产业网讯：中指研究院[微博]2月12日发布《2014房地产企业融资专题研究》在资本密集型的房地产行业，资金当属房企生存要素。2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，同比下降0.1%，与2013年同期26.5%的增长率相比，本年度房地产企业资金链从相对充沛迅速转为紧绷，整体表现为流动性压力骤增。【下载报告】【更多报告】

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在资本密集型的房地产行业，资金当属房企生存要素。2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，同比下降0.1%，与2013年同期26.5%的增长率相比，本年度房地产企业资金链从相对充沛迅速转为紧绷，整体表现为流动性压力骤增。

从资金来源看，2014年来源于定金及预收款及个人按揭贷款的资金总额分别同比下降12.4%、2.6%，销售资金回笼受阻导致了房企资金来源的整体下滑。而下半年货币政策由偏紧走向偏松，房企融资环境得到一定改善，国内贷款21243亿元，利用外资639亿元，自筹资金50420亿元，分别同比增长8.0%、19.7%、6.3%，在资金来源中占比也分别提升1.3、0.1、2.5个百分点，房企的资金饥渴在一定程度上得到缓解。

图：2013年-2014年房地产开发企业资金来源占比情况

但是，纵使融资环境向好，房企之间的融资难度却进一步分化，大型房地产企业尤其是百强企业更易获得资金，资金成本也具有，中小房企获取融资的难度日益加剧。在市场下行风险以及各类违约事件频发等多重因素的叠加影响下，金融机构以及者资金的投向更趋谨慎，对房地产企业的要求也进一步提高。

在此背景下，研究组系统梳理了国内外金融机构对于房地产的要求，分析百强企业获得金融机构青睐的原因。

一、银行贷款：“名单制”管理进一步强化，百强企业更易获取大额、低息贷款

银行贷款一直是房企主要来源渠道，房地产企业开发资金来源中约有一半以上直接或间接来自银行。2014年，房企货币环境向好，房地产贷款平稳较快增长，2014年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额17.37万亿元，同比增长18.9%，其中的房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点，增速明显上升。

2014年银行开发贷总量虽有所增长，但银行对于风险防范的要求更加严格，一般采取贷款投放客户定向宽松策略。2014年初银监会明确银行业工作重点时已强调：切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。根据各大银行发布的开发贷银行贷款条件以及贷款流向，研究院总结出银行开发贷发放的一般性要求：

要求企业具备行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，一般要求开发资质应在二级(含)以上，部分银行对于一级以下的开发商已经停贷；

继续执行严格的开发贷款总量压降政策，要求企业资信良好，信用等级需达到一定标准，具备较强的偿债能力，还款来源稳定。为严控房地产贷款风险，银行继续强化房企“名单制”管理，将符合要求企业纳入白名单，落实差别化房贷要求，更青睐资金实力强、规模大、资金回笼快的房地产企业，是房地产百强企业。

在资金投向项目方面，在2013年基础上进一步严格商用房开发贷款城市准入标准，提高项目资本金比例要求，强化重点地区和项目风险监控。一般要求自有资金不低于项目总的30%-50%，所在区域、地段明显的项目也更容易获得贷款。

银行倾向于对符合刚需定位、保障房项目的企业加大支持力度。2月底工商银行表示，重点支持符合国家调控政策的普通商品住房和棚户区改造等保障性住房项目。中国银行则称，支持经营管理稳健、开发经验丰富的企业项目和中小户型普通商品住宅项目。而农业银行优先满足居民首次购买普通自住商品房贷款需求，积极支持“新市民”置业安居需求，稳步加大个人保障性住房按揭需求支持力度。

海外银团贷款具备规模大、利率低、无需抵押等，贷款门槛较高，需要企业具备优良的信用评级、经营业绩可持续稳定增长、财务管理稳健等要求。2014年香港金管局已要求银行收紧对内地企业离岸贷款的审批流程，境外银行也开始重点防范内地房地产市场的风险。

表：2014年部分百强房企大额银行贷款案例

目前，越来越多的金融机构明确将百强企业列为客户名单，明确信贷额度要向房地产百强企业倾斜。2014年百强企业在银行、银团贷款渠道融资表现优异，恒大、招商、绿地等企业分获100-300亿元银行综合授信，其中,恒大获农业银行200亿元综合授信,用于民生住宅开发、新型城镇化建设等领域的合作,体现金融机构对民生地产领域的支持;保利、龙湖、碧桂园等企业也获得各类银行单笔大规模银行、银团贷款，体现银行对百强企业运营能力、资本控制能力等方面的高度认可。

二、信托：发行规模放缓，行业及区域地位突出房企更获青睐

2014年，受房地产市场调整的影响，房地产信用风险加大，4月银监会发布[2014]99号文件，明确指出信托公司需要对房地产等重点风险领域进行重点监控，并适时开展风险排查。2014年房企信托发行量显著萎缩，全年房地产信托新增规模累计4516.8亿元，较2013年下降24.78％。

房地产信托具有创新空间广阔、灵活性强等特点，且可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目需要设计出个性化的信托产品，也是房地产企业主要的资金来源渠道。随着房地产不确定性的加大，近年来密集发行的信托兑付压力显著增加，信托公司对于房地产企业及项目普遍持谨慎态度，但随着大资管时代外部竞争的加剧，信托公司积极创新合作模式，在进行债券变股权的主动管理的同时，更加细化、提升了对合作企业和项目的要求：

企业行业地位方面：一般要求企业具有二级以上的开发资质、业绩良好、开发经验丰富（三年及以上）、持续发展能力较强、行业地位突出。部分信托机构明确要求为房地产百强企业或区域（省、直辖市）综合前10位的企业，或者股东背景突出，控股股东为其他行业地位突出的大型央企、国企和民营企业（民营百强企业），或虽无具体但在建项目市政及生活配套项目成熟健全、有较强的市场承接力强和较高盈利空间的企业；

企业经营状况方面，一般要求企业资产负债率不超过80%、净资产不低于5000万，自有资金超过35%，有充足的抵押担保措施。同时，为防范三、四线城市可能出现的风险，各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，谨慎对待民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。

表：2014年百强房企信托融资案例

一些百强企业凭借其多年的经营积累，良好的销售表现，满足信托公司发行信托的基本要求，获得了大规模、低成本的信托融资。万科于2014年4月向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币7.5亿元，借款期限2年，年利率7.482%，明显低于房地产信托发行的平均利率，用于开发商业项目。华夏幸福的两个子公司11月成立了两个信托融资计划用于城市地产项目的开发，并均由母公司提供担保，信托融资总金额达30.5亿元。

三、内地再融资：房企再融资回归市场化机制，资产优良企业更易过审

2014年3月开始，A股再融资正式开闸，进一步丰富了房企融资渠道。年内再融资需求强烈，据监测，房企年内拟融资规模超千亿元，共有12家企业再融资获核准，融资总额超300亿元，资金流向包括保障房等政策性项目、普通商品房项目以及旅游等特色地产项目等，标志着房地产融资方面的化干预逐步退出，重新回归市场化机制。2015年1月16日，证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务政策，国土资源部不再进行事前审查。此次调整之后，将大大提高项目审批效率，预计大型开发商再融资方面将会更加明显。

房企再融资对企业资质、项目问题整改以及募集资金流向都有诸多要求。除了在涉及用地和商品房开发设立专项核查要求外，主要青睐资产优良企业：

在企业资质方面，倾向于具有国家房地产一级开发资质企业，或者背景强势、背靠国有大型企业资产注入的企业；

项目方面，要求资金募投项目，一二线重点城市占比较高；

对企业信用记录要求较高，住建部牵头成立房企诚信共享系统，即“黑名单”系统，进入“黑名单”系统的房地产企业多为中小型房企，在股权融资受阻的同时，在其他部委管辖的贷款、拿地环节也会节节碰壁。

表：2014年百强房企再融资案例

2014年金隅股份、天房发展、大名城、阳光城等百强企业凭借出色的运营能力使得再融资预案相继过审，融资额度在17-30亿元之间，为企业项目的顺利推进获得充分的资金支持。其中，金隅股份、天房发展的国企背景为其顺利融资增色不少，而大名城、阳光城专业的项目运营能力是其过审的核心竞争力。此外，这些百强企业业务市场布局多集中在一二线热点城市，有效保障项目质量，助其再融资预案顺利获批。

四、中期票据：中票放开拓宽房企融资渠道，龙头企业融资显著

银行间债券市场是我国债券市场的主体部分，中期票据和短期融资券是银行间市场的重要债务融资工具。2014年下半年以前，以住宅开发为主的房地产企业很难进入银行间市场发行此类债务融资，仅有部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司允许在银行间市场发行短融、中票、定向工具等。2014年9月，层允许符合条件的上市房地产企业在银行间市场发行中期票据等债务融资工具开展普通商品房建设，意味着主流房地产企业将被允许进入银行间市场，房企融资渠道进一步拓宽。

中票具有融资成本低、使用周期长、资金使用灵活以及审批程序简单等，成为各大房企融资新宠，但机构对上市房企发行资质、资金专户、项目认定、资金用途和评级要求都有着严格的要求。根据9月发布的《房地产企业发行债务融资工具准入标准》，总结得出中票融资在企业资质方面要求：

，企业需具备房地产一级资质，对房企的规模和经营业绩有着较高的要求，抗风险能力强，房地产业务在一二线城市占比大；

第二，偿债能力稳定，现金流充足，要求项目自有资金有不低于30%，“夹层融资”不算自有资金、需剔除；

第三，信用良好，企业应具有丰富的公开市场融资经验，信息披露记录透明详细；在评级要求方面要求则更为严苛，主体评级至少AA，但是通过担保、增信等提高债项评级的方式也不获认可。

表：2014年部分百强房企中期票据获准案例

自中票融资放开以来，据统计，2014年已有21家大型房企通过中期票据融资近800亿元，其中5家已获准发行，且发行企业均是百强房企。金隅股份、万科、保利、招商地产、金融街等百强房企已陆续发行中期票据进行融资，万科、保利150亿债务融资工具均获准，包括但不仅限于中票融资，融资规模远超其他企业；金融街52亿元大额中期票据也获准注册，其中一期28亿元已成功发行，期限5年，利率仅为4.8%，成本明显。从获批企业特点来看，万科、保利、招商都是龙头房企，金隅和金融街也是当地区域龙头，集团背景强势，综合实力雄厚。

五、保险资金：险资大力布局房地产，偏重经营稳健且突出房企

早在2010年，保监会允许保险资金未上市企业股权和不动产，险资开始缓慢进入房地产市场。2013年10月，保监会出台了一系列政策推进保险资金运用体制市场化改革，推动保险资金2014年大举进军房地产企业。据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，险资对地产股的渗透率为15.8%。

2014年保险资金主要通过三种渠道流向房地产企业，分别是直接收购上市公司的股票、收购商业项目、直接参与开发。因其资金特殊性，保险资金企业股权对企业资质有着更高的要求，根据发布保险资金股权和不动产暂行办法，可总结出险资房企股权偏好：

，经营稳健，偏好发展处于成长期或已发展成熟企业，财务和运营稳健，具有国家有关部门认可的业务资质；

其二，信用良好，企业及管理人员需具备良好的诚信记录和商业信誉；

其三，发展，具有市场、技术、资源、竞争和价值提升空间，预期能够产生良好的现金回报，并有确定的分红制度。

在项目方面，在确保项目所属企业资质的基础上，更偏好一二线重点城市地段项目，确保项目的盈利性和可空间。

表：2014年险资布局百强房企事件

2014年，保险资金主要通过增持公司股份和联合房企拿地参与项目开发两种途径加码房地产市场。如生命人寿连续多次增持金地股份，持股29.99%逼近要约线，成为金地集团大股东；安邦保险年内大举增持金融街、金地、万科等百强企业，持股比例位列企业前五大股东；平安选择直接和房地产企业的项目公司合作，2014年与招商、金地、华润等百强企业联合拿地参与项目的开发，为房地产企业提供大额资金支持。从险资布局的企业财务状况来看，五家企业资产负债率均控制在80%以下，经营稳健、财务安全可控；从城市分布来看，五家企业2014年销售业绩来源于一二线城市的占比均在68%以上，有效分散了业务风险。

图：五家企业2011-2014三季度资产负债情况

 图：五家企业2014年一二线城市销售额占比

六、房地产私募基金：发行规模同比增长100%，强资金管理能力房企备受关注

近年来，随着越来越多的房地产企业开始拓宽融资渠道、优化资本结构，房地产私募基金不断发展，2014年房地产私募基金总体规模已超过4000亿元，同比增长超过100%。

私募房地产基金通常以非公开方式，为房地产企业募集资金而设立，通常包括债权、股权以及夹层基金等方式。相对于其他融资途径来说，房地产私募股权基金进入门槛相对较低，融资成本较高，且到期即要求偿付，但具有管理专业化、避免双重税收、不断集中资本、进入/退出灵活性高等，逐步获得房地产企业的关注。随着房地产企业集中兑付压力的加大，房地产私募基金也进一步强化了企业与项目甄选：

对于企业，房地产私募基金一般要求企业具有良好的社会声誉与信用记录、项目产权清晰明确、的管理团队、较高的价值，以及有足额的财产进行抵押担保等。此外，倾向于选择具有一定规模、坚实财务基础、更强管理、创新能力强的企业。

而对于具体的项目，则主要倾向于项目布局完善、管理团队经验丰富、项目公司制度健全财务完善、项目开发企业能产生稳定现金流、信用等级较好的开发项目。可见，资金管理能力强、财务稳健性较高的成熟房地产企业更容易受到房地产私募基金的关注。

表：2014年百强房企私募基金融资案例

2014年，以嘉凯城、首创置业、龙湖地产为代表的，具有良好的项目价值、社会声誉以及稳健性较高的百强房企获得了基金公司的认可，这些企业2014年至今分别获得了超过10亿元以上的基金支持。其中，嘉凯城凭借其较强的融资能力、稳健的资金链，于2014年4月成功与中再资产管理股份有限公司合作设立“中再-嘉凯城城镇化发展基金”，募资50亿元用于提升、引领和促进新型城镇化发展的项目，为公司实施新型城镇商业战略带来巨大的发展机遇；2015年1月，龙湖地产联合加拿大养老基金公司共同成立合资公司，加拿大养老基金公司(CPPIB)承诺约2.34亿加元(约人民币12.5亿元)用于发展龙湖的苏州时代天街项目，体现了龙湖地产卓越的产品质量、灵活的资源调配能力、稳健的财务状况。

七、海外发债：全年发债超1300亿热度不减，高信用评级易获低息资金

获取境外资金支持是拥有海外上市平台房企的主要渠道，因其成本相对较低、期限较长、审核难度适中等受到房企热捧。2014年房企海外融资热度不减，据统计数据显示，共有40家房企海外发债融资1340亿元，与去年同期基本持平。但从全年来看，上半年房企海外发债较多，下半年随着美国结束维持两年之久的宽松政策以及房企债务违约事件等因素影响，内房企在香港发债的速度开始放缓，单笔债券额度下降明显，利率也呈上升趋势。

图：2014年重点监测企业海外发债情况

内房企海外融资也需具备一定的条件和复杂的审批程序。根据海外资本市场的经验，房企要到境外融资一般有以下要求：

首先，要求资产状况健康，经营稳健，对企业财务指标如现金流、负债率、净资产率等都有严格的要求；

其次，除了对融资房企自身资产状况有要求外，房企还须要有便于质押抵押、可快速变现的股份，对房企实际控制人的持股比例有相应要求；

此外，还要求企业具有可使用的结汇额度，国内对企业和个人结汇的管理比较严格，海外融资之后需要通过结汇才能用于国内项目的建设。

另外，第三方机构对企业的长期企业信用评级以及债券评级是内地房企能否在境外融资市场成功发行债券、顺利获得低利率大额融资的关键评判标准。在目前的三大国际评级机构的评级体系中，重点考察房地产企业运营情况与财务风险指标，包括企业经营能力、资本结构、盈利能力、债务结构等。

表：2014年百强房企海外发债融资案例

尽管房企海外融资难度及成本有所加大，但仍有一批综合实力强、经营稳健、信用记录良好的百强企业在2014年通过海外平台发行优先票据、可转债等进行融资，包括绿城、世茂、华润、万科、保利等百强企业均发布融资计划，融资额度3-10亿美元不等，期限也在5年及以上，年利率集中在3.0%-9%之间，处于行业较低水平，龙头企业更加明显。从债券信用评级来看，房企的平均融资成本基本与其评级结果相匹配，这些百强房企的债务信用评级处于较高水平，如万科、保利、华润都获得惠誉BBB+较高评级，利率在4.325%-5.25%之间，体现了国际评级机构对百强房企综合实力的认可。

总结

通过对各种融资渠道的要求汇总来看,者选择合作房企主要看重企业的以下几个方面:首先是经营能力方面，要求企业开发资质较高、经营业绩稳定以及盈利能力较强，看重企业的运营实力；第二，主要考察企业偿债能力，要求企业的长短期资产负债状况健康、现金流充裕、企业的信用情况良好，体现企业的资产管理能力；第三，重视企业的抗风险能力，偏重资产分布包括一二线城市的业务占比较高、集团背景强势的企业；第四，看重企业的发展，体现在项目的运营及区域以及企业资源整合能力等方面。

图：2003-2013年百强房企销售均值变化情况

图：2003-2013年百强房企资产负债均值变化情况

中国房地产百强企业是根据过去五年的综合经营表现及未来三年成长，从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任在内的七个方面的综合考量，所评价出的行业中综合实力强、成长、经营稳健的企业群体。从历年百强企业的发展来看，这些企业业绩增长速度远超同期行业平均水平，百强企业近十一年销售业绩增长了17倍，销售额、销售面积复合增长率分别达37%、25%，经营能力持续提升；同时，百强企业坚守财务安全底线，合理控制负债水平，实现稳健经营，十一年来，资产负债率在65%-73%之间，流动比率也在1.72-2.15之间，均明显高于行业均值，财务安全性具有良好保障。正是由于百强企业的发展特点迎合了金融机构及者的需求，越来越多的金融机构将百强作为遴选企业的重要条件。