好保护自己的权益。

坚决清除违法建筑

有一些业主委员会负责人反映,他们小区碰到的难题就是违法建筑长期得不到治理。其中有的违法建筑就是房开商建的,有的是个别业主违规修建的。业主委员会和物管多次去找相关部门反映,可是就是得不到解决。

他们建议,有关部门得到举报后一定要及时前往小区调查违法建筑,不能一罚了事,让违法建筑变成“合法存在”,应坚决予以拆除,还小区一个“清爽”的生活环境。