“3·30新政”之后，各地楼市逐渐摆脱年初的低迷状态，出现反弹。尽管二三线城市去化压力仍然存在，但四大一线城市已显露量价齐升趋势，住宅项目抓紧入市，并在上月收获了高于年初的销售业绩。当房子逐渐开始变得好卖之后，哪些储备了住宅项目的房企会随之受益？并如期获得高毛利？

住宅“入夏”

住宅市场又热了。在深圳等一线城市，一般面积超过144平方米，均价高出区域内普通住宅50%以上，建筑规划相对的项目即可被归入住宅。当市场初步好转后，这些并不好卖的房子在交易量和价格上均有提升。

中指研究院数据显示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，这一数据仅为303套。住宅市场的成交均价波动很大，受不同月份的入市项目影响，整体均价并不与市场景气度呈现正相关。但在具体项目上，去年入市的项目明显经历了一个上升、下降、再上升的周期。

以华侨城深圳住宅项目LOFT公馆为例，中指研究院数据显示，4月该项目累计成交33套，成交均价为54709元/平方米，这一数据已与去年10月的开盘业绩不相上下，远高于今年初4.9万元/平方米的均价。

市场好转后，招商地产位于深圳的住宅项目海上双玺花园二期也随之入市，目前参考均价在11万元/平方米，高于去年开盘以及今年初的均价。招商地产对此解释称，两次推售的产品性质不同，并不具有可比性。

业内人士称，住宅市场一向是楼市的风向标，市场不好时跌得快，市场好时涨得多，“3·30新政”后，入市以及正准备入市的住宅项目增多。“市场好转后，客户签订单的速度也变快了。”深圳一名住宅项目销售负责人称。

房企盈利或有限

传统观点认为，住宅项目往往能带给房企较多溢价，这也意味着毛利更高。根据此前报道，上海住宅项目汤臣一品的毛利率甚至达到85%，远高于业内平均水平。对于房企而言，当土地价格难降、人力成本高企、房价又增长乏力时，推住宅项目无疑是阻挡毛利率下滑利器。

当市场进入白银时代，这一理论还成立吗？对于不同房企而言，毛利率需要分别而论。华侨城在一线城市的项目多定位住宅，其2014年财报数据显示，该公司房地产业务的毛利率虽有下降趋势，但仍维持在66.08%。

以2014年开建的华侨城深圳“西北2号地项目”为例，该公司公告称，建筑面积约7.6万平方米，包括两栋超高层住宅及配套设施，总17.47亿元，预计总收入约32.55亿元，预计净利润7.38亿元。据记者粗略估算，毛利率约在86%。不过，决定企业净资产的除了销量、毛利，还有周转速度。

资深财经评论员黄立冲称，虽然楼市已接近顶点，但高周转模式本身没有错，未来还是要走“短平快”路线，只是大量举债扩张已不可能，高周转模式的精髓在于用溢价覆盖财务成本，周转期越短，获利越多。自从和一线房企逐渐拉开差距后，曾拥有多项住宅项目的招商地产一直在谋求逆袭。

2013年招商地产总经理贺建亚提出“千亿销售百亿利润”的目标，产品策略随之从追求高利润的效益优先，逐渐转向快速高周转。但朝刚需盘的转型，使招商地产经历了毛利骤减，从2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。当时，招商地产董秘刘宁向记者表示，结算中低毛利项目增多是原因之一。

此次住宅销售回暖会抬升招商地产的毛利率吗？招商地产方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比住宅项目，公司的中低端产品去化速度更快；另一方面，4月招商地产在一线城市推的高档产品，基本只有海上双玺二期项目，未来虽然还会有其他项目，但是占比均不大，影响有限。

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