2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆胜利召开，现场发布了2010中国房地产百强企业研究成果，并与参会企业家一起探讨了资金解决之道、如何把握新的市场发展机会、怎样理解应对房地产发展新政等，现场地产大腕云集，“理性成长”“持有物业”已成为本次大会的热词。

【专题：2010中国房地产百强企业研究成果发布会】

演讲实录

张秋芳

——北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人

【主持人】感谢刘所长的演讲。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人张秋芳女士，有请张秋芳女士。

【张秋芳】尊敬的各位来宾大家上午好，今天由我代表研究组发表10研究报告，和策划代表研究报告。下面我们就看一下2009年呈现出哪些特点，销售业绩方面百强企业的业绩是独创新高的，同比分别增长了99%和77%75%的销售增长率。百强企业的销售额和销售面积是突出的，百强企业在2009年以更快的发展速度带领行业的发展。从数量分布来讲，销售额在50亿以上的企业占到了21%，万科绿地的销售面的达到了6万平米以上，由于当地的销售比不上一线的城市这些销售额不占。伴随销售业绩乐观增长，百强企业在2009年的销售额占到了22.1%，综合实力的10份额占到了8.1%。市场份额的提升速度更加显著。规模性方面2009年百强企业在2009实现了增长，近五年的年度符合增长率是37.7%，显示了良好的发展势头。发展这么快是有原因的，一个是09年的融资活跃推动了发展扩大。盈利性方面百强的盈利规模有大幅度的提升，增幅高达57.7%。这个主要有两个原因，一个是08年市场销售不畅，降低了价格，拉低了毛利率。所以分析发现百强企业在09年利润额的大幅增长主要是规模的扩大，百强企业在盈利方面仍有成长的空间。成长性方面，09年既是百强企业的盈利丰收年也是快速成长年。新开工面积在90.1万平方米，我们再来看反应百强企业的土地储备，达到了95.53万平方米，扭转了前两年土地储备下降的趋势。82%是二三线城市，此外我们选择的8家的代表百强企业，土地储备可以支撑开发年限，这八家的增长速度都在30%以上，依照可以开发年限有5家左右。企业的土地储备水平是总体适当的，土地储备比较充裕。稳定性方面，均值达到6.9亿元，另外一个原因是由于土地市场竞争在09年激烈，有很多的企业在土地资源方面遇到了困难，所以造成了这样的结果。负债率在09年是68%，流动率是2.08，这两个指标是基本趋于稳定的。美国的房地产企业占总资产比是42%，我国的只有19%，这就说明我国的现金流还有风险。百强企业的均值并不适合的百强企业，在我们的研究中发现还有低周转高存货的现象。社会责任方面，09年有关税收已经占到税收总额的11%，增长率达到了20.8，为地方的的保增长达到了目标。显示出百强企业更加承担责任。我们再来看一看策略代表的百强企业，经营面积方面同比增长了5.9%，增速是创下了新高。百强企业的平均净资产率基本上稳中有升的，影立得质量也得到了同步的提升。代理业务分析09年代理销售额分别达到了77.73%同比是提高的。策划面积均值同比增长了49.13。表明百强企业的业务实力也在不断增强。

最后再来看一下战略布局，一个是分布在一线城市，同时是加快推进。二三线城市的扩张趋势明显，我们总结一下09年的发展突出表现为业绩的高速增长和性加速的，目前房地产的政策环境已经有宽松回归常态，以及翻番市场调整风险，既要抓住市场的机遇，又要把握好节奏，实现更好的发展。希望通过我们的研究更加理性的发展，并通过企业的理性发展，实现长时间的稳定发展，谢谢大家。

策划代理部分内容：

2009年，策划代理百强企业平均实现营业收入1.92亿元，同比增长53.91%，增速创下2006年以来的新高，百强营业收入规模快速扩大。一手物业代理收入增长是推动年度营业收入规模快速上升的主要因素。2009年，百强企业实现净利润均值5923.07万元，同比增长63.23%，高于53.91%的营业收入增速，说明百强企业在收入规模快速扩张的同时，企业成本和费用控制能力增强，收入规模和盈利质量同步提升。2009年，百强企业平均净资产达51.19%，体现轻资产行业的；平均毛利率为66.13%，与2007、2008年的水平基本持平；平均净利润率为28.93%，同比增长6.82%，毛利率和净资产率趋于稳定的情况下净利润率出现较大幅度的上升，表明百强企业规模扩张中主营业务获利能力保持稳定，各项费用控制有效，为企业健康持续发展奠定了基础。

代理业务为百强企业整体规模和实力发展壮大奠定坚实的基础。2009年，百强企业一手物业代理销售额、销售面积增长率分别为97.73%、18.49%，同比显著提高。作为策划代理企业业务构成的重要组成部分，策划能力是证明企业专业能力的重要方面。2009年，百强企业策划业务延续自2005年以来的持续增长态势，策划收入均值达3104.14万元，同比增长13.93%；策划面积均值达1949.50万平方米，同比增长49.13%，平均策划项目个数近69个，同比增长19.48%。表明百强企业策划业务实力也在不断增强。

2009年，策划代理百强企业平均分公司数量近10个，同比增长24.79%，平均业务分布城市个数达到16个，改变了2007年、2008年的下降趋势。经过两年的发展，百强企业在规模实力、专业能力等方面均有了大幅提升，在2009年房地产市场快速发展的大环境下，百强企业强势发力，加速推进化布局，积极推进业务扩张战略，分公司个数与业务分布城市个数大幅增加。

总结部分内容：

开发百强与策划代理百强企业在2009年的发展，突出表现为“业绩的高增长”和“性扩张”的加速，为带动房地产市场回暖、国民经济“保八”增长做出突出贡献。目前，房地产市场的政策环境已经由宽松回归常态，无论开发百强还是策划代理百强，都要注意适应当前政策的调整，积极防范可能发生的市场调整风险。既要抓住市场机遇加速发展，又要科学规划成长速度，综合考虑企业成长规律、现有资源条件、财务安全要求、发展战略要求、行业竞争等方面的情况，把握好扩张的节奏，实现更为有序、稳健的发展。在此，感谢多年来为研究提供数据支持的广大房地产企业。希望通过我们的研究，推动房地产企业更加理性健康地发展，并通过企业的理性成长促进行业的长期繁荣稳定。