以国务院2010年4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）为标志，今年房地产政策的目标从去年的鼓励市场交易和发展，转向控制、投机需求和价格增速，相关部委和地方性政策随之相应调整。现期的房地产政策可称为“调控房价的政策”。

【专题：2010年1-4月中国房地产政策满意度调查】

1.背景分析

1.1 调控房价政策的出台是建立在宏观经济形势趋好的基础之上

2010年一季度，宏观经济持续向好，GDP增长达到11.9%;工业企业利润和效益大幅增长;社会消费品零售总额和固定资产增长趋于稳定;民间累计增速自2009年以来首次超过国有及国有控股增速（21.1%），达到30.4%;出口增速（28.7%）回复到2007年的水平; 财政收入高速增长达34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3个百分点；市场信心逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。

图：2007年至2010年GDP季度走势

图：2009年至2010年出口情况月度走势

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

中国房地产动态政策设计研究组简介

  “中国房地产动态政策设计研究组”是由住房和城乡建设部政策研究、中指研究院联合发起组建的房地产政策研究机构。室设于中指研究院，负责研究组的日常管理，旨在：独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。
 

自成立以来，研究组已完成《2009年度中国房地产政策评估报告》、《2009年度中国房地产政策满意度调查》、《房地产业中长期发展动态模型对2010年房地产市场的预测》，研究成果得到相关部委、开发企业的广泛关注。

1.2 部分地区房地产市场的异常表现成为调控房价政策出台的直接诱因

由于2009年宽松货币政策的惯性作用和房地产开发回升滞后的双重原因，今年一季度房地产市场中游资充裕而供给短缺，房地产市场出现了淡季不淡的局面。表现在：一季度商品房销售面积的增长速度达到近年房地产市场发展同期增速35.8%，比之前各年同期增速还高出20多个百分点，市场供求失衡的局面进一步加剧。在成交量的推动下，地价和房价上涨趋势明显，今年一季度，70个大中城市居住用地交易价格同比平均上涨了30.5%，二手房价格同比平均上涨了9.5%。新建住房平均价格同比上涨了14%，其中，海口上涨了64.8%，广州上涨了20%，北京上涨了19%，深圳上涨了15%。需求再度旺盛，一季度，个人住房抵押贷款占商品房销售额比重相比去年末上升了10个百分点左右。是，在北京，楼面地价超出在售楼盘价格的“”出现，再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，带动了当地二手房交易的连锁毁约，企业不理性的行为开始出现，性和恐慌性购房比重加大，连夜排队、当日开盘当日售光的“日光盘”增多，市场上的恐慌和不满情绪上升。

图：2009年至2010年70个大中城市房屋销售价格涨幅月度走势

图：2007年至2010年主要监测城市地价水平涨幅季度走势

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

可以判断的是，如果放任资产价格的过度膨胀，不仅仅是普通居民购房的难度增加，更重要的是，将会导致全体民众对通胀预期的强化和对货币财富缩水的恐惧，直接影响社会稳定，调控房价的政策应势而生。

2. 政策特点

2.1 调控房价政策体现了供需双向调节、全方位管理的特点

从供给角度，政策通过增新量、调结构、挤存量三个方面加大供应量。

一是土地供应量猛增。2010年新增土地计划供应规模达到18.5公顷，同比增长1.4倍，将是历年供地水平的年份。

二是结构调整力度很大。2010年的住房用地供应计划中，小户型增多将使住房供应总套数增加。如廉租住房用地占4%，与去年实际供地相比增加472%;经济适用住房用地占9%，与去年实际供地相比增加79%;棚户区改造用地占20%;中小套型商品房计划供地超过8万公顷，占44%，仅此一项已超过2009年全年住宅用地供应完成总量（7.67万公顷）;大户型商品房计划供地4.2公顷，占23%，是2005-2008年间平均住宅用地实际供应总量的85% 。

表：2010年住房建设用地计划分类型供应总量

图：2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

三是通过加强税收管理和合同约定加快存量土地开发节奏，增大供应。政策规定对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目重点清算和稽查土地税。将住房建设开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

从需求角度，政策严格控制了性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高50%以上; 在范围内，提高了利用贷款购买第二套住房的认定标准，将以往的“是否为第二次贷款”改变为“家庭是否拥有第二套住房”，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使获利型购房的套利大缩减。

对市场各主体加强了管理的力度。对地方政府，强化了稳定房价和落实住房保障的责任，建立考核问责机制，并授权采取临时措施对非本地居民（不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的）购房实行限制贷款和限制购房数量的政策;对房地产开发企业，如果有土地闲置及炒地行为的，国土部门将限制其新购置土地，商业银行不得向其发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。对存在、囤积房源、哄抬房价等问题严重的房地产开发企业，要加大处罚力度，至止取消其经营资格;对购房者，严格规定了差别化购房的信贷政策，除首次购买90平方米以下的小户型外，首次购买大户型和购买多套住房的均不同程度地提高了贷款成本，甚至不贷款;此外，还储备了进一步控制性需求的税收政策。

此次政策从供需双向调节，进行全方位管理，设计周密，措施严厉，没有余地。

2.2 调控房价政策并未提高房地产开发企业自有资本金比例，支持企业顺利开发、增加房屋供给的政策意图明显

与此前紧缩性调控政策不同，此次控制房价政策在对性需求严格管理的同时，并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，政策层面支持加速开发、增加房屋有效供给。另外，政策没有涉及到商业地产，以2009年为例，额占30%、销售额占13%、竣工面积占18%的非住宅项目（楼和商业营业用房）将不会受到政策的影响，发展机会将更为有利。此外，通过加大政策性住房的供应力度，作为保证有效供给的重要方面，政策明确提出了2010年度保障性安居工程的建设目标，提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。

2.3 此次调控房价的政策对以往政策进行了重新调整或规定，具有明显的纠偏意义

一是加大了住房保障落实的力度，加速纠正以往保障性住房建设滞后的局面。政策提出：房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。城乡规划、房地产主管部门要积极国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

二是对“价高者得”的单一的土地拍卖政策进行完善，努力修正以往“”现象对房价上涨预期的影响。政策提出：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

三是对贷款购买第二套住房的界定标准重新明确，严格防止以往商业银行以无法判定第二套住房为由放宽贷款标准的行为。如政策明确规定，第二套住房界定标准为家庭，包括借款人、配偶及未成年子女。

3. 效果预期

3.1 调控房价政策在短期内即会形成供求关系和房价地价预期的转变，政策控制房价快速上涨的目标在年内将如期实现

如果按照目前的政策严格执行，购房的率将大大降低，性获利类需求将受到抑制，需求弹性较大的保值避险类需求和恐慌性购房需求将放缓入市，刚性较强的初次置业和改善性需求也会受影响而观望，如此，即使今年的供应量不能很快增加，仅是对需求方的约束，也会导致供求关系的变化。部分贷款比例较高、外来需求较多的城市在短期内即会形成供求关系的逆转，进而带动房价预期的转变，再进一步影响需求，最终至价格的调整。大致可以判断的是，成交量的下跌将引致价格的调整，新入市楼盘在需求下降预期下，会以低于在售楼盘的价格入市，的底线取决于土地的重置成本，即再购入土地的价格。而由于前期销售成本已收回和前期客户的影响，目前在售楼盘的价格调整幅度相对有限。二手房价格的调整幅度将主要依据所在区位的不同而差异较大。在土地供应量增大，土地融资条件趋严的情况下，可以预期，土地价格将明显回调。总之，政策控制房价快速上涨的目标在今年内将如期实现。

图：2010年来10大城市周度成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

3.2 市场供应前低后高的特点与调控房价政策相叠加将加大房价下行调整的压力，发展不平衡所致各地房地产市场冷热不均的情况将出现

虽然与2008年相比目前开发企业的资金较为充裕，似乎调价的压力不大，但不可忽视的是，调控需求政策将与房地产市场供应量主要在下半年释放相叠加，可以预期，房价向下调整的压力很大。与往年相比，今年市场供应前高后低的特征尤为突出，主要原因是，2009年12个月中有9个月新开工面积是负增长，第四季度后新开工面积增速加快。今年一季度住宅新开工面积2.6亿平方米，同比增速为62.7%，即使扣除去年同期的负增长，其增速也处于历年高位，这些新开工项目绝大多数将在下半年开盘销售。加之，政策出台之后，部分预计今年4月底或5月开盘的项目也将推迟开盘，预计6月后，住宅市场将面临集中供应期，新售房屋价格必然下行调整，性需求占比较大、的城市将更为明显，地区性差异将显现。由于发展不平衡，各地房地产市场冷热不均的情况将出现。

图：主要城市2007年-2010年1-3月购房率对比

图：新政出台前后主要城市成交面积变化

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

3.3在增加购房贷款成本的同时，客观上将延迟部分改善性需求的实现

政策对首次购买90平方米以下的住房政策没有改变，仍可享受两成首付和7折贷款利率。但对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，是，中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的进入门槛和成本，将延迟部分改善性住房需求的实现，其影响不容低估。

3.4 政策执行力度和宏观因素变化仍是分析政策效果的前置条件

首先，商业银行对严格的信贷政策措施能否真正全面执行。无论是首次购买90平方米以下住房的信贷优惠，还是对购买第二套及以上住房的信贷收紧，信贷政策的执行主体是商业银行，政策效果在很大程度上取决于商业银行是否严格执策。

其次，较快形成土地的有效供给能否如期实现。增加土地有效供给是本轮调控成功与否的重要方面。土地的有效供给取决于三方面：一是新增住房建设用地的计划落实并实施，这是切实增加总量供给的重要内容，也是调控政策较长期有效的关键；二是盘活存量用地能否实施，即加快处置闲置房地产用地，将收回的闲置土地优先用于普通住房建设；三是房地产企业是否保持购置土地开发的积极性，土地市场是否保持活跃有序。目前，这三方面的落实情况还有待进一步观察。

第三，宏观因素对房地产市场也将产生影响。一是今年货币政策对房地产市场仍有较大影响，虽然利率上涨的预期相对明确，但利率对房价的调整作用不宜估计过高，流动性对房价的影响仍然很大。二是需要密切关注通货膨胀的变化，这关系到居民对存款负利率的忍受程度，如果通货膨胀企，即使限制贷款，占GDP总量约80%的居民储蓄存款中流入房地产市场的部分也会随之增加。三是要看经济增长和居民收入提高的实际状况，随着收入水平提升，居民对住房的改善性需求的迫切程度不宜低估。支撑房地产市场需求的外部环境将依然强盛。

3.5 调控政策在控制房价上涨取得成效的同时，如有不慎也有可能导致企业“缩量保价”进而影响未来供应和牵连相关产业

面对市场需求的下降，开发企业对未来市场预期会发生变化，的观望心态也会加重，短期内“缩量保价”有可能再次会成为企业规避市场风险的选择。回想2008年出现的情形，住房市场需求在7月快速萎缩，导致土地购置面积增速同步下降，新开工面积和住房三个月后增速明显下降，与房地产关联的重要基础产业需求和建筑业就业也随之下降，直接影响到了经济增长。房地产开发的恢复增长出现在市场需求再次上升之后。为防止影响未来供应和牵连相关产业，今后一段时期，保护和鼓励开发的政策尤为重要。

图：2008年住房销售面积增速与土地购置面积增速、商品住宅新开工面积增速、住宅额增速变化月度走势

图：2005- 2009年城镇房地产开发总额占同期GDP比重走势

数据来源：国家统计局，中国房地产动态政策设计研究组综合整理

机遇和挑战总是相伴。今年市场上有充足的土地供应，将是企业获得相对低价土地的机会，但对房地产企业而言，今年注定是挑战大于机遇的一年;房价确是衡量房地产市场健康发展的重要指标之一，对调控政策而言，采取措施把不健康因素挤出市场十分必要，但更大的挑战是如何把握政策节奏，较长期地保持房地产业平稳持续发展，避免市场的大起大落。

中国房地产动态政策设计研究组简介

  “中国房地产动态政策设计研究组”是由住房和城乡建设部政策研究、中指研究院联合发起组建的房地产政策研究机构。室设于中指研究院，负责研究组的日常管理，旨在：独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。
 

自成立以来，研究组已完成《2009年度中国房地产政策评估报告》、《2009年度中国房地产政策满意度调查》、《房地产业中长期发展动态模型对2010年房地产市场的预测》，研究成果得到相关部委、开发企业的广泛关注。