房天下产业网讯：中指研究院[微博]5月4日发布《2016年4月中国房地产政策跟踪报告》，4月百城住宅均价同环比继续上涨，沪深楼市成交量现回落。强调有序消化房地产库存，积极鼓励居民住房改善行动。去库存是供给侧改革要务，各地加快推进缓解库存压力。廊坊限购为环京周边楼市降温，热点城市跟进收紧调控。展望：加快完善户籍制度改革，助力库存有序去化。【下载报告】【更多报告】

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一、市场情况：百城住宅均价同环比继续上涨 沪深楼市成交量现回落

4月百城住宅均价：环比上涨1.45%，涨幅收窄；同比上涨8.98%，涨幅扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年4月，100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点，同比较去年同期上涨8.98%，涨幅较上月扩大1.57个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为21695元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅较上月收窄0.99个百分点；同比上涨14.42%，涨幅较上月扩大1.59个百分点。

4月一线城市成交回落，二三线城市成交继续攀升。本月一线城市成交量出现回落，周均成交92万平米，环比下降27%，同比增幅也降至6%，沪深限购加码下，两市同环比均出现明显下降，政策效果显著。二三线城市成交量则表现为继续增长，量持续上升，天津、南京、厦门、武汉、青岛、温州、惠州等热点二三线城市周均成交同比增幅均破百。

二、强调有序消化房地产库存 积极鼓励居民住房改善行动

政治局会议聚焦有序消化房地产库存。4月29日，中共政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。房地产去库存的工作基调明确定位为“有序消化”。区域性、结构性问题和差别化调控，是针对当前城市形势分化提出的举措，未来因城施策也将更具体、更细化。加快提高户籍人口城镇化率将是消化房地产库存的主要内在动力，未来户籍改革将继续加快。根据国家发改委规划司司长徐林4月19日在新闻发布会上透露，今年首要任务是使省市都出台具体落实国务院户籍制度改革的做法和政策。4月25日上海对外公布《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，至此已有29个省市自治区出台了户籍制度改革的具体方案，并普遍提出取消农业户口与非农业户口性质区分，部分地区放宽条件。

居民住房改善行动推动改善性需求扩大。为促进居民消费扩大和升级，带动产业结构调整升级，加快培育发展新动力，增强经济韧性，多部委联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案》，主要围绕十个主攻方向，出台实施“十大扩消费行动”，居民住房改善行动成为其中之一。方案指出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。一方面提出稳定住房消费预期，指出增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应，加快培育和发展住房租赁市场；一方面要求通过用足用好住房公积金，满足居民因就业地变动而购房、返回家乡购房等需求，化解三四线城市房地产库存。

央行注重完善区域性差别化住房信贷政策。央行货币政策委员会2016年季度例会指出要继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。人民银行金融市场工作座谈会也强调六大点扎实做好金融市场和信贷政策的各项工作，其中着重指出要按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。同时要求要以“两权”抵押贷款试点为着力点，改革体制机制，拓宽农村抵质押物品种，引导金融机构加大“三农”金融产品创新和重点领域信贷投入，促进现代农业发展和农民增收致富。此前央行公布的《2016年一季度金融机构贷款投向报告》中指出，一季度个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点。自去年下半年以来，个人购房贷款增长较快，成为房地产贷款增长的主要动力。

棚改货币化安置继续受支持，是去库存重要手段之一。财政部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》，提出九条措施进一步做好棚户区改造相关工作。除多渠道筹集资金、落实税费优惠政策等措施外，着重提到要推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房，要求各级政府要引导棚户区改造居民优先选择货币化安置方式，是对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例；通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。而各地陆续出台的政策中，也均将棚改货币化安置列为化解房地产库存的有效手段之一，未来货币化安置也将成为今年棚户区改造工作的重点，并得到持犊推进。

三、去库存是供给侧改革要务 各地加快推进缓解库存压力

地方推进去库存步伐加快。4月多个省市继续推进去库存方案。《黑龙江省人民政府厅关于全省房地产去库存的指导意见》、《吉林省关于化解房地产库存的若干意见》陆续出台，至此东三省均已有去库存计划。湖南发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，南昌26条措施去库存、长沙通过了《关于灵活就业人员建立住房公积金制度的通知（送审稿）》，中部地区省市去库存步伐也不断加快。

支持农民工需求是重点。4月8日，湖南省人民政府厅发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，大力支持农民进城购房，提出：落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策；对符合条件并进城购房的对象进行财政补助；对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民工和农民，进城购买商品住房(含二手住房)的，按照其退出合法宅基地的面积以及房屋折旧价值，可由所在地人民政府给予一次性购房奖励；进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织权不变。将去库存重点放在农民身上，通过财政补贴和购房奖励，保障农民原有土地和经济权益不变，积极鼓励农民进城购房，并通过扩大公积金覆盖面，支持新市民等购房需求，这也将是多数省市去库存政策的重要方向。据国家统计局发布的2015年农民工监测调查报告指出，农民工居住消费方面，在务工地自购住房的农民工比例为1.3%，提高0.3个百分点。

多省市鼓励用好用足公积金。调整公积金仍为部分城市化解房地产库存重要举措，通过降首付、提额度等，降低购房门槛刺激需求释放。吉林省直住房公积金管理出台包括放宽租房提取条件、延长申请提取时间、提高贷款购房提取额度、积极鼓励个人购房贷款及缩短贷款审批时间等8个方面的宽松政策，其中新增住房公积金贷款首付提取，即职工及配偶在发生住房公积金贷款购房行为获批准6个月内，且本年度未提取过住房公积金的，可申请提取住房公积金贷款首付，提取金额合计不超过首付款金额。银川市住房公积金管理委员会也原则通过了《银川住房公积金管理关于进一步扩大住房公积金使用促进住房消费的意见》，新提出公积金异地贷款业务扩大到、个人住房公积金贷款高限额提高到55万元、贷款首付降至20%等。

差别化供地政策从供应端去库存。辽宁省国土资源厅要求全省各地从严落实房地产去库存工作，对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地；科学合理编制2016年住房用地供应计划，加大对棚户区改造和保障性安居工程用地保障力度，强化住房用地，切实保障房地产市场平稳健康发展。安徽省国土资源厅出台了《关于贯彻落实加快调结构转方式促升级行动计划的实施意见》，提出通过优化土地利用结构，促进产业结构调整和区域协调发展；创新供地政策，采取多种方式供应新产业用地；对旅游和养老业、贫困地区和设施农业发展，实行差别化或特殊政策等具体措施。地方仍将实行差别化的供地政策，减少或停止库存严重地区土地供应，优化供应规模和结构，促进区域协调发展。此外，多种途径加大新产业用地供应，建设用地的结构优化、闲置用地处置、低效用地再开发将成为未来满足发展用地需求的主要方式，也将是供给侧去库存的有效途径。

四、廊坊限购为环京周边楼市降温 热点城市跟进收紧调控

廊坊出台九条措施限购限贷稳定楼市。4月1日，廊坊发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，针对全市房地产市场快速“回暖”，尤其是环京县(市)房价涨幅较大的情况，出台九条措施，完善三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县住房市场体系和保障体系，其中要求实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。廊坊成为环京周边个出台限购的城市。

当前部分城市需求量大、房价上涨较快，且需求溢出影响其周边的二三线城市，在沪深等城市加码调控后，位于一线城市周边部分呈现过热发展的三线城市也开始加强楼市管理稳定房价。廊坊近年受北京溢出效应影响，房价涨幅过快，投机需求较大，从当前楼市成交来看，近段时间燕郊、香河、固安等环京县市成交量，价格也持续走高，此时廊坊出台限购等严格调控政策，其主要目标是规范市场秩序，缓和楼市过热发展态势，稳控住房价格。

“廊九条”出台后，三河、固安、香河陆续出台楼市限购细则，均表示对于非本县（市）户籍人士购房实施限购，其中固安县更指出非本地户籍居民在固安县购房须先到县房管局开具准购证明。同时三地均明确要求进一步严格商品房预售管理香河县要求房地产项目在备案后3个月内不得进行调价，三河市要求销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。

热点城市调控收紧。4月27日，南京市发布《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要求加强房地产市场引导；履行好房价调控主体责任，稳定房价预期，避免房价大起大落；加大普通商品住房用地供应力度，适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏，推动房地产用地市场供需基本平衡；及时开展新建商品住房成本调查，对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。其中，“切实加强房地产市场需求旺盛区域普通商品住宅的价格指导，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目（不含户型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2—3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/平方米以上的，年化涨幅不宜高于8%。”根据统计局公布的3月70个大中城市新建住宅价格指数，南京同比涨幅达到16.8%，涨幅仅次于深圳、上海，南京限价令与此前苏州出台“苏十条”控制房价增长类似，均有助于稳定市场预期，且与江苏省监控南京、苏州等地房价的要求相呼应。此前，合肥也提出要加大城区住房用地供应量，严厉查处“”等违规销售行为，加强房地产市场等措施，保持房地产市场平稳健康发展。

五、展望：加快完善户籍制度改革 助力库存有序去化

热点城市调控收紧促使市场向理性回归。沪深限购加码满月，从上海、深圳楼市表现来看，自3月25日后，市场回落明显，4月上海、深圳周均成交分别较上月环比锐减57%和49%，同比也下降17%和35%，调控效应明显，而随着供应量开始加大，短期供需关系将迎来逆转。作为三线城市中限购的廊坊，短期内楼市成交量也将迎来一波下降。同时消息称通州考虑商业产品限购，也将影响楼市需求预期。如南京、苏州部分热点城市调控已开始收紧，促使市场回归理性。而未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能，以促进市场平稳，防止需求比例过大，遏制房价进快上涨。

户籍制度改革加快推动新市民需求。政治局会议提出要有序消化房地产库存，加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革成重点，地方政府将继续结合自身实际情况，围绕购房补贴、购房平台搭建、税收优惠、价格优惠、权益保障等方面集中出台鼓励农民工等新市民购房的实施细则。作为鼓励新市民需求的主要配套和保障，推进户籍制度改革、促进新市民的待遇同城化、均等化，也是两会和“十三五”规划的着墨点。已有29个省市自治区出台了户籍制度改革的具体方案，北京、西藏的户籍制度改革相关政策也将陆续出台。未来户籍制度改革仍将加快并逐步落实，切实鼓励农民在城市和购房的需求。