搜房网讯 2010年4月20日“2010中国房地产百强企业研究成果发布暨天津房地产市场发展论坛”在天津君隆威斯汀酒店隆重举行。大会围绕“百强在津门”的核心主题，发布了2010中国房地产百强企业研究成果，并邀请到了天津房地产企业家们共聚一堂，交流与学习房地产项目经验，并与参会嘉宾一起探讨天津房地产市场未来发展，本次盛会全面提升了天津房地产行业的营销水平，促进了津门房地产企业的“理性成长”。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院常务副院长 黄瑜

10研究组是2002年由国务院发展研究企业研究所和房地产研究所以及中指研究院发起成立的，目标是致力于中国规模、实力最优的企业，进行系统的研究，之前是由国务院发展研究企业研究所所长和房地产研究所所长以及中指研究院院长做联席组长。2006年为了使研究成果向行业生产力转化，中国房地产协会也参与到百强企业研究。在此之后中国房地产协会的副会长也兼任 10研究组的联席组长。

10研究组主要的研究成员是发展研究以及中指研究院大概20多人专门从事房地产企业的研究，这些年来也取得了一系列的研究成果，包括从2004年-2010年百强企业研究成果，2003年-2009年上市公司研究成果，以及2004年-2010年策划代理企业研究成果等等。这些研究成果主要通过这个研究把行业规模大、业绩优的品牌企业发挥在行业中的示范效应，从而推动行业做强做大。和其他的研究不同的地方，主要是通过一些规模性的指标，一系列的系统研究指标，拿数据进行一个客观公正的说话。在数据上主要是基于中房指数系统近15年的数据积累，企业对外公开的一些数据，以及政府部门包括统计局、发改委及各地房管局系统的一系列数据，进行初步的筛选，然后要求筛选出的企业按照规范进行系统填报和交叉符合，有问题的企业或者有问题的数据，则要求企业通过提供金融会计师事务所审计的年报及税单进行再次符合，确认没有问题的数据才能进入系统数据库进行客观的研究和评价。

10的研究是把几方面的指标体系进行系统的设计，主要包括把规模性指标、营业性效益指标相结合，把成长理念及经营指标相结合，盈利能力和社会责任感等几个方面指标相结合设计指标体系。包括六个2级指标体系，盈利性、规模性、成长性、稳健性、社会效益等等，有27个主要指标进行系统的研究。

过去几年对房地产企业的经营情况是2009年的经营业绩进行系统的分析研究，有以下几个方面可供借鉴。

首先从销售业绩来看，百强企业的销售业绩在2009年取得了很好的成绩，整体的业绩大幅提升，百强企业的业绩也是普创新高，销售额达到9742亿，销售面积达到9877万平方米，同比销售额增长了99%，销售面积增长了77%，也是大幅度高于行业整体的增长水平。

从2009年百强企业整体的表现来看，应该说引领了中国房地产在2009年的发展，推动了市场整体的回暖，为“保8”做出了重要的贡献。京津地区实现了883亿的销售额，在百强企业的总额当中大概占了不到10%，同时京津地区大概有12个企业进入百强，其中8个在前30位的范围内，可想而知京津地区的企业在百强中的位置还是重要的。天房集团的销售额也是同比增长了5倍，津滨发展和贻成地产分别增长了3.48倍和1.95倍，势头的好。从市场份额上来看，2009年百强企业的市场份额达到了22.1%，相对于上一年提高了1.8个百分点。

从表上看，在过去的5年当中百强企业的市场份额在逐步提升，从这一点也体现了行业的集中度是在逐步加强的。综合实力10强的企业在行业中占到8.1%，上一年是7.4%，提高了0.7个百分点。京津地区前5位的百强企业突破了百亿，他们的市场份额也占到将近2%。

从规模性的指标来看，百强企业大幅度的增长，均值达到256.4亿，同比增长了40%，近5年来这些企业取得了37.7%的增长，翻了2番，净资产达到79.5亿，同比增长36.4%，从这一点来看也是百强企业呈现比较好的发展势头。京津地区的资产规模12家百强企业均值高于水平的。天房集团在上一年度当中总资产增长了40.6%，贻成地产增长了35.1%，可以看到百强企业天津企业在上一年度规模也是得到了很好的发展，是天房集团总资产规模突破了200亿大关。

从盈利上来看，整体百强企业盈利质量上也是面临新的挑战，尽管净利润在增长，但是毛利率在下降，净利润是由于销售额的增长，在上一年度中营业收入同比增长了40%，净利润增长了57.7%，但是毛利率均值在30%，相对于2008年下降了6.5%，毛利率在下降，但是净利润在增长。京津地区净利润的增长也是好于整体百强企业，净利润均值达到了10.1亿，同比增长了75%，高于整个百强企业均值的17个百分点。

京津地区百强企业总资产率的均值和净资产率的均值比百强企业整体均值要低，所以从这个方面也可以看到，确实京津地区的企业在2009年无论从整体的盈利情况来看盈利水平的增长也是好于整体百强企业的均值。

从成长性的指标来看，百强企业的销售面积同比增长了77%，收入同比增长36.1%，净利润增长了57.7%，是大大高于整体行业的平均水平。从新开工面积和整体数字增长来看，相对过去的两年以及整体行业，百强企业新开工的表现也好，也为2010年整体收入提供了很好的保障。在土地储备方面，百强企业土地储备的规划面积均值达到了955.3万平方米，同比增长35.2%，从结构上来看整体土地储备在二、三线城市的分布进一步加强。京津地区的百强企业销售面积增长53.1%，弱于整体水平的，整体收入的增长高于整体水平，这也是由于价格的增长所导致的。从土地储备的规模看，规划建筑面积京津地区百强企业均值646万平方米，比百强企业整体均值低309万平方米，天房集团、津滨发展在过去一年中销售面积的增长好，且增长了3.8倍，贻成地产增长了1.9倍最为显著。

从稳健性来看，百强企业整体能力在提高，2009年百强企业均值6.9亿元，经营性现金流百强数量上来看，2009年达到了81家，但是2007年比较好的年份只有47家，2008年46家，由此可见，整体百强企业现金流的状况得到明显的改善。从预收帐款上来看，2009年44.1亿元，比上年增长了81.4%，这是过去5年当中增幅的一个年份，京津地区2009年预收帐款的均值在46.6亿元，也是高于百强企业的均值。京津地区的百强企业在未来一年的业绩也会有比较好的保障。

从运营效率来看，百强企业整体的运营效率资产周转在加快，但是京津地区的企业需要提高，整体百强企业总资产的周转率、存货周转率都在提高，而且从存货的消化速度上来看，2009年相对2008年下降了4个月，京津地区的均值都比百强企业整体均值要低，所以区域企业的营运效率确确实实有待提高。

由此可见，开发企业百强企业良好的业绩离不开策划代理公司的努力，从2004年开始top10研究组就在做策划代理百强企业的研究，通过对策划代理企业百强企业的研究，也可以看到房地产行业的另外一面。这些代理公司整体业绩大幅度上涨，而且体现了一个“横强”的趋势，收入规模2009年平均是1.92亿元，同比增长了53.91%，也是创下了2006年以来的收入水平。代理收入主要是一手房销售占了80%，在1.92亿其中1.55亿是一手代理的收入，通过这种收入的增长，然后反算一下房地产销售额的增长，可以看到代理企业也为促进整个行业收入的增长作出了贡献。

从专业能力来看，策划代理公司整体的专业能力也是逐步提升。一手代理公司的销售额和销售面积分别增长了97.7%和18.49%，相对同比，增长水平显著。其中一手代理建筑面积超过400万平方米的企业大概占百强企业的41%，同比也是增长了5个百分点。

从图表可以了解到，2006年-2009年代理面积上400万平方米以上逐步增多，中间200万-300万平方米也是比较稳步的状态，越小的公司（100万以下公司）占的份额越少，这也表明策划代理公司也是呈行业逐步集中的趋势，好的企业得到越来越多的房地产开发公司的认同。

从发展布局上看，应该在逐步的向二三线城市扩张，根据研究，扩张的速度在逐步的加快，但是从整个份额占比来看，一线城市还是占收入的主流。从收入贡献的角度看，占了80%以上，所以通过中国房地产策划代理公司的状况，可以看到中国房地产发展分布的格局。

2009年以来，天津的策划代理百强企业有25家，相比2007年天津策划代理的竞争也越来越激烈，由于进入的企业越来越多，使得整体天津的项目水平以及整体行业的操作水平在逐步的提高。

在过去一年，无论是开发百强企业还是策划代理百强企业都得到了很好的发展，而且确实在业绩高增长和布局化加快的同时，带动了整个房地产的回暖，也为整个国民经济的稳步发展或者说“保8”的增长作出了突出的贡献。今年整个市场形势，是最近一周来陆续出台的相关政策，使得市场形势也发生了很大的变化，在此过程中企业应采取积极的防范措施，同时要从容应对，在2010年得以稳步的发展。

整个百强企业在天津的主要项目包括开发百强企业在天津的项目，总共有将近60个左右，这是系统里重要的样本项目，百强策划代理公司代理的项目大概有40多个，这是整体百强企业在天津的表现。

2010年一季度整体销售状况表现好的一个方面是百强企业卖的楼盘，同时也是百强策划代理公司代理的楼盘。