机构大举出逃地产股的背后

据大智慧超赢数据统计，最近7个交易日，地产板块连续资金净流出，累计净流出额超过62亿元。而本周一云南城投等个股资金的大肆流出，更将地产股遭机构抛售推至风口浪尖。

尽管本周二申万地产指数小涨0.26%，但提升动力明显不足。在经历了自上周以来的快速下跌之后，短期内地产板块能否止跌企稳成为市场关注的热点。

房价与股价关联度不高

近日，一线城市房价的疯涨与地产股疲弱的表现形成了鲜明对比。我们认为，从目前的形势来看，地产股的下跌更多是由政策调控的预期所致。3月份以来，随着对去年调控措施预期的释放，一些主要城市楼盘价格又出现了快速上涨的势头，北京、深圳等地更出现了报复性上涨。究其根本，主要还是供给不足、可售资源太少。但相对于房价的再度，地产股在此期间却跌跌不休。

近日压制房地产弹升的，主要是严打房地产的相关传闻，由此者神经再度紧绷。实际上，地产股从4月6日起就开始了持续向下的大跌态势，自4月6日到13日，申万地产股累计下跌了7.44%，成为牵制大盘向上的主要力量。

我们从历史走势来看，楼市价格与地产股表现并不存在显著的相关性。从趋势上看，地产股的变化要先于房价的变化。其中04年1月-05年2月可以当做特例除外，因为当时受经济环境的影响，地产价格出现了一个持续景气向上的阶段；而鉴于当时资本市场的整体形势，地产股一直疲弱，我们认为单就二者之间并不存在显著的线性关系，地产股除了与当时的市场形势关联外，更多还是要受行业政策和预期的影响。在目前紧缩预期加剧的情况下，地产股难言平稳向上。

房价高并不代表企业盈利高

从草根调研的情况来看，3月份大多数一线城市房价又开始了进一步的上涨，如果政府不采取果断的调控，开发商会否一直？我们认为，如果市场传闻的相关政策能够有效落实，房价上涨给开发商带来的将小于开发商成本增加的幅度。举例而言，100万平米的土地，按1亿元成交，若在目前每平米价格涨到2000元，土地重估价值为2亿元，假设期间缴税、建安费用等为3000万元，扣除项目为1.3亿元，项目为7000万元，应采取的税率为40%；而如果一个项目税率接近50%，很多开发商的动力将大为削弱。

从现行的情况看，土地税是一个已有税种，不需要再进行立法研究，如果进一步严格清算，则会有效改变地产商的投机行为，从而平衡市场秩序。

大肆出逃是否正常

目前房价仍在上扬，而房地产股却在预期影响之下急速下跌。在众多房地产公司估值进入历史较低水平的背景下，资金的大肆出逃又是否正常？

根据Wind资讯统计，4月6日至13日，性地产公司跌幅达9.59%，二三线城市地产公司跌幅为8.5%，主要业务在一线城市的小地产公司跌幅则更小，为6.55%。经历板块的整体下跌后，以13日收盘价算，“万保招金”为代表的性龙头地产公司的PNAV分别达到了-10%，-14.6%、-6.6%、-17%，以“云天星球”为代表的二三线地产公司PNAV分别为5.86%、-55.6%、-15.23%、19.9%。不论是一线大地产还是二三线地产公司，其估值均处于较低水平，应该已进入安全边际。

不过，由于受未来有可能出台更严厉的调控措施预期的影响，预计地产股下跌势头难以止住。据统计，4月6日以来，房地产板块累计流出资金202.1亿元，机构撤离的迹象明显，机构在行为上集体看空，说明未来地产股仍有下行的风险。

我们通过回顾05年以来地产行业调控措施对市场的影响发现，地产的调控政策确实会对地产行业形成打击。其中07年开始的紧缩政策，伴随着08年的全球金融危机，房地产市场进入了一个相对低谷时期。为遏制囤地和，银监会、国土资源部在07年分别出台了4项举措，在07年1月-2月期间，地产指数点与A股整体比，下降了27%；而4月份至今，申万地产板块对A股的整体表现下跌了7.6%，如果未来出台更为严厉的调控措施，则地产股大幅下跌的空间还会被打开。

从目前国内外的经济形势看，立即出台严厉调控地产的措施可能性也不大。首先，地产对于今年整体经济的走势发挥着重要的轴心作用，国家不可能通过严打地产而使经济增长熄火。其次，市场传闻的一些政策措施还需要一定的制定周期和试验，考虑到整体效应，初期不可能大范围推广。再次，虽然货币政策的大体方向仍未改变，在数量手段和其他操作上，货币当局可以通过渐进的措施或者引导预期的方式来影响地产市场。

集体悲观中或暗藏契机

在机构大肆出逃的阴影下，地产股是否会将跌进另一个泥潭？可以看到，今年以来，地产股整体处于低位横盘整理的态势，近日下跌势头有所加重，其中预期的不明朗是地产股头上挥之不去的利剑。而目前，部分城市房价的貌似在呼唤进一步的调控措施出台。不过，我们认为，这种调控反而是促使地产股在未来某个时间点掉头向上的动力，并非是彻底打压地产业的一种外力。

虽然地产股估值早已进入安全边际，但我们并不排除进一步向下的可能。鉴于政策出台及后市方向选择的不确定性，我们建议者对整个行业保持中性的态度。但对部分有业绩支撑及业务重点在二三线城市的二三线地产公司，可逢低少部分介入。尽管龙头地产公司在抵御整体行业风险的能力要大于区域重点公司，但在业绩的持续性及爆发力方面，二三线地产公司的更大；值得注意的是，业务重点在一线城市的中小地产公司将面临政策集中试点的整体性风险。如果经过部分调控预期的释放或市场的自发调整，预计二三线地产股的调整幅度可能会较小。