“9·30”新政出台已满月。据统计，截至到昨日（10月29日），已有16家上市银行根据新政“认贷不认房”原则出台了相关细则。新政刺激效应，10月多个城市楼市已经开始渐暖，“银十”在房地产市场有所体现。楼市回暖的同时推盘量也在增加，致使库存仍处于高位。

效果预期转变促楼市回暖

9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。具体为：首套房贷首付款比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的改善性购房家庭，二次购房时可按照“首套房”贷款政策执行。

从已经出台央行新政执行细则的银行来看，尽管“认房不认贷”条件严苛，且利率方面并未出现实质性优惠。但是在业内看来，央行新政最明显的作用，是改变了购房者对楼市的预期。

有业内人士表示，因为经济增速放缓，各地方政府对房地产的依赖度明显上升。这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，是信贷松动，一旦银行实施细则执行，购房者将被刺激入市。

据中指研究院实时数据显示，重点监测的41个城市累计成交面积有所回升，环比累计成交上涨5%。其中24个城市成交环比上涨，上涨城市近6成；累计成交面积相比去年同期下降8%，同比下降城市26个。

在亚豪机构副总经理高姗看来，央行新政“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，低端改善型群体受益。高姗认为，对于多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金压力，对于信贷政策的优惠反应较大。“随着央行新政策的逐渐落地，市场供应也开始增加，预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交将处于反弹周期”。

去库存仍是重中之重

截至10月26日，中指监测的18个主要城市库存总量较上周环比下降0.13%，8城市库存增长。

中银国际研报显示，多数房企三季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期。开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，整个行业已进入一轮较大的调整周期中。

有业内人士表示，由于当前库存压力仍然较大、房企扩张盲动性等因素，今年四季度及明年，楼市仍然面临去库存压力，去库存仍然是市场主旋律，并不会因为部分城市市场成交量回升而改变。

中指研究院也认为，尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，去库存仍然是当前的首要任务。