北京中原地产张大伟接受《证券日报》记者采访表示，以北京、武汉等为代表的城市近日修改普通住宅认定标准，也有可能是“为区分征收房产税的类别而做准备”

编者按：经济工作会议提出要“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。至此，2012年房地产调控行将继续已经敲定。限购令继续执行，房产税扩大试点范围。期待放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识政策大势及市场走势，明显下调价格的现象将更加普遍。随着房地产调控的逐步深入，非地产主业的企业剥离地产业务的脚步也随之加快。

刚刚落下帷幕的经济工作会议指出，要继续加大保障型住房的投入，同时推进房产税改革试点，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

至此，2012年房地产调控将继续已经敲定，而房地产调控下半场的主要政策，也逐渐浮出水面。虽然房价过快上涨的脚步被遏制住了，但是相对于年初各省市制定的调控目标而言，多数省市并未实现这一目标。于是，限购令继续执行，而房产税则扩大试点范围。在此情形之下，部分非地产主业的企业陆续退出房地产市场，回归主业。

加强宏观调控政策的意图一直没有改变。领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去，预期在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。

不过中原地产认为，基于多种原因，预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给，到增加首套房购房者入市的比例，都将减低刚需置业人群的置业难度。

多城市调控目标仍未实现

中房指数系统百城价格指数12月1日公布的100个城市的全样本数据显示，2011年11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，这是连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。国家信息经济预测部主任范剑平认为，房价再回落，也不会回落到2009年3月份的水平。

12月12日，中指研究院发布的《1-11月房地产开发经营数据解读》显示，住宅销售均价已经连续四个月下降，同时累计销售面积和销售额增速均出现放缓。根据中指院的统计，今年1-11月，商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。中房指数系统百城价格指数显示，11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。

销售面积方面，截止11月末，商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点，比去年全年增速低0.5个百分点，增幅略小于商品房总体情况；楼和商业营业用房销售面积分别同比增长10.1%和17.0%，增速较1-10月均有所缩小。

同时，前11个月商品房销售额为4.9万亿元，同比增长16.0%，增速比1-10月下降2.5个百分点，但增速仍高于销售面积。其中，住宅销售额为4.1万亿元，同比增长13.7%，增速比1-10月下降2.6个百分点，增速低于去年全年0.7个百分点；楼和商业营用房销售额均分别增长21.9%和30.3%，增速较1-10月均有所缩小。

对此，报告分析认为，无论从商品房整体还是住宅的情况来看，11月单月销售面积和销售额均延续上月的下降趋势，显示当前房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商加大推盘力度，但供应的增加并未带动成交量的显著上扬，反而明显呈现单月下降趋势。

不过，房价的降幅并不是全面均匀地下降，对于一线城市而言，多时远郊区县房价降幅较快。中指院的报告显示，从区域来看，远郊区县的价格进一步下降，如北京的通州区，住宅成交均价自今年7月开始连续5个月下降，降幅超过20%，具体项目如京贸国际城，其成交均价与年初相比，降幅高达25%。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度以加快推盘速度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。有分析人士认为，部分卫星城房价跌幅或达30%-50%。

根据北京中原市场研究部12月6日发布的数据显示，11月北京新建商品住宅成交均价19615元/平米，环比下降3.85%，同比降10.1%，全市均价继2010年7月后再次跌破2万元/平米关口。二手房成交均价为23167元/平方米，环比10月下降1.16%。无论是北京新建商品住宅的成交价，还是此前北京住建委公布的北京市新建普通住宅成交均价，都初步实现了房价控制“稳中有降”的目标，然而其他省市的调控目标却在年底到来时，基本确定沦为了“空调”。

据中原地产的初步统计，类似中山等难以完成调控目标的城市约有30个，主要分布在东部省份，其中大部分为非限购的三线城市，部分城市价格上涨已经超过10%。

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房产税扩大犹如箭在弦上

房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源，尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源，这也是国际上许多国家的通行做法。但从房地产税的组成部分来看，中国与西方国家差别较大，保有环节的低成本与交易环节的转嫁促成了住宅投机行为的盛行。因此，房地产税收体制亟待完善，同时，房地产税收体制的升级还有助于短期的房地产调控目标尽早实现，以及中长期的房地产市场建设。

此前，财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时就表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，年底会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。

北京中原地产市场总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准也有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。

中原地产认为，目前已经试点的城市有上海和重庆，房产税可能是后期楼市调控的新方向。限购政策虽然目前来看短期内取消的可能不大，但是限购政策毕竟是完全的手段，强制的抑制了需求。但是从长远来看，作为房地产试点的重庆房产税征收范围逐渐扩大。可能会影响到非自住房产，这可能标志着后限购时代的调控方向。一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将大，也有可能给市场带来大量的存量供给。预期后市是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。

扩大房产税试点房产税有其必然性。从房地产市场长期健康稳定发展来看，房产税的扩大征收是大势所趋，可以合理引导者消费房产。

首先，从时间上来看，房产税在沪渝两地试点即将满一年，其经验教训足以作为其他城市的参考，上海和重庆分属东部和西部城市，两地的样本极具代表性。

其次，从经验上来看，上海和重庆虽然都试点房产税，两地的税率也都依据当地实际情况进行差异征收。不过，重庆率先向存量房开征房产税，而上海在这方面始终没有具体行动。从另一方面来看，上海同时执行了较为严格的限购令，而重庆并没有进行限购。两地的经验既有相似又有不同，适合大范围城市的不同需求。

第三，从房地产调控来看，调控初见成效，多城市房价已经放缓或是停止上涨的脚步，房产税作为房地产市场一项长期稳定的税收，此时进一步推进房产税可以实现房地产市场从调控到常态的平滑过渡，在一定程度上稳定调控成效。

不过，房产税试点征收在扩大化的同时，还有很多问题需要理顺。“法理”就是首先需要跨越的坎，房产税的征收与住宅购买时所支付的部分税收有重复环节，同时，我国尚无一部明确的法规来明令房产税的征收细节，征收范围、征收标准等问题都需要一一解决。

至于房产税征收范围扩大多少，社科院在《房地产蓝皮书》中建议，房产税试点在“十二五”期间应加快向推广。房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，要有所体现。

国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升则认为，除了调节收入分配，房产税将为地方政府提供稳定的税源，一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。但是，在“十二五”期间，房产税全面开征并覆盖个人住房的可能性并不大。

由于直接税税负转嫁难度较大，对终端价格影响较小，当宏观调控着眼于调节开发商过高利润率时，可以考虑使用土地使用税、土地税、企业所得税等税收政策工具。直接税中的土地税是房地产宏观调控的一个有效工具，土地税的优点源于其超额累进税率征收方式。

限购要求继续执行 多数地方政府沉默应对

住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的地方，地方政府需要在政策到期之后对限购政策进行延续。除了短暂出台过“松绑”政策的成都和佛山，北京、南京、常州、马鞍山等城市出台的交易税费减免措施，在部分业内人士看来“目的仍然是为楼市‘松绑’”，而更多的限购城市主管部门，则选择静观其变，对限购令走向讳莫如深。直至住房和城乡建设部的表态，及时化解了这一尴尬，不过，部分地方政府至今并无明确表态。

住房和城乡建设部虽然表示限购令要继续执行，但是对于限购究竟执行到什么时候，限购的执行标准、执行范围等等一系列细节，住建部并未明示。

与房产税相比，带有明显色彩的限购令，虽然并非房地产市场长治久安的保障，不过，作为此轮调控新意的手段，限购令在很大程度上直接挤出了投机资金，促使房地产调控早日见效。

首先，央行从12月5日，下调了人民币存款准备金率0.5个百分点，释放大约4000亿的银行资金，从一定程度上缓解了市场的流动性，房地产开发贷和购房贷的紧张程度也随之缓解。限购若在此时退出，翘首等待了一年的投机资金又将大量涌入市场。

其次，全球经济增长将放缓，多国纷纷下调2012年增长预期，在全球经济一体化的进程中，中国也难独善其身。社科院近日发布的年度宏观经济预测报告预计，2012年我国GDP增长率在8.9%左右。

据不完全统计，至少有40个城市已出台“限购令”细则。在已经出台限购限价政策的城市中，至少有合肥、石家庄、长春、贵阳、青岛、厦门、中山等7个城市公布，政策执行的截止日期为今年12月31日。而在这7个城市中，明确表态将延续楼市限购政策的只有长春和厦门，其余5个城市尚未明确表态。

住建部政策研究副主任王珏林表示，如果目前就对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发楼市的报复性反弹，从而丧失楼市调控刚刚取得的成效。

有消息称，住建部部长姜伟新在多次内部会议上表达了“承继式调控”的总体精神。所谓“承继式”的原则，即在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策没有研究好，不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神，在于避免出现政策的“空档期”。

限制购买是此轮房地产调控最有力的措施，目前共有48个城市楼市限购，其中，有12个城市在颁布“限购令”时都曾明确今年的12月31日是到期之日。多数城市的住宅成交量在限购之后出现大幅下滑，随后导致土地招拍挂遭遇“寒流”，时至年末，部分城市开始悄悄放松包括限购在内的调控政策。

11月25日，北京市住建委、市地税局宣布自12月10日起北京放宽普通住宅认定标准，购房税负可省12万元。这项本意是符合现状的普通住宅认定标准调整，同样难逃“救市”之嫌。此外，马鞍山“100%契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及最近各地纷纷放宽土地出让条件等，种种现象皆被媒体解读为各地楼市自救行为。

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非地产主业企业加速逃离

11月29日，瑞安房地产发布公告称，公司与三井订立买卖协议，同意将分两批出售旗下附属公司Value Land全部已发行股本的49%股权及相关股东贷款予三井，现金代价总额为3.9亿元人民币。房地产调控之下，瑞房售卖土地的情况，只是冰山一角。随着房地产调控的逐步深入，非地产主业的企业剥离地产业务的脚步也随之加快。

11月26日，海南航空发布公告称，为规避经营风险，降低房地产调控带来的压力，公司拟出售多家公司股权及土地，共计可回笼资金45.75亿元。公告表示，海南航空拟将持有的海航国际旅游岛开发建设(集团)有限公司33.33%的股权，以及海南航鹏实业有限公司、海南国旭实业有限公司和海南国善实业有限公司三家公司100%股权转让给大新华航空有限公司。前述两项的转让价达43.27亿元。

无独有偶，东方航空也于11月份签署了转让旗下地产项目的协议。11月4日，东方航空向母公司东航集团旗下上海东航转让东航房地产有限公司5%股权，作价1.01亿元，交易完成后，上海东航全资持有东航房地产。公告指出，转让股权不仅有利于公司降低对外的风险，也有助于公司更加专注于航空主业及其相关产业的经营。

持续强硬的调控政策，让房地产成为“烫手山芋”，酒业集体迅速剥离地产项目后，回归主业。对于酿酒企业在尝到房地产业务的甜头后，仍旧选择剥离地产业务，中投顾问食品行业研究员向健军表示，部门对拥有房地产项目的企业进行再融资的要求严格，倘若继续经营此业务，将加大再融资难度。

水井坊并非个案。2010年11月，酒鬼酒以1499.19万元转让控股子公司湖南利新源房地产开发有限公司75%股权；2010年年底，金种子以8055.83万元将阜阳房地产开发有限公司98.16%股权转让给金种子集团，全部退出房地产行业；今年6月18日，酒鬼酒以6700万元的价格转让中铁世纪山水全部20%股权，同样在房地产业中全身而退。

越来越严的调控之下，央企也加快了退出地产市场的速度。11月2日，中冶集团旗下的南京临江老城改造建设公司，在北京产权交易所刊登公告，拟转让南京长江国际航运开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权，挂牌价格约为18.4亿元。

今年1到10月北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达到70.11亿元，而从8月开始房地产挂牌项目呈现井喷现象。8月29日，首钢地产、华润有限公司发布转让旗下房地产业务股权的公告。北京首钢融创置地有限公司50%股权在北交所挂牌交易，挂牌价格为14.5亿元。同日，北京产权交易所发布的信息显示，华润有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544.1万元债权，挂牌价格为5629万元。8月12日，中国华星集团在北交所平台发布公告，拟转让旗下北京汇超房地产开发有限公司57%股权，挂牌价格为9381万元。本报记者 李木子