“大众创业，万众创新”风起云涌，处在转折路口的众多房企也多方寻求突围之道：有的立足主业深耕细作；有的联合抱团发展；有的转向创新创业……

创业企业的传统聚集地，诸如张江高科等产业园区也正在加速转变运营模式，开始瞄准超额和长期红利，向产业运营和资产的方向转型升级。而传统中介机构，则纷纷构建自己的线上平台，转型O2O模式，给业界带来了革命性的影响。

创业风潮下，国内创业企业数量去年达到了365万家，几乎每天诞生1万家初创企业。在创业企业的传统集中地，产业园区也正在面临运营模式的加速改变。记者注意到，主攻产业园的产业地产企业，不少已经瞄准超额和长期红利，开始向产业运营和资产的方向转型升级，资本市场对此高调响应，加速了这轮转型。

有业内人士提醒，产业园的服务和管理体系构建复杂，如何实施是关键，转型潮流终究需要大浪淘沙。

创业潮加速转型升级

鼎韬咨询CEO齐海涛表示：“我国的产业园发展模式，从低成本的工业园区开始，逐渐引入产业主导，形成市场、政府双轮驱动，再由内生动力和技术创新驱动，至今已开始形成以具备高势能的现代科技新城为核心的运营模式。”这一过程中，不少产业地产企业开始从单纯的土地、物业租售，向产业运营和资产等方向拓展更多价值实现模式。

作为“产业新城开发”这一常见模式的典型代表，华夏幸福正迫切想在“园区运营+地产开发”的传统模式上，玩出更多新意。

5月4日，华夏幸福与太库科技达成协议。双方约定，将寻找全球领先的创新技术，利用华夏幸福超30个产业新城帮助科技成果商业化，华夏幸福则将从太库科技的孵化器运营管理中受益。

中银国际分析师袁豪表示：“华夏幸福意图打通从孵化、加速，到产业化、产业服务的价值链条。”在国家鼓励创新驱动、转型发展的大环境下，其希望探索创新发展的模式。

转型方面，张江高科走得更快。近日，张江高科总经理葛培健就多次公开强调，“要成为科技投行，让产业地产和产业协同发展。”

张江高科2014年年报中，房地产业务收入25.32亿元，占主营业务的86%，服务类业务则占比13.8%。“3年后，张江高科产业地产收入占比将从60%~70%降到50%，产业占比将升至50%。”葛培健表示。

成都高投集团旗下天府软件园方面也告诉记者，园区的创业企业规模一直在扩张，供不应求。预计随着入园企业增加，企业咨询、设施、注册、品宣、培训等孵化服务的业务规模将随之扩大。“在大众创业的潮流下，产业地产企业在业务规模等方面，短期未必会有很大扩张，但在经营模式上，尤其是在服务与科技方面会发生很大变化和提升。”上海陆宥CEO胡之骥表示。

转型瞄准超额红利

科技部网站新统计数据显示，截至2015年3月，我国国家高新区总数已达129家。据投中研究院数据，2014年孵化器数量预估超过1500家。

国内孵化器的主要载体依然是以高新技术区为主的产业园区，而随着创业企业的大幅增加，更多产业园区将承担创业服务的业务。其中巨大的资本，已对企业形成巨大的吸引力。

资本市场上，园区开发概念股和创投概念股表现抢眼。万得数据显示，年初至今，高新发展涨幅为122%、苏州高新涨幅为135%、张江高科涨幅为139%。

高新发展来说，调整业务和优化资金结构，是其当务之急。3月份，高新发展便借力高投集团通过定增方式，募资4.97亿元，实施业务整合，推动主营业务的转型升级。

这期间，张江高科有更高的利润预期。记者注意到，张江高科已达到利润总额的75%，且持续提高。“目前，张江高科股权额约32.6亿元，假设创投业务权益增加值是投入额的6倍，张江高科的创投业务权益增加值将在195.62亿元，参股多家高新企业以及日趋完善的PE链条，使其增长很大。”海通证券分析师涂力磊表示。

胡之骥直言，每个企业都有自己的经营理念和模式，但地产和金融结合是必然趋势，部分金融功能很强的企业，不排除将形成大型的集团。“园区开发企业市值普遍不高，未来告别地产，转型创投业务，既能发挥又能带动区域经济升级、创新发展。”光大证券也表示。

产业园区盈利差距较大

目前，主要的园区开发企业虽然预期普遍向好，但实际盈利能力差距不小。

2015年一季度业绩而言，季报显示，张江高科、南京高科净利润同比增幅分别在260.72%和446.97%，中关村、长春经开等园区开发企业净利润同比增幅也在20%以上。高新发展、苏州高新、电子城等企业净利润则同比下滑，市北高新跌幅甚至达700.6%。

南京高科正逐步退出房地产和市政业务，转入搭建孵化器架构，且多股权已进入收获期。张江高科已同时具备275万平方米产业地产、27万平方米孵化器、科创成功发布平台、产业集群、金融联动平台等系统型资源。华夏幸福产品线也已覆盖产业新城和创新……在这轮创新创业潮下，向资产的综合型运营模式转型较快的园区开发企业，盈利能力更加突出。

胡之骥指出，园区开发应该倾向小而专业的园区群，而且要更多依托虚拟园区，加强在企业社交、大数据等方面的构建。硬件之外，项目筛选、选拔、的能力，各类资源的整合、园区融资渠道的拓展等服务，才是企业的强硬支撑。“园区能否成功，一看服务，二看科技金融，同时还要培养一支专业且长期致力于行业的专业团队，现在业内很缺乏真正了解整合资源、孵化企业服务的人才。”

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